龙湖佳苑商业部分营销方案

龙湖佳苑商业部分营销方案内容摘要：

街商业的成败。 临街商业人流量比较大，且商品消费也是面向大众化的，主要以大众化商品为主，消费强调随意性和选购性消费理念。 所以临街商业的业房地产 E 网 房地产物业管理资料库 态定位可以多种多样，不必拘泥于具体业态的定位上，只要解决好主力店的问题，即可自然成市。 业态规划表 区域 楼层 经营主题 铺位面积 经营范围 东区（榆园路） 1F 批发市场 柜台 2— 3平米 农产品、食品、副食品、五金、土特产 商铺 20— 40平米 日用百货、特色小吃 东南区（成都路和武昌路交汇处） B1 大型超市 3000— 5000平米 食品、副食品、日用百货、文体用品 1F 精品店 40— 60 平米 服装、小商品、百货、西式快餐 2F 餐饮娱乐广场 200 平米以上 中餐、西餐、 KTV、酒吧、网吧 南区（成都路，小区南大门以西） 1F 社区商业 40— 80 平米 便利店、餐饮、诊所、银行、书店 、干洗店、影音店、美容美发 2F 风味美食街 80 平米以上 特色餐饮、酒吧 北区（长岭 B1 会所 整层 游泳池、桑那洗浴 房地产 E 网 房地产物业管理资料库 路，小区大门附近） 1F 整层 中、西式特色餐饮 2F 整层 棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球馆 精品商业街 投资户是精品商业街的第一主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。 经营户是精品商业街的第二主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业 氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 批发市场 现有经营户是批发市场的第一主力客户，该部分客户以经营为主要目的，租赁成本和投资成本的对比是他们关心的主要因素，同时注重商铺的升值和可变现能力。 使用权销售对他们具有很强的吸引力。 其次，投资户也是我们的主要目标客户，由于面积小，投资总额少（ 6000— 40000 元），对投资户具有很强的吸引力，无形中扩大的客户规模，降低了投资门槛。 社区商业 投资户和经营户兼而有之，投资户多为社区居民或周边人群 ，因此在住宅推广时兼而推广，将起到事半功倍的效果。 经营户主要是一些小型商户（社区商业经营户）。 这部分客户十分看中商铺价格、社区规模和房地产 E 网 房地产物业管理资料库 片区居民消费能力，而这一切也是该部分商业能否实现销售的关键。 会所 会所商业主要从提升项目形象出发，不以盈利为主要目的。 建议租赁经营，考虑经营户。 写字楼 写字楼客户主要为单位客户，目标集中，可针对性推广。 写字楼开发建议先采用人员推广认购，在市场摸底的情况下展开，如市场反映良好，可立即开发。 如市场反映不够理想，建议先开发 2 层的商业，预留写字楼基础，待时机成熟后开 发。 在商业销售价格分析中，我们可以发现以下特征。 某市商业价格一直在上涨中， 2020 年上涨幅度较大； 商业的销售价格，在市中心繁华地段，如大庆路，最高的售价一层已经达到 1 万元，一般售价一层在 3500— 4500 元 /平米，二层在 2020— 2500 元 /平米；相对繁华路段，如南京路、准南路一层售价 2800— 3300元 /平米，二层 1600— 1800 元 /平米；其它路段售价一层在 1800— 2500元 /平米。 因此在本案商业销售定价中，应充分借鉴该片区项目定价和价格上涨趋势，以该片区中高价位为宜。 在充分建立领导品牌形象的同时，考虑价格和规模的平衡因素，作到定价合理，完全销售的目标。 房地产 E 网 房地产物业管理资料库 某市各区域商业销售价格表 楼盘选择方法 市场价格 一层 二层 繁华区域价格 3500— 4500元 /平米 2020— 2500元 /平米 相对繁华区域价格 2800— 3300元 /平米 1600— 1800元 /平米 一般区域价格 1800— 2500元 /平米 / 1）运用平均权重市场定价方法， 取繁华区域和相对繁华区域商业销售价格的加 权价格，一层的销售价格在 3150— 3900元 /平米；二层的销售价格在 1800元 /平米 — 2150元 /平米。 2） 在以上价格的基础上， 运用市场定价法修正。 从市场因数考虑，今年楼盘的价格会在去年基础上进一步上涨，根据某市片区住宅价格上涨趋势分析，预计上涨幅度在 8%左右。 因此修正后一层的销售价格在3400— 4200 元 /平米；二层的销售价格在 1950元 /平米 — 2300元 /平米。 3） 根据市场分析，某市可容纳 54167—— 70000 平米左右的商铺（不含一般区域的商铺），从这个数值而言，某市商业供应已经达到供需平衡，新的 供应将导致市场过剩。 从商业销售价格上涨和商业即将出现过剩两方面考虑，结合项目盘量规模过大，为保证按计划实现全盘销售，建议在认购期给予一定价格下调（或应用速度加权平均价格），根据认购情况，逐步提高销售价格，保证项目按计划实现销售。 4） 根据市场修正价格，一层的销售价格在 3400— 4200 元 /平米。 取中间值一层的销售价格 3800 元 /平米；根据商业地段和业态定位房地产 E 网 房地产物业管理资料库 差异，在以上价格的基础上，进行进一步修正。 商业项目建议销售价格表 区域 楼层 经营主题 系数 价格 东区（榆园路） 1F 批发市场 2280 元 /平米 东南区（成都路和武昌路交汇处） B1 大型超市 1520 元 /平米 1F 精品店 4560 元 /平米 2F 餐饮娱乐广场 2280 元 /平米 南区（成都路，小区南大门以西） 1F 社区商业 3420 元 /平米 2F 风味美食街 1900 元 /平米 北区（长岭路，小区大门附近） B1 会所 1520 元 /平米 1F 2280 元。