重庆市丽源岛尾盘营销执行报告51页(编辑修改稿)

重庆市丽源岛尾盘营销执行报告51页(编辑修改稿)内容摘要：

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17  品质较高，成为重庆著名的“富人区”；  该片区高尚居 住区概念影响力越来越高，已积累形成强大的品牌知名度；  目前该片区无新楼盘推出，现阶段在售楼盘均为项目的尾期产品。 两路板块 随着主城区的不断扩张，两路已不仅仅是郊区，特别是两路到主城区之间路程的缩短，主城区居民到两路置业现象逐渐增加，这业加速了两路板块房市的发展。 而主城区城区改造，使大批的工业企业移往两路工业园等地，这也使两路的开发越来越成熟。 该板块市场的特点是 a 目标客户群多以吸引外区（渝中区、江北区等）客户为主； b 开发规模日益增大； c 板块内开发环境在改变，开发项目品质不断提高； d 土地储备量较 大，开发规模也在不断增加。 E 销售价格基本上在 16002400 元之间 目前在售楼盘 楼盘名 位置 住宅档次 均价 (元 /平方米 ) 海德福苑 渝北回兴科技产业园（长安福特旁） 普通住宅 1680 立邦盛景天下 渝北两路工业园 高尚住宅 2500 海德旭苑 渝北回兴科技产业园 普通住宅 1580 海德春洪苑 渝北回兴科技产业园（长安福特旁） 普通住宅 1520 堤岸春晓 渝北回兴街道宝桐路 普通住宅 1850 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 华菲苑 渝北回兴镇科技产业园区宝桐一路 普通住宅 1700 奔力乡间城 渝北回兴宝桐 一路 花园洋房 2000 富悦新城 渝北回兴街道宝圣西路（长安福特旁） 普通住宅 2350 海德燕窝小区 渝北回兴科技产业园区 普通住宅 1680 学府佳园 渝北农业园区西南政法大学旁 普通住宅 1620 金碧园 渝北回兴双湖大道（重大医学院对面） 普通住宅 1550 云湖花园 渝北农业园区宝圣大道 (西政斜对面 ) 普通住宅 1780 翠湖柳岸 渝北宝圣湖宝桐路 普通住宅 2350 结合在售楼盘的销售情况分析，中低档价位楼盘在本区域受欢迎程度较高，在短期消化、快速回笼资金及获取利润相当重要。 相对 于本区域市场来说，该板块竞争实力相对较弱。 冉家坝板块 去年冉家坝板块内楼盘迭起，形成了现在的冉家坝大社区，从而取代了以前风光无限的“五黄路大社区”，成为了渝北区重要的房市热点区域。 该板块市场的特点是：  该板块项目规模以小区住宅为主；  板块内物业消化量较好，项目销售均价较未平稳，与重庆房市价格基本持平；  板块内项目的连动性较强，逐渐形成配套完善的生活区；  区域市场开发潜力很大 ,房价有平稳上涨的趋势； 北部新区板快 北部城区板块是去年重庆房市的一个热点区域，该板块去年涌现了一大批高档次高品质楼盘，引 起了重庆全市的热切关注，该板块 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 可供开发土地量较大，开发前景较海好。 该板块市场的特点是：  开发体量大，以花园洋房、别墅等物业高品质物业为主；  板块内物业档次较高；  该板块已成为了重庆新的高品质楼盘集中区，在市场上引起了热切的关注；  板块内物业价格增长较快，而且还有继续上升的态势。 江滨路板块 江滨路板块是江北新兴的房地产市场板块，特别是江北区政府具体将江滨路作具体规划后，江滨路的价值得到了更充足的体现。 建城后的江滨路将成为餐饮休闲区，而且档次明显要比南滨路高。 该板块市场的特点是：  开发体量大，以高层建 筑为主，重视对江景的打造；  板块内有较大的开发潜力，开发前景较豪；  随着区政府对江滨路的规划打造，将直接拉升该板块内物业价格。 三、 2020 年重庆房地产最具价值区域分析 对楼盘而言，放量的增大和竞争对手的增多，意味着新一轮的拼抢和争夺客源；对消费者而言，更多楼盘面世和先期产品的品质，则使经高新城有了更大的吸引力。 可以预见：去年的经高新城，竞争将有增无减，整个 2020 将是浓墨重彩的一年。 同时回兴 — 两路： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 楼市升级再向北 2020 年，随着碧水康桥、新城 • 山语间、天江 • 常青藤、伽蓝艺墅、金香林、银海峰景等主题名盘的次第亮相，加上水木青华、翠湖柳岸、恒运 • 青河湾、丽源岛等传统品牌社区的联袂出击，一个全面升级的回兴 ——— 两路板块正愈加彰显其非凡魅力。 新城市向北发展中的回兴、两路全面融入主城，这里正逐渐成为交通规划配置档次最高的区域之一。 其中，金开大道、 210 国道、319 高速公路及在建的 212 高速公路，再加上江北国际机场，在建的新火车客运站、寸滩深水码头等，使这一区域一举成为物流、信息流最为繁盛的重镇。 （但需要的时间有待 年） 四、 2020 年重庆房地产市场动态前景分 析 政策因素分析 从经济规律看，经济政策无疑是影响重庆楼市走向的最大力量之一。 由于受市场惯性作用， 2020年初，房价仍将有一定上涨。 但是，房价涨幅将处于可控范围。 影响房价的根本因素是市场供求关系。 虽然国家已决定 2020 年仍将实行严格的土地政策，但囤积在开发商或其他建设单位的存量土地基本能满足 2020 年甚至未来几年的开发建设需要。 国家统计局专家预测， 2020 年的房价仍会在高位运行。 国家统计局景气中心研究室副主任张海旺表示，当前商品房价格增长的势头仍然偏快，很难出现价格回落。 这首先是因为非经济适用房和非住宅比重 仍然过大；其次，地区拉动因素起的作用也很明显；土地政策继续趋紧，对商品房价格具有一定刺激作用；而城市化加速和城乡居民收入水平提高，也决定了房价不可能下降过快。 供求因数 2020 年的市场需求将比以往更大：据了解，渝怀铁路、出海大通道相继通车，地理优势吸引大量异地消费，体现了城市的辐射能 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 力和地位。 去年７月我市外销房只有１５％，日前统计已达２４％； 其次，城镇化进程加快，带来巨大的市场潜力，重庆市的人均居住面积为２０平方米，离全国的人均水平还要差一截，潜在的市场需求旺盛。 重庆的城镇化率比较低，２００３年才达到３ ７．１％，离全国水平还差２个百分点。 按计划，２０１０年重庆的城镇化率将达５０％，每年至少有近６０万农村人口进城。 按人均２０平方米的居住需求来算，每年至少有上千万平方米需求，对市场拉动极大；虽说２００５年拆迁将受到更严厉的限制， 但在２００４年全市主城区拆迁量有３００万平方米，在众多的拆迁户中，绝大部分实行的货币安置，即有几万拆迁安置户进入商品房低端市场。 五 、 结论 重庆市房地产市场房价总体上平稳上升； 新开发量、竣工量增长较大，相对于销售量来说增速过快，直接影响今年和明年的整体销售量； 政策的宏 观调控，压制土地的同时无形的增加土地成本，开发利润相对降低，同时利率的上调和贷款的控制影响部分购买力； 城市化的进程，使得中低档价位楼盘将在近两年成为销售的热点； 城市基础建设的加快，使得城市中心居住不再是焦点，外围居住化逐渐成为首选； 北部城区的大规模楼盘的出现，使得小型规模楼盘只能从价格与促销手段上来赢取市场； 区域化竞争将在 2020 年越演越烈，楼盘需要更大的生命力空间，无论是从价格上和优惠措施上都会降低开发利润； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 两路片区的市场竞争在 2020 年上半年将进入白日化阶段，价格战会在 2020 年的上半年吹响号角； 宝圣湖的优势已基本上到达顶峰，新的一年需要新的市场去消化，怎么把握此市场至关重要； 物业管理、基础配套、知名度等将成为两路片区今年竞争的法码之一。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 第二篇 丽源岛滞销原因分析 一、产品及设计方面 项目前期规划考虑不周全（如：建筑外立面档次不高，不同位置的户型档次及创新力方面未考虑全面）； 剩余部分户型设计整体偏大（整体购买力水平提供速度不大）； 在建筑设计方面沿街部分未使用隔音材料或隔音效果不佳； 二、销售方面 前期销售节奏、销售控制不足或未做较科 学的控制； 价格定位、档次定位与实际消费群体有一点的偏差； 项目形象定位不明确； 促销手段较少或者不明确，有待调整和提升； 四、营销推广方面 案名力度不足，宣传力和形象提升方面受一定的限制； 推广力度不够，前期营销中未树立较好的形象，对销售的延续性把握不够，营销推广存在一定的脱节； 营销渠道不明确，对目标客户群体洞察力不足，消费心理把握性较差； 现场包装不到位，园区包装（小品点缀）不到位； 五、物业管理方面 目前物业或甲方与业主还未建立良好的关系； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 物业管理体系中导示系 统不明显； 物业相关配套未良好的跟上（如：垃圾桶、喷泉、小品等等）； 六、市场消费方面 去年交房前后 2 个月整个重庆市房地产市场不景气（景气指数只有 86%点多）； 同比竞争、更大规模楼盘的竞争较大； 受本区域的其它板块的影响，消化量的主导倾向发生较大的变化，其中以沙坪坝、北部新区等影响较大； 市场对小户型的需求仍占主导地位，如龙湖、金科等大公司都相应的推出小户型，直接影响中等户型的消化量； 自然景观，生活配套，户型设计已成为购房均衡考虑因素； 楼盘的性价比仍占购房者首先因素； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 第 三篇 丽源岛尾盘营销总体策略 一、项目优劣势分析 项目的优势 （ 1）渝北区发展的大环境，天然养吧的自然环境； （ 2）项目地块的稀缺性，宝圣湖畔，山水居所； （ 3）周边学校的教育影响； （ 4）周边大型楼盘对本区域的价值提升作用较大； （ 5）现房、比较成熟的社区，全现房的低风险性； （ 6）畅通的交通组织； （ 7）一梯两户全版式结构； （ 8）江南水乡的园林风格； （ 9）全凸窗设计，空中花园，宽大的阳台； （ 10）中空玻璃的防燥音和保温隔热功能。 项目的劣势 （ 1）销售周期过长，给老业主及新带来对项目的认 可疑问； （ 2）部分位置的户型设计不合理，户型面积过大； （ 3）销售控制不当，加大位置差、户型面积大、价格高、总价高的房屋销售难度和进度； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快。