万科集团房地产开发全套流程(内部培训学习资料)道

万科集团房地产开发全套流程(内部培训学习资料)道内容摘要：

出让。 划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利 用。 一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。 出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。 目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。 同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。 该阶段是房地产开发的重要阶段。 在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利 ，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。 销售分为预售和现房销售两个阶危 な奂赐 ǔＫ 档钠诜肯 郏 侵缚 ⑸ 淘诮ㄉ韫こ炭 ⒐ ぶ 敖 邢 郏 址肯 奂纯 ⑸ 淘谌〉谩犊 ⒐ぶぁ坊蚩 ⒐ ぱ槭蘸细裎募 蠼 邢 邸 ?1）预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （ 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （ 2）持有建设工程规划和施工许可证； （ 3）按提供预售的 商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。 开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2）现售 商品房现售，应当符合以下条件： （ 1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （ 2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （ 3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （ 4）已通过竣工验收； （ 5） 拆迁安置已经落实； （ 6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （ 7）物业管理方案已经落实。 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书 进行项目的初步可行性研究评估 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办 进行项目投资的详细可研测量，编制可 研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 政府下文批地 画桩位并给钉桩条件，测 规划局办理建设用地 据此到地政部门办理用地批准 绘院钉桩，成果给设计人 规划许可证 书，评估项目建设用地地价 申请确定规划，设计条件 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取 得 土地使用证 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后规划条件通知 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置 委托进行规划方案设计 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 到园林局申请伐树许可证 了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 煤气、道路、上下水改造路 修改后送规委审图 到供电局业。