重庆滨江商业地产项目前期策划案商业地产(编辑修改稿)

重庆滨江商业地产项目前期策划案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

存在其共同弱点，即基本无其它特色亮点而言。 那么借鉴以上项目，同时结合本项目自身特征，建议本项目规划布局方向： □ 应以充分利用本项目之江景优势为基础，最大限度的保证“户户有景，家家观江”； “水”乃本项目特色之一，建议本项目打造“亲水”、“近水”的真正体验式与参与式的规划布局特色，即规划布局与“水”的完美结合。 由于本项目毗邻即将建成的滨江路，建议本项目可规划一定规模的滨江休闲商业带，并同时将其打造成为本项目之亮点之一。 2) 建筑形态 □ 当前市场可 类比楼盘的建筑形态 项目名称 物业建筑形态 容积率 美堤雅城 纯小高层社区 ， 1218 层小高层住宅，板式与点式相结合 骏逸天下 由 2 栋 12 层小高层、 10 栋 1832 层高层住宅围合而成 阳光 100 国际新城 高层建筑为主 暂无 上江城 由 8 栋高层 (28F)、 4 栋联体小高层 (1218F)住宅组成； 金砂水岸 由 18+1F、 25+1F、 30+1F、及 33F 小高层、高层围合组成 东方港湾 高层建筑主 金沙港湾 项目当前开发量约为 15 万方，由 4 栋高层 (3234F)组成 暂无 □ 本项目自身特征 物业建筑形态的确定通常会受到项目地理位置、地形地貌、容积率等因素的影响，因此本项目以此方向考虑具备以下特征： * 本项目地处江畔，具有宽阔的景观视野 * 拥有 公里长的江岸线，带来了无遮挡的江景资源 * 政府许可容积率为 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 65 页 □ 本项目建筑形态方向建议 从以上类似项目看出，滨江项目其物业形态均为小高层或高层建筑，而结合本项目之自身特征和市场客户要求更高绿化率，更小建筑覆盖率的需求， 建议本项目之物业形态为高层 ，这样既可充分发挥和创造项目景观优势，同时也能最大限 度的合理利用容积率。 3) 建筑风格 当前市场可类比楼盘的建筑风格 项目名称 建筑风格 建筑装门面、色调 屋顶与底楼 建筑特色 美提雅城 无具体风格界定，但其宣称表现为“临江琴键”式艺术风格 建筑立面富有层次感，立面以红色作为底座的主色调，屋顶有朱红色线条点缀 底楼无架空 特色不明显 骏逸天下 现代风格 项目建筑风格以简约为主，立面色彩为深褐色，具有一定贵族气息，适合项目的定位特点 底楼有架空 特色不明显 阳光 100 国际新城 现代主义建筑风格 大色块的娴熟运用、配合极简的几何建筑形式 底部架空，底 层形成高 20 米、 2 米直径、长达 650 米的景观柱廊 特色不明显 上江城 新现代古典广义风格 (巴渝文化 ) 外立面以青灰色为主，运用传统锈红色线条纵横分割 屋顶为重庆吊脚楼式的坡屋顶，底楼架空形成巴渝文化长廊 东方港湾 现代港式风格 立面以浅色为基 底楼架空绿化 特色不明显 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 65 页 调，配合红、蓝色直线条 金沙港湾 现代风格 立面以灰、白浅色调为主 底楼无架空 特色不明显 □ 本项目自身特征 就建筑风格而言，怎样做到其与项目自身环境相和谐是重点考虑因素。 本项目滨长江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 □ 本 项目建筑风格方向建议 从以上类别项目的建筑风格表现形式分析看出，滨江项目在建筑风格上绝大多数走现代风格或体现某种文体特色的路线，而外立面的色调也多使用红、蓝等色彩鲜艳明快的色系，达到一定视觉的冲击力，不过也不难发现目前重庆的各滨江项目在建筑风格上均无明显特色和亮点而言，那么参考类似项目，结合本项目自身特征，关于本项目之建筑风格方向建议： □ 在风格上仍采用现代风格，但在装饰上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鲜艳明快的色系，使建筑在水气大、天空较为灰朦的环境中突显； □ 采用底楼架空等方式，既符合地块的高 差特质，同时弥补滨江地块较潮湿的缺陷，并将江景、水景、对岸山景引入小区。 通过如此打造，构筑出建筑与自然环境、人造环境和谐统一的风格特色； 4) 园林设计 □ 当前市场可类比楼盘的园林设计 项目名称 具体内容 特色 美提雅城 总体绿地率 %，绿地面积 万㎡ 16 米宽滨江景观休闲大道 骏逸天下 江景、公园景、超大规模中庭花园（号称 3000 米浩淼江面、 80000㎡生态公园、 25000㎡超大中庭花园）三重景观主题的有机结合 无明显特色 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 65 页 上江城 在项目园林景观方面，仍然配合整体项目定位的需要，以巴渝 乡土园林风格为主，如石梯、青竹、水车、牌坊等，均采用传统材质和传统工艺。 园林内巴渝元素的演绎比较到位 金砂水岸 项目首创重庆活水园林设计，引入嘉陵江水入景，在小区形成众多小溪、喷泉、瀑布，中庭园林景观面积达 2 万㎡ 水景营造突出，围绕水元素的园林小品打造较有特色 东方港湾 主要围绕约克风情街打造，英伦风情 无明显特色 金沙港湾 园林概念较模糊 无 明显特色 □ 本项目自身特征 项目的规模、地形将对园林设计产生影响，因此就本项目而言，占地 360 亩的规模决定了本项目的园林是本项目除物业以外的又一产品主体。 项目的地形具有两大组团结点、一端狭长和地块内坡度较大的特点。 □ 本项目园林设计方向建议 在核心竞争力的分析当中已说到本项目之主核心竞争力重在产品的打造上，而作为产品打造中的主体之一一 — 园林设计便成为产品类型中尤为重要的一方面。 从以上相似项目的类比中也可看出，各项目都很重视自身的园林设计，都想打造出亮点，但却都无明显特色可言。 建议本项目的园林设计上合理利用项目地形特色，并重点构筑项目自身的主题概念和风格特色，其设计方向应有以下几方面： * 需要给园林设计附予一定的文化主题概念，与项目所营造的生活状 态和文化特质相协调，制造形象的差异化； * 要与建筑、江景相映成趣； 体现文化底蕴与特色的重点； * 园林将是本项目所倡导生活模式的表现与演绎。 5） 户型设计 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 65 页 □ 当前市场可类比楼盘的园林设计 项目名称 主力户型 空间类型 各户型销售走势 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平层为主，少量错层 从目前来看，两房销售较三房快 骏逸天下 一期少量二房，二期全 部为三房与四房 2*2： 6574㎡； 3*2(带入户花园 )： 96110㎡； 3*3(错层 )： 114 ㎡； 4*3(错、保姆房 )138 ㎡； 跃层： ㎡ 多为平层，辅少量错层与跃层 三房、四房较二房销售快 入户花 园与180 度的在大飘窗设计 阳光 100 国际新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 3*2( ㎡ )： 25% 平层 户型方正， 米大开间，双阳台 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(带保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 跃层； 2%； 180221 ㎡ 多为平层，辅以少量跃层 小面积户型走势好于大面积户型，但景观面好的大面积的户型销售也较好 三角凸 窗设计；主卧室带观景阳台。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 多为平层 每种房型销 售比较平均 180 度大飘窗 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 65 页 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 东方港湾 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多为平层，辅以少量跃层 每种房型销售比较平均 户型全面，主 卧、次卧异型阳光飘窗 金沙港湾 2*2。 25%。 ㎡ /㎡。 ㎡。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 跃层； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多为平层，辅以少量跃层 两房与紧凑型户型销售较好，另外景观好的大户型销售也比较好 主卧带 大型观景阳 台或180 度弧开落地玻璃阳台； □ 本项目自身特征 针对户型，本项目自身目前所具备的最大特征便是滨江而建，视野开阔，无遮挡江景资源。 □ 本项目户型设计方向建议 项目销售情况在一定程度由其户型设计的优劣决定的，从以上类似项目可以看出，目前的滨江项目的户型面积趋大，多为三房与四房，除了少数项目的紧凑户型销售好于大面积户型外，基本上都销售比较平均，而朝江面的，景观极好的大户 型销售尤为好，因此，以此为鉴并结合本项目自身情况，建议本项目户型设计方向： * 景观良好的楼宇，临江面以面积稍大的三房、四房为主，配以少量紧凑三房； * 景观稍差的楼宇，朝江面为三房户型，背江面为二房户型； * 空间类型以平层为主，配置一定比例的错层，并在景观良好的局部楼宇顶楼辅以少量跃层； * 户型的设计应最大限度的展现本项目的景观（江景、园景）优势，大多数户型可以看江。 户型配比建议如下： 户型 套内面积（㎡） 套数配比 二房 65－ 80 20% 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 65 页 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 顶楼跃层户型数量少，根据标准层户型确定户型面积。 6)商业 □ 当前市场可类比楼盘的配套设置 项目名称 商业规划情况 特色 美提雅城 中间交叉两条街道规划为中高档商业区域，其中纵向的步行街长达 1 公里，从江边蜿蜒至山顶 无明显特色 骏逸天下 规划一条商业街 无明显特色 阳光 100 国际新城 近 200 米高的 5 星级酒店、登山步道、商业街、美食中心等 无明显特色 上江城 商业面积 5898 平方米 无明显特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、总建面 5200 的㎡新贵生活精品一条街 无明显特色 东方港湾 建筑面积达 2 万平方米的商场。 200 米约克风情街 金沙港湾 在建筑的 1－ 2F 设计为商铺 无明显特色 □ 本项目自身特征 就本项目商业而言，本项目与未来即将建成的滨江路相连，项目周边缺少成熟的商业配套，周边项目正在规模建设自身商业设施，其规模量都超过自身业主的需求。 □ 本项目商业规划方向建议 依据本项目所处区域南岸经开区的商业体量与分布，目前而言虽然商业设施尚有所欠缺，商业氛围不够浓厚，但同时其商业消化能力也相对不足，可现在开发项目骏逸天下与美堤雅城已经有想当的商。