重庆市房地产重庆朝天门基良广场商业推广计划改商业地产(编辑修改稿)

重庆市房地产重庆朝天门基良广场商业推广计划改商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 13 页 共 37 页 （ 1）、商铺租赁合同：在意向客户交纳铺位定金五天之内（或约定时间内），交 纳合同首期款并签定正式商铺租赁合同。 （ 2）、合同期：建议 1— 5年，根据实际需求可以顺延至 8年。 （ 3）、租金： 220— 463（细划见基良广场 —— 一站式购物中心 楼层平均租金表 ）平街层从各进门商铺最高价向里以 10~20元 /平方米 /月 /商铺的比例递减（或根据实际情况定价），其他楼层则根据以 70— 335 元的价格标准以各个出入口、楼梯口向周边递减。 使得整体均价保持 /m2/月（不含管理费、公共用电等）。 （ 4）、电费：按政府规定定价收取（共摊费用按相关公式套算）。 (费用总额 — 使用面积费用 )247。 使用面积 *单 个商铺面积 =商家应缴纳的费用 公共用电包含在物管费里面或按公摊算。 公摊比例按以下格式计算： (总建筑面积 — 使用面积 )247。 总建筑面积 *%+1 自用电按每个铺位实际用电量收取，可每个铺位单独安装独立的电表，电费一个月收取一次。 （ 5）、定金收取标准 意向商家挑选好商铺后，向商场交纳定金，填写定金协议一式两份（详见预租合同），商场、商家各持一份。 商场凭定金协议为商家保留所定铺位 10 天（或者约定时间），超过 10 天（或者约定时间）商家未交纳合同首付和签定正式的租赁合同的，商场可继续将此铺位对外出租，定金不予退还。 （ 6）、首期交纳标准 押金：相当于六个月的租金或根据商谈定价。 租金：按各商铺的单价乘以商铺面积。 物管保证金等费用。 优惠标准：签定合同时商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期内的全部租金，均可享受相应租金折扣优惠，所交租金按折后价计算。 联营扣点 无需制定租金价格对外出租，对有意向进场的商户签定联营合同有商场统一安排场地的具体位置，为了达到更好的经营效果商场可在经营过程中对商家进行调整。 商场负责统一收取营业款，并按合同规定时间与商家结款。 结款时商家提供增值税发票，商场在扣除相关税费和合同约定利 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 37 页 润点后将剩余款项打入经销商帐户。 （ 1）签定联营合同 意向商户交纳进场押金后签定联营合同。 合同期：一年起（自正式开业之日算起） 进场押金：押金在签定合同前交清 （ 2）扣点方式： 倒扣点 —— 根据不同品牌双方协商扣点比率，按营业额 *扣点比率作为商场收益。 此种方式商品的零售价有经销商定，商场通过 POS收银系统来控制经销商的营业额，并在规定时间内按合同约定的扣点比例从营业额中扣除商场应得的收入；但商场可在合同中约定，经销商制定的零售价格不能高于同类商场。 代销 —— 经销商制定结算价格，并按结算价格给商场供货；商场在 此价格的基础上顺加利润点作为零售价，零售价与结算价之间的差价为商场的毛收益。 （ 3）统一收银 这种模式，商场必须统一收银，以此来约束经销商和保证商场利益。 商场的每一单商品交易都由收银系统统一收银，每日收银款由收银员当天交给收银主管负责，商家没有自己收银权力。 （ 4）经销商提供增值税发票 经销商在结算前将按商场提供的实际发生营业额开具的增值税发票给商场，商场凭发票结算。 租赁与联营扣点相结合模式 部分按联营扣点模式实行统一收银，统一管理，统一经营。 部分按租赁模式，商家可自主收银，可自由议价买卖。 （七） 招 商应变措施 招商和经商一样同样面临风险，如招商工作不能按原计划顺利完成，为了能保证商场如期开业，建议采取如下措施： 短期促销 为了突出本项目的业态优势和特色布置，商场可定期举办适当的促销会。 时间：待定 活动地点：商场内或者广场上、步行街等 促销活动安排：根据以后项目的情况待定 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 37 页 对品牌商家提供免租期 （ 1）、每位进场商户只需交三个月租金即可入场免费经营 3个月。 （ 2）、经营期间按商场规定收取自用电费。 （ 3）、具体经营位置由商场统一安排。 （ 4）、签定临时经营合同，合同中要约定临时商户经营所占用的场 地位置，如有商家看中正式租用，临时商家得服从商场的统一调整，除非临时商家愿意提前签定正式租赁合同，按合同规定交纳首期款。 招商流程 （ 1）商业项目部进行市场调研和目标客户分析分类，并以表格或图文方式进行统计，明确招商工作的方向。 （ 2）确定招商对象：对招商对象的分析，划分主次客户，进行有针对的宣传推广。 （ 3）确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营（网上经营和空中购物）。 （ 4）指定招商优惠政策； （ 5）商业项目部进行客户招商月计划实施； （ 6）招商主管制定客户招商周计划； （ 7）客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； （ 8）招商管理进行目标客户开发、拜访、接洽； （ 9）商业项目部进行客户分类、确定重点； （ 10）商业项目部安排客户初步接洽，填写招商租户登记表； （ 11）商业项目部负责与客户的沟通谈判； （ 12）公司、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； （ 13）商业项目部与客户沟通、谈判、方案修改与认可； （ 14）公司、客户双方正式签定招商协议 三、 招商计划及推广计划 （一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分： 招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、 运营调整阶段四个阶段。 招商目标 ：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。 但为了明确方向，特定目标如下： 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 37 页 截止到 2020年 7月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成小商铺 70%。 截止到 2020年 8月底，商家开始入场装修，为开街做准备。 力争 9月底，确保 10月份一定开业。 为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为： 2020年 1月开始执行，截止到 2020年 12月底开业。 具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。 （二）招商架构、招商机制的建立 基良广场招商中心组织架构图 项目招商人员的职责 （ 1）项目招商部经理 对商业性招商有实际操作能力，熟悉招商运作的流程和各环节，具有较强的统筹和管理能力，具有出色的谈判技巧和交际能力，对招商各个行业有一定的了解。 职责：负责项目招商工作目标的分解，制定招商执行方案和工作计划，并在必要条件下协调各招商部门与客户以及各招商部门之间的关系；负责招商部与项目运作中其他部门之间的联系，协调与其他各部门之间的关系， 根据招商工作计划和工作任务统筹安排招商执行工作，具体处理在招商过程中出现的问题，与大客户进行 具体的谈判，妥善处理客户与招商人员之间的关系，协调各招商人员之间的关系，根据客户的具体情况和具体要求安排营业房的使用。 及时向领导反映招商过程中存在的问题。 （ 2）策划部 熟悉商业地产，具有商业地产操作的经验，具有商业地产的认知能力和分析能力，具有操作商业项目的宣传推广手段和项目销售招商的节奏控制把握。 前期通过市场调查和区域商业分析，然后根据市场调查、区域商业分析结合项目招商经理的意见，制定出商业招商目标方向和招商的主力品牌等， 招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计（一名策划，一名设计）。 根据项目的实际进程，随时灵活的改变宣传推招商部经理（兼管销售部）销售部经理 招商人员 现场销售人员 策划部 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 37 页 广策略，同时在项目招商的过程中抓主卖点进行有效的宣传。 随时和 项目招商经理保持沟通。 （ 3）招商人员 对项目的情况和招商规则比较熟悉，深刻地理解项目的招商相关政策，熟悉项目经营运作过程，对指定招商的各个行业有一定的了解，具有一定的谈判能力和沟通能力，个人具有亲和力，具有一定的财务分析能力。 职责：执行项目招商的具体工作，负责日常与客户的直接洽谈，解释有关招商政策，负责与客户进行联系及收集客户档案资料，负责解释客户在经营中所需了解的各方面情况，及时向项目招商经理反映招商过 程中存在的问题。 负责与客户签定承租合同。 （ 4）现场销售人员 对项目的情况和招商规则比较熟悉，深刻地理解项目的招商相关政策，熟悉项目经营运作过程，对指定招商的各个行业有一定的了解，具有一定的谈判能力和沟通能力，个人具有亲和力，具有一定的财务分析能力。 职责：执行项目招商的具体工作，负责日常与客户的直接洽谈，解释有关招商政策，负责与客户进行联系及收集客户档案资料，负责解释客户在经营中所需了解的各方面情况，及时向项目招商经理反映招商过程中存在的问题。 负责与客户签定承租合同。 招商机制的建立，是为了在 招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。 建立一系列的管理制度。 招商人员奖励政策的建立、招商人员处罚政策的建立、招商人员日常管理规范制度的建立等。 （三）相关招商资料的准备 招商手册 （已有）和招商说明书 租赁合同 委托 经营合同 定租确认书 招商委托书 招商流程表 招商文案 退房申请表等 授权委托书等 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 37 页 以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写。 （四）第三方招商网络平台的建立 建立第三方招商网络 平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。 构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取： 专业的招商网站 专业的地产交易平台 行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。 更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。 例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。 与定位不同的商业项目招商部门 建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。 （五）招商政策的制定 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。 为了吸引和推动极具影响力的商家的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。 一次性交清一年租金享受租金。 签定合同是商家愿意一次性交完合同期内（最少两年期合同）的全部租金，可在原租金价格 基础上享受 惠，所付租金按折后价计算。 可以针对一些意向性不强、犹豫不决的商家进行免租期优惠政策，这些商家只需要交三个月租金即可入场免费经营 3个月。 可以将一些积极租赁而位置又不是太好的商家，进行免水、电、物管等费用（具体周期可根据实际情况待定）。 （六）媒体宣传推广计划的制定执行 商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要。 造势就是运用各种媒体，以新闻性的 软文宣传炒作为主，配合硬广告 ， 形成密集的市场宣传攻势。 在短时间内，在渝中半岛乃至整个重庆市形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。 这样做的 好处是： 节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。