重庆市万州区后街金座项目大纲(编辑修改稿)

重庆市万州区后街金座项目大纲(编辑修改稿)内容摘要：

级城市）是有局限性的。 而新城区项目应给予消费者增值、保值概念的同时还要考虑当地的实际消费情况、项目本身的优势及回报期。 而且项目具体建设、引进人气、商气这都需要一个过程。 因此，这是本项目销售不好的主要原因。 总结：万州目前商业项目规模较大，且起点参差不齐，商业体量较大，物业档次不高，尚未形成鲜明个性。 因此，万州市政府现重拳整治城市环境，深入推进 “绿化、净化、亮化、美化”工程，使城市靓丽、环境优美，立足改善城市生态环境，绿化城市内河沿岸，建设南北滨江路绿化带和环绕主城的生态绿化圈。 坚持“拆、改、留”并举，调整完善老城区功能，不断改善老城区环境。 注重建设标志性建筑，凸显城市个性，增添城市灵气。 根据我们的市场调查情况和本项目的特点，本项目的重点是住宅，难点是商业，虽然项目周围各种生活配套都比较齐全，交通方便，商气、人气相对较好，由于商业部分体量大，和其他几个市中心商业项目的相比，优势不明显。 通过先招商后销售，减除投资者对投资风险和经营顾虑，通过住宅销 售带动商业招商销售，弥补本项目的尴尬 中国最大房地产资源下载中心 地理位置带来的商业消费群体缺陷，使本项目的商业部分一气呵成，一炮打响，迅速实现销售。 前期的招商和如何在后期销售工作中，利用好整个高笋塘的商气、人气的优势，尽量在产品细节上使目标客户感受到重没见过的、万州市唯一的特色商业投资项目，是本项目商业部分取得成功的关键。 四、消费者问卷调查分析 （一）、消费者问卷调查简介 针对万州地区情况及本项目体量，我们对万州高笋塘附近有意向购房的消费者进行了抽样调查，样本目标量为 100 份，实际调查 100 份，其中有效问卷 68份，占实际调查问卷的 68%，错、漏题的视为无效问卷，有 32 份，占实际调查问卷的 32%。 健鹰公司本次市场调查时间集中在周一至周六 (即 2020 年 2 月 28—— 3 月 5日 )，本次抽样调查的目标对象主要集中在高笋塘片区内经营各类商铺的个体工商户和周边的企事业单位职工及部分政府机关公务员人群，同时这部份人群也是高笋塘片区商品房购买的主力人群；从家庭人口来看，三口之家达 %，居本次市场调查的首位；其次是 4 个或 4 个以上的家庭人口 ,达 %，可见本项目的购房主力集中在三口之家及以上。 本次消费者购房意向及消费者生活习惯主要针对这部份人 群进行分析。 下面 ,我们先来看看对本次消费者问卷调查分析重点摘要： 重点摘要 根据对消费者购房意向调查分析，我们可以看出以下购房特征：  消费者倾向于在高笋塘主城区购房，而其它几个区域由于居住环境不是很成熟影响，消费者对其的居住认可性较弱。  本项目处于老城区内，周边环境相对新城区比较杂乱， 这也是影响本项目销售的原因之一；针对本项目来说，建设良好物 业品质、环境、服务，提高人们的生活质量，提高综合性价比，是吸引消费者购房的途径之一，也是本项目的卖点的一部分，而这部分也是目标客户群比较看重的。 中国最大房地产资源下载中心  本区域的家庭 结构以 3— 4 口之家为主，一般家庭都有老人或小孩，在对小区配套需求调查分析中，大多消费者对老年人 活动场所及儿童游乐设施的需求显得比较高，其次就是对一些康体运动设施的需求；对小区环境要求以草坪、花草树木、水景为主；对房屋结构需求上，喜欢大客厅、大主卧、大露台、双卫，而厨房、次卫、次卧够用就行；对面积的需求主要在集中在80—— 140 平米，以三室二厅双卫、单卫为主，其次是二室二厅单卫，部分收入较高群体需求四室以上的大户型，以平层、错层结构为主，交房标准上以清水房为佳。  本地消费者接受购房价格的心理价位主要范围在 1500—— 1800 元 /㎡，接受的总价在 15—— 25 万，略低于市场销售价格范围。  环境是老城区楼盘成功的关键和必备因素之一，高笋塘片区目前的楼盘在环境方面的特色均不突出，做好环境是后街金座项目的特色化和差异化、拉开档次的有力武器，另外如何有效的嫁接文化和本楼盘的联系也是本楼盘区分别于其他楼盘的成功点。  电视、报刊广告在本地影响较大，如何进行口碑传播也很重要。 （二）消费者购房意向分析 从有效的问卷数据分析，很多准备购房的消费者还是愿意选择高笋塘主城区的房子，由此可见本项目的机会是很大的； 从消费者购买目 的看，多以改善居住环境的二次购房者居多， 因此在户型设计和规划上须根据目的不同特征做出不同的对策，适当拉开距离和档次； 在对住宅配套的要求上，消费者对大露台和双卫的需求比较大，选择非常需要和比较需要的比例非常高，这说明消费者还是非常喜欢自然的休闲空间。 对储藏室和休闲厅的选择基本上集中在比较需要和有无皆可这两项，说明这两种设计间于中间，有一定的市场需求，但市场范围不是很大，需求主要来自较为宽裕的家庭，说明这两种结构设计很重要，应该是户型设计的重点考虑因素；部分高端消费者希望能有入户花园、私家花园和屋顶花园， 这主要集中在大户型的跃层和错层。 根据以上分析我们看到，和大多数消费者一样，本区域的消费者购房比较理性，对户型的要求即气派又实用，大客厅、大卧室、大露台、双卫同够用的餐厅、厨房、次卧、次卫相结合，就是目前老百姓最喜欢的标准房型构造，当 中国最大房地产资源下载中心 然，通风、采光必不可少。 我们的户型设计可以参照消费者的消费意愿进行改进和调整，增加入户花园设计和玄关设计，以迎合市场。 消费者购买住宅最重要的因素排在第一位的是价格，加之，消费者高笋塘一带的现状比较认同，但同时对其配套完善、环境优美的居住社区如果价格合适可考虑在此置业的消费者 达 60%，说明价格策略对本项目非常关键。 建议本项目实行低开高走、小幅频涨的价格策略进行销售。 我们再根据消费者需求主力面积集中在 80— 140平米，接受的价格在 1700— 2000 元 /平米推断分析，市场上房屋的总价应该在 15— 30 万左右。 消费者认为未来 1— 2 年中，本地的房价略有上涨的居首位，其次是持平，这说明大部分的市民对本项目所在区域的房地产抱有乐观的态度，其它的市民则呈观望态度。 （三）消费者消费习惯分析 社交习惯 现本区域的配套较为分散，休闲娱乐场所较少，因此决定了本区域普通市民的生活圈和社交圈的 有限性和相对的封闭性。 普通购房者的主要交际圈集中在家人、亲友、同事、同学、朋友等经常见面的熟人之间，他们之间的交往也比较密切，而相对较为陌生的交往和商务交往则比较少，因此，在楼盘的推销过程中，朋友之间的口碑效应非常明显，我们只有作好已经购房的客户工作，令他们满意，才能为我们的楼盘带来更多的后续客户和销售力。 媒体选择 在媒体选择方面，从调查问卷的综合分析来看，本区居民的媒体选择主要集中在重庆商报、三峡都市报及电视上，但由于受项目具体情况的限制，可在阅读面最大三峡都市报上做适当的广告，另外也可以在效果明显 的形象墙、活动宣传、路牌广告或其他的营销活动上做文章，用最小的费用取得最为满意的效果。 投资习惯 受调查居民的投资渠道相对较为单一，主要选择较为稳妥和风险较小的投资方式，求稳意识比较浓厚。 在投资方式中，对存款和房地产投资情有独钟，这也是这两种投资方式特点所决定的。 特别是对房地产投资的较高认同度，但房地产投资主要是炒商铺，对住宅投资的相对较少，说明了在本区域的房地产市场存在着较大的上升空间。 中国最大房地产资源下载中心 喜好风格 据我们的观察和调查分析，无论是生活习惯还是居住习惯，万州居民都较多地喜欢现代简约型的风格，与本区域整 个房地产市场建筑风格单一、落后有关，因此，对本项目来说，无论是住宅部分还是商业部分，都应增加现代风格设计，增强楼盘的现代特性，渲染时代风格，突出文化特征，以迎合市民潜在的心理需求和行为特征；将小区打造为高笋塘第一个较为优秀的现代风格的真正融居住与文化、商业于一体的居住小区，使之形成楼盘的风格化和差异化，增加项目的卖点，只要形成了独特的风格，再加上较好的楼盘品质，则必将淡化楼盘的其它劣势，其开发前景将会比较乐观。 五、项目资源分析 周边配套资源集中 万州二中、鸡公岭小学等教育机构汇集在本项目的周边，良好的 教育氛围和文化氛围以及校园经济，对提升项目价值具有很大的帮助；在本项目周围的医疗机构也比较集中，医院、诊所都不缺少；金融机构如银行、信用社等也近在咫尺；距离高笋塘主商圈步行时间也在十分钟内。 周边交通网初具规模 本项目紧邻交通要道白岩路，上接国本路，下连孙家书房路，多条公交线路均要从白岩路经过，出入交通便捷。 周边已成为规划发展的重点区域 本项目位于万州旧城改造的重点区域，政府已将项目周边的区域列为下一步改造的范围，今后一段时间内，这片区域仍旧是吸引眼光的焦点。 项目规模具可供中高档开发的前提条 件 本项目与同一区域市场内的已知在建、即将建设项目相比，拥有一定的地理优势，可在一定程度下弥补目前周边情况的杂乱和相关设施不匹配；也有利于项目从总体上进行产品品质的再造和核心竞争力的表现：无论是产品本身的内在素质还是园林绿化的再造或者是社区文化建设都有了实现的基础。 六、市场调查总结 中国最大房地产资源下载中心 根据我们的市场调查情况，万州房地产市场状况有如下特征： 万州房地产市场的开发商和客户还处于相对原始的起步阶段，具有二、三级市场的普遍规律，具体表现在以下几点： 从客户来看 ① 对楼盘的整体认识 上大部分还停留解决居住的基本要求方面：如对户型的认识、选择上非常重视； ② 购买用途上，以解决居住为主，很少注重居住环境，对住宅的投资用途还未考虑； ③ 对楼盘的硬件要求不高，很少有环境优美的小区出现（这也受万州的地理条件限制）； ④ 对后期物业管理水平要求不高；⑤由于城区规模不大，主要的生活配套相对集中，所以客户选择住房大多不愿离开市中心，造成较有品质和规模的郊区楼盘销售不畅的现象等。 从开发商来看：基本上处于价格和地段等传 统竞争方式上，竞争方式落后 ① 规模：除了少数几个如兴茂集团、海托公司外，无大规模开发，多为独自一块，不能形成品牌效应， ② 档次：现同类市场除兴茂现代城、翠园五期及龙珠丽锦外都偏低；从营销方面看 ① 前期策划处于较低端水平 ② 中后期宣传包装推广比较缺乏，除了户型单张，基本无楼书、 DM 单 ③ 营销技巧、专业素质方面比商业地产的销售要落后一个档次，无样板环境 ④ 后期的物管水平较差，很少有附加和特色服务。 这一方面是与消费者的收入水平所决定的，另一方面也与市场的成熟度相关，由于行业的整体水平较低，需要借助外来力量加以整和、推动。 如能有效的借助外力，将对一个楼盘的成功开发起到极为重要的作用。 万州房地产市场又有其特殊的情况： 商业地产的发展水平高于住宅行业。 由于其特殊的地理位置（长江上游重要港口城市、重庆第二大都市、长江三峡库区水陆交通枢纽，素有“川东门户”之称，商业和旅游业是万州的两大支柱产业）和难得的历史机遇（重庆是全国四大直辖市之一、三峡库区最 大的移民城市，万州的发展前景广阔），所以其商业自古以来就非常发达，导致其商业地产的发展水平高于住宅行业，特别是以高笋塘商圈为代表的商业地产从前期策划定位、中期广告推广和营销执行都达到了重庆、成都等一级城市的水平，多种营销方式都在万州出现，但是大多开发商的实际操盘和后期执行能力不足，特别是招商和销售的脱节，导致很多大规模商业地产成现后大体量的空置，销售情况并不理想。 单位集资建房和三峡移民搬迁住房的大量涌现阻碍了商品房的正常发展。 中国最大房地产资源下载中心 从以上分析可以看出：万州商业地产高水平的发展使本项目的商业部分充满了危险和挑战， 而住宅水平的相对落后又为本项目的住宅部分带来了机遇和平稳。 双方公司通过对市场的深入分析，共同决定 加大住宅体量，减少商业面积，以住宅带动商业，有效地规避风险，这是本项目应坚持的基本操作思路。 第二部分：项目 SWOT 分析 一、 本项目的优势 — → Strength 二、 本项目的劣势 — → Weakness 三、本项目的机会 — → Opportunity 主 要 优势  本项目的规划超前性；  本项目所在区域将是旧城改造的重点区域，本项目具有标志性；  本项目的地块、地理条件、升值潜力；  前期有专业的营销策划公司的介入，增强了开发商的市场竞争力的同时，更能大大降低开发商由于 产品开发而造成失误的机率；  开发商具有较强的市场意识，愿意与专业的策划公司合作，为开发高品质优秀而成功的楼盘奠定了最坚实的基础； 借 势  针对本项目附近高档楼盘较少的特点，推出区域内第一高品质楼盘形象，抢占本区域内居住的高端客户群体。  作为住宅，本区域的地理条件比较好，应充分利用好这一条件做好社区规划。 产品设计上做出自己的特色，楼盘才会有卖点，产品是本项目的核心竞争力之一。  借助策划公司在推广方面的优势，作好推广工作。  利用临交通干道的优势，来往人车流量较大，在形象宣传、导视系统方面的宣传更易达到较大的受 知度。 主 要 劣势 ◆ 商业部分所处地段偏离主商圈；。