星级酒店筹建筹开全套方案(最新整理

星级酒店筹建筹开全套方案(最新整理内容摘要：

作进行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节的现象。 ◆精心设计，保证质量。 计划中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的根本保证。 ◆平面立面，有机结合。 机电方案要在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。 ◆超前谋划，规范运作。 要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同时，注意规范运作，尽量避免与当地政策法规相悖。 筹建阶段进度： 阶 段 主要内容 市场定位策划和市场及财务可行性研究阶段 ◆ 市场定位策划 ◆ 市场及财务可行性研究 规划设计阶段 ◆ 平面规划 ◆ 机电设计规划 ◆ 装修设计规划 市场及财务可行性研究 （一）市场及财务可行性研究的要点 ◆ 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 6 场未来增长趋势； ◆ 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影响酒店市场营销的主要因素； ◆ 综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次 标准； ◆ 分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性； ◆ 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。 ◆ 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素； ◆ 分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。 例如：出租率、平均房价和客源构成等。 ◆ 考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测算投资回报率及投资回收期； 可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经 济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。 在对酒店设施需求的分析中，要有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。 可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。 其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的汇总 ,对项目起决策性作用。 此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。 通常需要以客房、餐饮 、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。 其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。 经营理念的确定，是建立在对市场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和基础硬件配备等因素。 明确酒店“经营理念”，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、员工等所有参与者对项目的认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作流程和标准、以及所有的管理与执行方 案奠定基础。 （二）市场及财务可行性研究报告的主要内容 酒店所在地区概况 基本情况介绍 经济发展情况 交通设施状况 主要旅游客源结构 酒店所在区域介绍 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 7 项目地理位置分析 周边区域状况 交通便捷程度 与需求来源邻近度分析 项目地点优劣势分析 竞争酒店市场概况 酒店市场整体环境 竞争酒店概况 需求分析 未来新增酒店供给情况 整体市场预测 设施需求 市场定位分析 客房设施定位 餐饮设施定位 会议设施定位 娱乐设施定位 其他设施定位 经营预测 固定和变动成本 营运现金流 投资分析 预计成本 税前内部回报率 酒店规划设计阶段 在 “经营理念”设计的基础上，形成规划设计阶段性成果 ,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详细设计提供依据。 通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供应商更好地理解和把握“经营理念”。 在一些建筑布局已大致确定的项目中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例 、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。 经营管理方案设计。 经营管理需求是经济可行性研究的重要数据基础 ,无论是在投资决策时还是在设计时 ,以经营管理为根本要求的研究做得越细致 ,项目的质量就会越高。 一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案 ,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求 ,兼顾艺术效果。 同时 ,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程 , 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。 但如果一些因素在开始时未被考虑到或未充分地考虑 , 就会导致修正设计方案的难度加 大 ,难以达到理想效果 , 并且造成时间及资源上的极大浪费。 所以说，市场调研和经营管理方案等设计的基础工作很关健。 功能布局设计。 功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。 机电设计。 机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，体现酒店先进性的重要方面。 机电 Gloria Hotels amp。 Resorts Hotel PreOpening Manual 8 设计与酒店运营息息相关，是酒店服务品质的重要组成部分之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中心之一。 机电设计要遵循以下原则： ◆合理性，能满足酒店运营的需要； ◆科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性 ； ◆因地制宜性，根据当地的状况，进行有机利用； ◆经济性，运营在相对在较低成本上； ◆前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求； ◆环保性，符合国家法律法规要求。 装修设计。 装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进行详细阐述，以达到设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。 （一） 功能布局方案 酒店理念及等级 阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施以及设计理念和风格。 设计流线和主要物征 设计流线系统：分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流 线四大系统 主要特征： 客房数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊客房的比例 各餐厅餐位数，包括各类。