重庆润天地产重庆浪琴阳光执行报告(编辑修改稿)

重庆润天地产重庆浪琴阳光执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 25 所占比例（ %） %%%%１００户以下１００－２００户２００－３００３００户以上 分析： 由于用地规模、建设规模不大，直接导致了居住规模的偏小，规模较小限制诸多配套设施无法完善，最终导致了居住品质的普遍偏低，射洪目前的居住品质急需提升。 面市的时间 面市的时间 1年内开盘 半年内开盘 未开盘 楼盘数量 13 12 1 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 26 所占比例（ %） 50 50%%１年内开盘的半年内开盘的未开盘的 销售率 销售率 90% 50% 未开盘 楼盘数量 11 14 1 所占比例（ %） 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 27 %%%90%50%未开盘 分析： 统计表明所有的在售的楼盘都是在一年以内开盘销售，所有楼盘销售都超过 50%， 40%以上的楼盘达到了 90%的销售率。 但从调查的实际情况来看，几乎所有的楼盘是图纸出来就开始买房，实际的销售周期统计的周期要长得多。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 28 交付使用的时间 交付时间 2020年内交付使用 2020年内交付使用 楼盘数量 7 19 所占比例（ %） %%０７年内交付使用的０８年内交付使用的 分析： 这次市场调研统计的现在市场上在售楼盘， 有 7 个楼盘在今年内交付使用，所有的项目在 2020 年底都会交付使用，各类楼盘的市场总计放量是 万 m2，总计户数达 4000户以上。 射洪的房地产市场现状的特点是中、高、低各类客户的市场细分化程度不够，在市场引导还不是够充分的情况下，抢占市场的先机显得非常重要，我项目应特别注意。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 29 销售价格 价格区间 1000元以下 /m2 10001300元 /m2 1300元以上 /m2 楼盘数量 1 21 4 所占比例（ %） %%%１０００以下１０００－１３００１３００以上 分析： 统计表明， 市面上在售楼盘 80%以上，达 21 个项目的价格都集中在 13001300 元 / m2，1300元以上 / m2的仅 4个楼盘，而且这 4个楼盘都是高层电梯房，在调查中，我们发现，射洪目前电梯房是每上一个楼层价格上涨 30或 40元。 这表明了电梯房的价格高于多层房，由于价格的原因，目前多层房的销售情况普遍比电梯房要好。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 30 1户型及面积 统计表明，目前市场在售项目中， 三房两厅是市场的绝对主力户型 ， 其次是两房、四房和五房，另外，金色水岸有少量的别墅。 从面积区间上看， 在售项目的面积区间主要集中在 90130/m2， 90 m2以下和 130 m2以上的比例相当。 1物业 管理 收费标准 未定 /m2/月 /m2/月 楼盘数量 7 17 2 所占比例（ %） %%%未定 分析：  此次调查中，我们发现，在射洪目前的所有项目中，以及已经入住的项目，还没有一家公司聘请专业的物业管理公司进行管理，或者聘请专业的物管公司做顾问。  在物业管理的费用收取的标准，有 17 个在项目在 元 /月 /m2以下，占了在售项目的 60%以上，其中绝大部分在 .，只有 2 个项目超过了 元 /月 / m2，有 7 个项目未定标 准。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 31  在物业管理的服务方面，几乎所有的公司都只停留在安全保卫、水电气的收取方面等初级形态。  在物业管理方面，我项目可以采取物业管里前置的方式，把物业管理作为本项目的卖点。 小结：  由于开发商经济实力所限，射洪房地产市场的楼盘开发规模大都在 5万平方以下，由于占地少，开发规模小，楼盘的品质普遍较低。  由于本地开发商开发视野所限，开发理念相对滞后，缺发真正意义上的高品质楼盘，市场细分不够明确，高、中、低端目标客户未能从根本上予以区分。  市场混乱，由于开发商资金实力不足，目前几乎所有有开发商都存在违规操作现象，拿 地就开始卖房，抗风险能力析极弱，在目前的宏观调控下，存在市场极度消极的潜在威胁。  住宅主要以 2 房和 3 房为主，面积在 90130平方米之间。 物业形态以多层为主，有少量高层极少量别墅。  多层的价格在 1000— 1300元 /m2，高层价格 1300元 /m2 起，一般是每上一个楼层加价 30元或 40元 /m2，均价一般在 1700元 /平方米左右。  物业管理费用在 — 元 m2之间 ,物业管理的服务的内容也仅限于安全、水点气的收取等初级形态。 没有专业的物业管理公司介入，或者聘请专业的物管公司作为顾问，全部是开发商自行管 理。  供给物业普通品质较低，新区自身配套相对较弱，特别是一些居民参与性强、使用频率较高得配套设施如游泳池、网球场、篮球场等，主要依靠周边市政配套设施。  销售状况普遍较好，大多数项目在开盘半年左右得时间内销售率都达到或超过了60％。 从市场反映的情况可以知道，目前的射洪房地产市场还处于一个相对不规范的发展阶段，但市场购买力较为强大。 开发商主要以本地的企业为主，由于资金量不足，开发理念相对滞后，上规模、上档次的楼盘凤毛麟角，即使一些具有先天优势的地块，如子昂广场旁的项目、新世纪广场的项目也不能将项目的最大效益发 挥出来，其营销也还处于一种原始的凭感觉的阶段，市民对房地产市场蕴藏的巨大风险威胁认识不足。 这样的市场，对于具有较强开发实 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 32 力的企业来说，以一种相对规范和更为市场化的运作模式进入，将迅速建立较高的知名度、较好的企业形象，并获得较高的投资受益。 因此，射洪房地产市场目前需要一场开发商开发理念的革命，将射洪市民的居家品质、购房投资意识提升到一个新的高度。 这是机遇和风险并存的市场。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 33 四、射洪房地产市场个案研究简述 编号 项目名称 产品特征 综合评述 1 世纪摩登 单体高层住宅 由于处在比较好的地段，加上商业的成功招商（世纪摩登已经开业，对项目的住宅销售有一定的促进作用）；值得一提的是他们的商业价值，沿街的商业基本已经销售完毕，且均价在 2 万元每平方米左右，所以开发商对住宅的销售并不急迫，这可能也是他们把价格定高的因素之一。 2 新世纪商业广场 双塔高层住宅 地段，成熟的居家氛围和完善的配套设施，城中公园景观是该项目最大的卖点 3 紫石城南 多层围合小区 普通住宅，销售好的户型为 115 平米。 主要是被新中医院的职工购买。 4 南方名城 多层围合小区 地段好，紧挨武安河畔，楼盘在 射洪有一定的知名度。 5 金色水岸 多层、高层围合小区 区绿化观景比较多，与涪江一路只隔，物业管理较好。 6 子昂雅苑 多层、高层围合小区 采用相比其他楼盘更先进的营销理念，比如挖掘项目的产品特色、打子昂文化牌，采用了较为立体的营销手段。 7 子昂金都 多层、高层开放街区 由于有专业的顾问公司在代理本项目，所以不论从产品包装还是营销卖点的提炼在射洪都算做的很好，虽然很多比较先进的营销理念提出来了，但是现场销售人员的执行能力相对来说比较差，没有很好的把 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 34 产品吃透，导致在讲解是很多项目独有的优势没有充分表达 出来。 这样会使到时高层和商业的销售带来比较大的难处。 8 滨江河畔 多层、高层围合小区 还没有正式对外销售 现在正在采用入会的形式来储备客户。 9 荣兴博雅城 多层建筑、汉唐仿古风情商业街 利用商业，住宅区分开的优势，及汉唐仿古风情，完善的各种设施，住宅卖得较好。 10 雅鑫花园经典二期 多层围合小区 居住环境好，空气质量好，交通便利，生活设施也好 11 丽园江景 多层小区 项目位于城南新老城交汇处，临武安河及广场，离生活、休闲、超市较近，配套完善是较为突出的卖点。 12 中枢物流商业批发中心 多层住宅 毗邻长途车站，主要物业为商业批发中心，住宅客户主要形成了以商带住的销售效果 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 35 五、射洪商业房地产市场分析 （说明：由于本项目的商业用房推向市场是在项目的住宅部分销售接近尾声的时期，在商业部分推向市场之前，我公司将会对射洪市场的商业地产市场作全面的调研分析，以单独的商业地产研究报告的形式提交给瑞禾公司，在此，我们仅阐述我公司对商业的基本观点和原则。 ） 对商业部分润天的观点如下：  商业部分推出的时机建议在住宅销售的后期推出，一方面是尽可能的为商业聚集人气，另一方面周边的配套将 会越来越完善，这样商业的价值才能尽可能最大化。  在策略上，我们认为应采取招商和销售并举的措施，以招商推动销售。  在招商策略上，首先确定主力商业，来推动招商工作的进行。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 36 第二部分 浪琴阳光项目 SWOT 分析 一、项目概况 项目位于射洪县滨江路，占地约 27350平方米，地块方正，临江面约 230米，东望涪江，东南接涪江大道，西临农转非安置房，北接射洪县县城，与未来的射洪县政府新址一江之隔。 整个项目由 4栋高层建筑、 14栋多层建筑、商业裙房及地下车库组成。 4栋高层住宅中， 10号楼为 21+1F， 12号楼为 18+1F，其余为 6+1F；商业裙房为 2层。 整个项目总建筑面积为 63153平方米，其中地上为 58869平方米，地下 4284平方米。 项目地块所处位置交通方便，视野开阔，具有较好的自然景观资源，是目前射洪县开发较热点的区域之一，但是，地块区域目前配套设施较为匮乏，满足日常生活需要的公交车，农贸市场，超市，学校都有较远一段距离，是一块优势明显，劣势突出的开发地块。 二、 SWOT 分析 优势分析（ S）  项目规模较大，总建筑面积近 7万平方米，具有打造成为较高品质楼盘的规模基数。  项目具有 良好的自然景观和良好的内部景观，拥有成为高品质楼盘的基本素质；特别是随着打鼓滩电站的建成蓄水，本项目的江景优势将得以极大的体现。  项目规划设计非常有特色，纯正的欧式风格建筑，具有与身俱来的高贵气质。  纯板式双拼城市洋房、空中洋房社区，具有较高的品质  产品设计科学合理，并巧妙的融合了当前国内其他大都市的时尚户型设计元素，如入户花园，大阳台，大露台等。  开发商在射洪有较高的社会知名度，前期开发的端禾之星项目奠定了端禾的高品质楼盘开发商形象。  开发商具有专业而丰富的开发经验，良好的开发理念，对房地产行业有着较为客 观的认识。 劣势分析（ W） 。