重庆綦江房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)

重庆綦江房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

向于错层、跃层户型。 （ 3）园林景观 景观已经成为住宅项目越来越 强调的卖点，我们认为，韵绿堡和阳光水岸的园林规划有一定的技术含量，而其他项目往往只是对景观用地进行了简单的绿化处理，还谈不上景观的美学效果，功能规划也缺乏质量。 ——— 园林景观打造上最具特色之项目为千山阳光水岸，不仅视觉效果好，园林的功能规划也比较合理，并且通过对一些节点的处理，营造出了比较浓厚的人文气息。 ——— 其次是 枫丹韵绿堡，充分利用其规模优势，打造出了较为舒适的园林景观，景观质量高，并具有浓厚的人文气息；并大量运用水景，如叠水、瀑布等，另外，运动设施及会所的设置也是其一大卖点。 （ 4）建筑形态 綦江在售项目建筑形态比较单一，几乎是清一色的普通多层或小高层，同质化的现象非常严重，如果在建筑形态上有所突破和创新，将成为非常直观的差异化特征。 （ 5）物业管理 目前綦江小区项目多由开发公司自行进行物业管理，服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面，社区人文氛围的营造不得力，如果通过一些外部资源提升物管质量（比如聘请一些知名公司作为管理顾问），并在销售中将物管服务的差异化向客户展示，应该能够形成很强的吸引力。 （ 6）产品硬件 除阳光水岸外，在售项目公共部分（门厅、楼梯间、过道）装修的标准偏低，缺乏特色，在细节 上经不起推敲，可以超越和提升的空间比较大。 价格水平 綦江在售项目价格大致分为几个水平线： 一是在规模的社会影响比较大、产品品质比较高的高档项目，比如韵绿堡、千山阳光水岸上，建筑面积价格能够达到13001500 元 /平方米之间。 二是一些小规模比较小，有这一定绿化景观的中偏高档项目，比如阳光雅苑、南洲明珠等，建筑面积价格能够达到 11001200元 /平方米之间。 三是一些单体的商品房子，建筑面积价格能够达到 8001000 元 /平方米之间。 从销售状况看，这几类项目都取得了比较好的市场业绩，说明各种价格和 档次的项目都有其目标消费群和市场承接力，关键是项目价格和品质必须匹配。 （四）綦江二手房市场简述 供给市场 部分高收入群体现有住房已不能满足其居住需求，换房意愿强烈，而随着綦江房地产市场的发展，市场上出现了能满足该类群体需求之物业，旧房上市销售成为必然。 销售之物业多为单位福利房、集资建房自建房及普通商品房，成交价格集中在7001100 元 m2区间内，与其它区县城市相比，供给量相对较大。 需求市场 除城内居民外，购买者多为周边乡镇进城经商、务工人员，他们经济实力有限，对居住环境、物业品质要求不到，仅 需有一容身之地，满足其基本的居住需求即可，二手房以其低价、即买即入住等特征而受到此类群体的青睐。 綦江工业产业较为发达、厂矿多，农村进城务工人员较多，二手房（含求租和购买）需求自然旺盛。 小结 二手房市场活跃使房屋转让渠道非常通畅，居民可以轻松的卖出现有住房，购买更好的住宅以改善自身的居住条件，这为房地产市场的健康、快速发展打好了坚实的基础，这也是本案的开发利好之一。 （五）綦江商业市场分析 商业发展过程 老城区 新城区 綦江原来商业主要集中在綦江河两岸的老城区，其中以中山路和河东 市场周边为主，随着綦江城市建设的快速发展和城市化进程的加快，依托高速路发展起来的新城区商业也逐步形成气候。 住宅底商 中等规模商业物业 綦江商业发展相对滞后，在 2001 年前，商业物业主要是住宅楼底层商铺，底商一般控制在 2 层以内，如孟家园区域商业、万代商城商业等； 2001 年以后，在中心逐渐出现了中等规模的商业物业，在规划设计上更适合一些中大规模的超市、商场物业的布点，如巨龙广场、明兴世纪城等。 传统商业业态 新型商业业态 綦江在 2002 年前主要以传统的商业业态为 主，随着 商业业态不断拓展，以连锁超市为代表的新型业态显示出较强。