精品--20xx7月信阳市淮滨装饰建材城营销方案--商业地产策划

精品--20xx7月信阳市淮滨装饰建材城营销方案--商业地产策划内容摘要：

形成一个行业自律的专业组织，为推进 淮滨城市化建设提供服务，使之长期繁荣， 预计每年公司管理费用 40 万元。 （十）规模化推广计划 每年， 我们将 拿出一部分费用，经常性组织营销推广活动，统一进行促销，展示，公益活动等，吸引人流，建立形象。 举办建材博览会。 每年举办一至两次建材博览会，邀请各知名建材品牌厂家、信阳地区 建材经销商、县领导参加，推出采购建材优惠活动。 配合县里的招商引资，宣传淮滨，吸引建材厂家来县里投资办厂，落户淮滨。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 计 划 篇 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 销 售 方 案 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 （一）项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一）、整体价格制定原则 确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力 (不一定是低价 )。 这需要很 好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 单位价格制订原则： 一般情况下，除了团购 之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。 由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。 因此，我司认为可遵循二大原则，六项 参照值进行评估。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 （ 1）、二大原则： 原则 1：有效人流的多少； 原则 2：注目率的高低。 （ 2）、六项参照值： a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格 更高； （ 3）、项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。 二）、价格策略： 定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 销售价格策略： （ 1）、建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍 存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 （ 2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略 : 价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。 销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确 项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。 当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。 反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。 因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 （二）付款方式 商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少则几十万，多则几百万甚至上千万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行 5 成 10年的按揭，最多可申请 6 成10 年的按揭。 实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。 我司建议，淮滨装饰建材城 付款方式主要有三种： 一次性付款。 客户签订合同时，支付总价款的 50%； 一个月后，支付总价款的 50%。 5 成 10 年银行按揭贷款。 （争取 6 成 10年按揭） 客户签订合同时，支付首期款 50%； 办理银行按揭手续，由银行提供 50%的按揭款，最长还款年限为10 年。 超轻松按揭 客户签订合同时，支付首期 1020%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供 50%的按揭款，最长还款年限 为 10 年。 其余首期无需支付（客户给发展商一定年限的使用权）。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 付款方式一览表： 付款方式 一次性付款 银行按揭 （ 五 成十年按揭） 超轻松 按揭 签署订购书时付订金 人民币 5 万 — 10 万元 签署订购书一周内 (扣除拾万元定金 ) 楼价 50% 并签署销售契约 楼价 50% 并签署销售契约及办理银行 按揭手续 50%最长于 10 年内分期还款 楼价 1020% 签署销售契约及办理银行按揭。 首期余款无需支付。 一个月内付 楼价 50% 返租的方式 返租一般有两种形式： 一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： （ 1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。 （ 2）、在首期中一次性扣除返还金额。 （吸引力最大） 分期支付 ： 每年定期支付，一般为季度或者半年。 根据淮滨装饰建材城 的情况，我司认为 3－ 5 年返租比较合适。 返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。 三）十年保收计划 具体内容： 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 即客户在购买本项目 10 年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以 1 年、 2 年或 5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。 积极意义： 本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。 四）购铺易，低首付 允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由发展商提供 23 年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。 购买带租约的商铺，收租后 才付款，投资获利更有保障。 五）创业板商铺 创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。 创业板商铺是选择多种 15－ 30 平米，总价在 15 万元左右即可拥有 淮滨装饰建材城的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 招 商 方 案 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 （一）项目整体招商原则 必须以品牌为中心 ,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久 经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。 （ 1）、把握业态经营比例 通过 国内成功的大型 装饰建材城 的业态经营配比进行深入的研究分析，针对 淮滨装饰建材城 的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。 （ 2）、统一主题与品牌形象 商业 市场 是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。 招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。 （ 3）、同业差异、异业互补 同业差异就是不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损商场的经营特色。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 核心主力店同质化无差异 是不能想象的。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。 （ 4）、核心主力店互动原则 在大型 市场 的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 根据大型市场 的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。 核心主力店的招商对整个 市场 的 运营成败与否， 市场 辅助和配套店的引进都有重大的影响。 核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到 市场 的形态。 （ 5）、放水养鱼原则 商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。 这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。 放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 招 商 范 围 及 品 牌 控 制 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 知名商户或 大型商 户。 知名品牌商户的进驻能有效提升商场 的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心 —— 消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。 个性鲜明有特色商户。 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。 要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户的引入，必不可少。 能吸引人流量的商户。 有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场 购物消费增长，必须对这些商户 要实施重点引进 ，他们所带动的庞大人流将对整个 市场 吸引人流量有重大贡献。 只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。 为 保证商场的中高档定位，在 部分位置 的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 广 告 策 划 房地产商域网 海量房地产资料。