湖南省国有土地上房屋征收评估技术方案-湖南住宅与房地产信息网

湖南省国有土地上房屋征收评估技术方案-湖南住宅与房地产信息网内容摘要：

]111[ nRggR AV  选择 3 个以上类似房地产的租赁实例，参照市场比较法的要求，通过市场比较法确定客观租金。 确定客观租金时，统一租金内涵（租赁税费负担、面积标准、装修标准、设施等）。 (2) 其他收入 其他收入主要是押金或保证金的利息收入；利息按银行同期活期存款利率计算，押金一般为一个季度租金。 (3) 空置率 空置率视具体情况确定，城区范围内房屋空置率取值范围一般为110%。 有效毛收入 =（客观租金 +其他收入）（ 1空置率） 2. 运营费用 出租的房地产， 运营费用一般包括 维修费（或修缮费）、管理费、保险费和税金；如果客观租金内涵中包含家具、电器的，运营费用要包括以上设施的折旧费。 (1) 维修费（修缮费） 房屋剩余年限大于收益年限的， 房屋维护 费用 设定为日常 维修费，按房屋重置价格标准的 12%取值； 房屋剩余年限小于收益年限的， 房屋维护费用设定 为 修缮费 用，假设房屋经过修缮 可以维持目前的状态直到土地使用年限到期；修缮费用 按房屋重置价格标准的 34%取值； (2) 管理费 管理费：一般为有效毛收入的 13%。 (3) 保险费 保险费 ：一般为房屋现值的 %。 (4) 租赁税费 根据“湘财税〔 2020〕 73 号”文件，个人按照租金 1000 元以上的，住宅和非住宅的综合税率分别为 6%和 12%， 1000元以下的按照 4%和 6%。 单位房产 租赁税费为 房产税 、 营业税及附加 ；房产税 税率为 12%，营业税税率为 5%，营业税附加税率根据当地实际税率标准确定。 3. 净收益 净收益 =有效毛收入 运营费用 4. 净收益上涨率 可 通过 测算 3 个以上类似房地产 租赁价格的变化情况， 综合确定 净收益上涨率。 5. 资本化率（报酬率） 资本化率（报酬率）通过市场提取法或累加法确定。 通过市场提取法测算资本化率（报酬率）的，选取的类似房地产交易案例不少于 3个。 6. 收益年限 确定土地使用年限 为收益年限 ；若所提供的资料中没有规定土地使用终止日期的，按该用途土地法定最高使用年限确定收益年限。 土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，运营费 用中 房屋维护费用设定为 日常维修费 ； 土地使用年限大于房屋剩余使用年限的， 运营费用中房屋维护费用设定为 修缮费用 （假设前提为房屋经过较高支出的修缮后，可以维持现有状况直至土地使用年限结束）。 房屋剩余使用年限 =房屋 经济耐用年限 已使用年限 房屋经过大修的，房屋剩余使用年限根据实际情况相应调整，合理确定。 第二十三条 成本法 成本法的基本公式为： 房地产价值＝房地产重新购建价格－建筑物折旧 房地产重新购建价格的 构成包括以下七个项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。 1. 土地取得成本 土地取得成本 =土地市场价格 +土地取得税费 (1) 土地市场价格 土地市场价格采用基准地价修正法或市场比较法计算。 已公布城市地价动态监测数据的地市，根据城市地价动态监测体系中的地价指数或地价水平确定 期日修正系数 ；没有公布城市地价动态监测数据的地市，可根据土地主管部门、统计部门或自行调查的土地市场价格变化情况，综合确定期日修正系数。 (2) 土地取得税费 土地取得税费包含契税和交易手续费。 契税税率为土地市场价格的 4%； 交易手续费费率 按当地实际费率综合确定，一般 为土地市场价格的 %左右。 2. 建设成本 建设成本包括勘察设计和 前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等项目。 根据 湖南省 实际情况，初步将建设成本分为以下几项： (1) 前期费用 前期费用主要包括报建费（包括城市基础设施配套费）、市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察等。 相关前期费用有文件依据的，参照文件确定费用标准； 其他费用，按市场通行的费用标准确定。 建议各地市房地产中介协会组织评估机构， 对当地的前期费用进行汇总与 统一。 (2) 建安造价 已公布房屋重置价格的地市，房屋建安造价 以当地房产主管部门公布的重置价格标准文件 中的建安造价为准。 没有公布重置价格标准的地市，建议由当地房地产中介协会组织评估机构统一各类结构房屋 建安造价 标准。 (3) 附属工程 附属工程包括围墙、建筑小品、绿化等，按项目实际情况确定。 3. 管理费用 管理费用一般为土地取得成本与建设成本之和的 34%。 4. 销售费用 销售费用 包括广告费、售楼部建设费用、销售管理费用、销售人员工资等， 一般为 房地产 开发完成后价值的 13%。 5. 投资利息 利率按银行同期贷款利率确定。 开发周期：多层开发周期为 12年；高层开发周期为 23年。 6. 销售税费 销售税费按开发完成后房地产价值的比例确定，具体税费率如 下：。