重庆市商业房地产市场综合分析房市分析(编辑修改稿)

重庆市商业房地产市场综合分析房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

高档餐饮目前也还是一个相对的空白点，如果有知名高档餐饮目前进入重庆，根据重庆居民注重饮食消费、爱跟风的消费特点，市场前景应该比较好。 B、重庆目前较为高档的大型休闲俱乐部也较少见，特别是复合保健、娱乐、商务洽谈、顶级商务餐饮为一体的高档休闲中心。 目前有部分此类上家准备进入重庆市场，如上海一家 SPA俱乐部，其经营范围不仅仅是香熏水疗，而是复合多种娱乐、甚至会议功能于其中，该商家对在重庆的经营前景非常乐观，目前正在寻找经 营场地。 C、这两部分业态形象档次比较高，并且能够有效吸引高端消费者，和高档百货在经营中形成良新互补。 （ 2）楼层设置 建议设置于 6— 8 层，原因为： A、复合多种高端消费业种、切实形成规模优势需要较大的 19 体量支撑，项目 6— 8 层总建筑面积达到 10615 平方米，在重庆市场上已经非常具有规模优势。 B、餐饮、俱乐部毕竟属于消费服务领域，营业额和产值和零售业不在一个水平线上，并且当前在项目所在地经营餐饮等业态还没有足够的商业氛围支持，所以商家能够承受的租金相对有限，因此我们建议将其设于商业价值相对较低的高楼层。 （ 3）招商及经营模式 A、招商中首先考虑将三个楼层整体租赁给一个大商家，由其同意经营和管理；如招商进展不顺利可转换招商模式，整层或半层招商，由物业管理公司进行统一管理。 B、餐饮、娱乐行业商家租赁期一般不太长，对中小投资户来说，缺乏稳定的收益保障，分零销售产权的难度比较大，在招商成功后我方将充分利用公司现有的大投资户资源，争取实现整层销售。 车库 （ 1）定位依据 A、项目当前只有 107 个车位，加上一层可以增设的地面停车位，也不过 130 个左右，不能满足规范的要求，也无法满足裙房经营及塔楼的正常使用需要，应考 虑通过其他途径增设。 20 B、建议项目裙楼增设一部分车库，一方面是由于项目自身需要，另一方面是因为周边新建物业多，车位数量普遍不足，而全面入住后车位需求将激增，因此租金预计有较大的成长空间。 （ 2）楼层设置建议 A、设置于负三、四楼，原因是可由中兴路直接进入，车流进出非常便利。 B、负三、四楼净菜超市难以整体消化，设置车库可以有效避免其出现部分空置。 （ 3）推广及经营模式 销售车位使用权，由大厦物业管理公司进行统一管理。 写字楼 （ 1）定位依据 A、较场口区域交通便利，紧邻解放碑，本身是一个比较好的商务口 岸，项目高楼层单位定位为写字间有比较稳定的市场需求。 B、从项目硬件条件看，一楼层高 米，能够做出比较大气的大堂，从 A、 B 栋共有 5 部电梯可以直达 10 楼，完全能够满足商务办公的形象及硬件需要。 C、项目裙房商家也需要一些办公空间，项目如果有部分写字楼，在招商中可以作为一个配套宣传。 21 （ 2）楼层设置 建议设置于 10 楼，一方面楼层高，商业价值相对较小，另一方面在顶层办公所受干扰相对较小，并且有开敞阳台，商务空间不压抑。 （ 3）推广模式 建议分隔成为小面积单位销售，根据写字楼市场的需求状况，建议主力面积 划分在 80120 平方米之间。 （三）交通组织及其他 净菜市场人流从中兴路进入，与高档百货之间用医药超市作为间隔，不会形成互扰。 车辆中兴路进入车库，取车可以从 A 栋大堂乘办公电梯直达车库，非常便利。 将商场入口 78 轴线入口移至 6— 7 轴线之间，连同 6— 7轴线之间扶梯封闭成一个独立的医药超市入口，这样高档百货的入口完全不受干扰。 高档餐饮、俱乐部通过 5 部专属电梯直达，配置标准已完全足够，不需要再增加观光电梯。 9 楼和 10 楼作为办公，主要为商家配套，大堂应有较高的装修标准。 靠近 1 轴线的两部垂直电梯建议合并为一部载重量在 2 吨以上的大轿厢货梯，便于商家货流的组织。 22 商家如需卸货区或小面积仓储空间，可考虑在车库中划分解决。 应考虑设中央空调，强度在 180 大卡 /平方米以上。 （四）租售收益测算 项目裙房各楼层面积指标 （ 1）负楼（和平路以下） 楼层 负 5F 负 4F 负 3F 负 2F 负 1F 面积 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主楼（和平路以上） 楼层 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面积 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 备注： —— 项目各楼层面积指标均为本层建筑面积。 —— 后述内容所有的租金均取租赁期内平均值，已考虑租金递增因素。 —— 在各定位方案条件下，产品及交通组织需要调整的内容将在策划报告中作具体阐述。 —— 租金及售价定位依据为渝中区其他商业物业租售价格，以及各业态自身租金承受能力，相关数据详见附件二。 定价依据 23 （ 1）测算原则 除净菜市场和车位外，其余楼层均为带租约出售产权，因此我们建议以租金为基础，结合投资户能够接受的回报率反算售价。 重庆投资户能够接受的回报率大致 为 78%，投资回收期按静态计算约为 13— 15 年，因此我们建议，建筑面积租金在 50元 /平方米以上的卖场按年租金的 13倍定价，建筑面积在 50（含 50）元 /平方米以下的卖场按年租金的 14 倍定价，前者略高。 （ 2）净菜超市 净菜超市总面积为 8950 平方米，如果按实用率 50%、商铺和摊位使用面积 平方米、可形成商铺和摊位共1790 个。 参照对象为龙寰农贸市场，该市场位于一号桥附近，周边常住人口较多，市场商铺与摊位平均售价约为 5 万元 /个，销售情况非常好，在较段时间内实现销售率 100%，考虑到本项目的口岸相对较好， 平均售价取 6 万元 /个计算，可实现销售收入 亿。 （ 3）车位 负三、负四层共可形成 176 个车位（参照原负三层划分方案，建筑面积约为 4400 平方米）。 根据重庆市政府规定，目前中高档写字楼车位年票约 24 为 7300 元，按照 14 年收回投资计算，其合理售价应为 11万元 /个。 共可实现销售 1936 万元。 与车库合计 12676 万元。 （ 4）医药超市 目前重庆专业市场商家能够承受的租金为 25— 55 元 /平方米，如建玛特为合景聚融报价为建筑面积月租金 40 元/平方米，除渝中区外，其他主城区专业市场租金偏低，如南亚家具现代广场店租 金为 28 元 /平方米。 由于本项目地处渝中区，紧邻车道便于货流组织，非常利于专业市场经营，建议其租金取上限，即建筑面积月租金 55 元 /平方米。 （ 5）高档百货 根据到重庆考察洽谈的高档百货商家透露，其租金价格上限在建筑面积月租金 70 元 /平方米左右，这已高于中档百货的租金水平（银太月租金为 41 元 /平方米，成商租赁世贸中心平均月租金约在 42 元 /平方米）。 （ 6）高档餐饮、俱乐部 对该业态租金定位我们主要参照得意娱乐城（得意世界 C 区）租金调查，其 28 楼建筑面积平均月租金约为 45元 /平方米，考虑到其经过长时间市场培育 ，本项目成熟度目前难以与其相比，建议将建筑面积月租金定位在 40 元 /平方米。 25 （ 7）办公 目前重庆高档写字楼建筑面积月租金约为 50— 80 元 /平方米（万豪商务楼约为 60元 /平方米，大都会约为 90 元/平方米），考虑到本项目商务体量不大，缺乏专属的商务配套，在品牌及形象环节也有一定的劣势，建议建筑面积月租金定位为 45 元 /平方米。 备注： 高档餐饮、俱乐部也计划引进一个商家整体经营，这类商家租赁年限往往也不太长，带租约出售条件不十分成熟，有可能成为一个良性资产，其资产价值和表中确定的售价大致相当。 六、定位方案二及租售收益测算 26 （一）主力业态 —— 香港精品坊 概念诠释 本文所说的香港精品坊，意指将香港的一线百货品牌集中到本项目，并将货品的香港制造背景，作为项目在经营中冲击市场的重要砝码。 定位依据 （ 1）香港是整个亚洲非常重要的商业中心，从某种程度上说，它引领了流行和时尚潮流，香港制造本身就是一种品牌效应，潜在的追随群体很大。 （。