房地产开发与经营业纳税评估手册试行

房地产开发与经营业纳税评估手册试行内容摘要：

5 外，多数企业进行成 片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计， 2020 年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达 50%左右，拖欠占用施工企业资金占比 22%，平均资产负债率为 72%，比工业企业高出 16 个百分点。 牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫 、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 发展速度快，带动相关行业迅速发展 进入 90 年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 运作流程： 房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。 其中，开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，前期工作包括立项（取得项目审批书）、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干 环节，主要审批事项集中在这些环节，有关审批管理流程见下图（该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个别程序可能存在一定差异，仅供参考）： 城市房地产开发项目审批管理流程  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 6 租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。 租售期的主要经营活动为销售  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 7 房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。 四、会计核算 房地产开发与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开发企业财务制度》，其会计科目的设置有别于《 企业会计制度》 具体差异如下表所示：  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 8 房地产开发企业会计制度 企业会计制度 短期投资跌价准备 应收股利、应收利息 应收补贴款 采购保管费 库存材料 原材料 库存设备 自制半成品 开发产品 库存商品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 存货跌价准备 长期投资减值准备 委托贷款 固定资产减值准备 工程物资 固定资产购建支出 在建工程 在建工程减值准备 无形资产减值准备 递延资产 长期待摊费用 应付利润 应付股利 预计负债 专项应付款 开发成本 生产成本 开发间接费用 经营收入 主营业务收入 经营成本 主营业务成本 经营税金及附加 主营业务税金及附加 销售费用 营业费用 补贴收入 以前年度损益调整  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 9 五、 应税特征 （一）应税税种 房地产开发与经营业共涉及 13 项税费 （ 12 个税种、 1 项涉税费用），分别为： 1. 营业税 2. 城市维护建设税（外资企业不征） 3. 教育费附加（外资企业不征） 4. 企业所得税 5. 外商投资企业所得税 6. 个人所得税 7. 房产税（外资企业为城市房地产税） 8. 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费） 9. 车船使用 税（外资企业为车船使用牌照税） 10. 印花税 11. 契税 12. 耕地占用税 13. 土地增值税 其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围 。 （二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：  指现行税费，固定资产投资方向调节税已于 2020 年 1 月 1 日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。  从 2020 年 1 月 1 日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 10 阶段 经营环节 影响税种 备 注 开发建设期 取得土地使用权 契税 由财政部门征收 耕地占用税 委托施工 印花税 自营工程 个人所得税 销售期房 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值 税 企业所得税 个人所得税 印花税 租 售 管 理 期 销售房屋 转让土地使用权 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分） 出租房屋或土地 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 房产税（城市房地产税） 土地使用税（费） 印花税 营业税按“服务业 — 租赁业”税目 自用房屋或土地 房产税（城市房 地产税） 土地使用税（费） 赠与房屋或土地 视同销售不动产 代收费用 营业税 （城建税、教育费附加） 代收费用手续费合并营业收入计税 房屋抵押贷款 以房抵债时按销售不动产纳税 对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 营业税按“服务业”税目，适用相应的税率 股利分配 个人所得税 个人股东所得股利按股息、红利所得计税  纳税评估手册 房地产开发与经营业 综 述 11 （三）营业税税目及涉税事项 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示： 税目 税 率 涉税事项 销售不动产 5% 销售房屋及配套设施； 售房中的代收款项 售房违约金； 房屋赠与； 以房抵债或以房换房； 合作建房； 转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）  转让无形资产 5% 转让土地使用权； 赠与土地使用权； 转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段） ； 转让其他无形资产 建筑业 3% 销售自营工程所建房屋； 代建工程 服 务 业 租赁业 5% 出租房屋、土地； 出租其他固定资产 其他服务业 5% 兼营物业管理收入； 物业管理代收款项； 兼营房地产咨询业； 将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费  餐饮业 5% 兼营饮食业收入 娱 乐 业 5%— 20% 兼营娱乐业收入  财税 [2020]16 号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第七款。  财税 [2020]16 号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第六款。  纳税评估手册 房地产开发与经营业 评估方法 12 第二章 评估方法 本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。 由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。 第一节 假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出 假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料不充分 政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。 纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。 （二）系统功能未完善 税务综合服务管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。  纳税评估手册 房地产开发与经营业 评估方法 13 二、具体应用 （一）纳税情况对比 通过该公司向地税局缴纳的。