重庆市中恒江南第一城商业地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆市中恒江南第一城商业地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的一次重新洗牌，使房地产市场更趋于规范化与合理化。 从万州国土局的数据可以看出， 2020 年下半年万州的土地招拍挂价格，王家坡 牌楼路段每亩已涨至 75 万元，五桥上海大道 百安坝每亩也接近 40 万元；土地政策的调整，一方面将刺激万州房市的价格，同时也会限制一部份 资金实力较弱的房地产企业，但对本项目而言意味着将会有更大的市场空间被让出。 房地产销售管理 目前，万州许多开发商在商品房销售中存在一些违规的操作手法，如囤积房源、虚报销售进度、 无证销售、虚假广告等，这些违规销售行为置消费者而不顾，严重损害了普通消费者的切身利益，同时也造成了市场信息的不对称，阻碍了房地产市场的健康发展。 因此，规范万州房地产的销售行为已势在必行。 从 2020 年下半年开始，万州区 建委和房管局等相关职能部门 ，采取 开展专项检查，加大对房地产市场违法行为的查处力度 ， 通过《三峡房市网》公示市民关心的商品房楼盘销政策链接：  2 月 9 日 起 ，重庆 市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。 同时，商服用房分零 销 售需取得《房地产权证》，分零销售的单元套内建筑面积不小于 4平方米。  完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 售相关手续是否齐备、楼盘建设进度信息 等 一系列举措 ， 有效规范 了万州 房地产市场 的 建设秩序、交易秩序，强化 了 房地产市场 的 监管职责 ； 今后的万州房地产 市场 将 越来越规范有序。 六、万州区城市发展现状及规划展望 万州区地处长江中上游结合部，位于三峡库区腹心地带。 因“万川毕汇、万商云集”而得名，距今已有 1700 多年的历史。 建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。 重庆直辖后，建立万州区。 万州位于重庆主城至宜昌的中点，库区的中心，周边近 10 万平方公里的范围内，辖 53个乡镇街道，幅员面积 3457 平方公里， 2020年末总人口 ，城市人口约５ 0 万，是长江中游唯一一个城区人口逾 50 万的大城市和最重要的商业城市，具有广阔的市场腹地和辐射区域。 万州所占据的 重庆东大门的位置与其扼守长江水道要冲的地位，决定了其面对长江中下游及府视湖广，北通陕、鄂，为重庆市连通大半个中国北方的重要岗位，这也为万州房地产市场提供了一个强有力的发展基础和平台。 重庆市第二次党代会明确提出，要把万州建设成为重庆的第二大城市，充分发挥万州区的经济带动和辐射功能。 在万州区城市总体规划及万州“十五”计划中，提出了城市发展要“过江推进”、尽快形成“一江两岸”、“八大组团”的格局。 经济总量目标（十一五规划）： 地区生产总值年均增长 13%以上， 2020 年人均国内生产总值达到 2020 美 元。 工业增加值年均增长 17%，工业经济效益综合指数达到 140%；全社会固定资产投资年均增长 10%；社会消费品零售总额年均增长 15%；地方财政收入平均增长 14% ；城镇化率达到 55% 人口自然增长率控制在 4‰以内；城市居民人均可支配收入年均增长 11%；农村居民人均纯收入年均增长 9%；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低 18%左右。 城市建设目标 — 重庆第二大城市、三峡库区经济中心 把万州建设成为“重庆第二大城市”、“三峡库区经济中心”的城市定位，已经得到了上至中央、下至各级地方的支持和肯定，并被写入重 庆市《政府工作报告》和《重庆市“十一五”规划纲要》，重庆市将采取特殊政策，集中力量支持万州建设成为重庆第二大城市。 建设为重庆第二大城市是万州的重点战略之一，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到 16万。 加快基础设施建设，进一步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。 完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路、三峡移民广场。 建成万宜铁路、万开和万云高速公路、万石高等级公路、江南集装箱码头一期 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 工程，实现 “2 小时万州 ”。 加强能源设施建设，加快水利设施建设 ，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到 60%以上。 生态环境目标： 基本实现城市环境优美、生态良性循环，森林覆盖率达到 35%以上，水土流失治理率达到 45%以上，大力发展循环经济，按照 “ 减量化、再循环、再利用 ” 的原则，以 “ 低消耗、低排放、高效率 ” 为目标，逐渐形成能源节约型的经济增长方式和消费模式。 万州中远期规划 — 2020年建成百万人口级大城市 万州建设“重庆第二大城市”规划分为三个阶段：到 2020 年，主城区人口达到 62 万，建成区面积 50 平方公里，城镇化率达到 %；到 2020 年，主城区人口达到 70 万，建成区面积 60 平方公里，城镇化率达到 55%；到 2020 年，主城区人口达到 100 万，建成区面积100 平方公里，城镇化率达到 70%，在三峡库区率先实现现代化。 一阶段：五年打基础，到 2020 年，实现“三个建成”。 一是建成经济强区。 主要经济指标实现“三个翻番”。 国内生产总值年均增长 11%，在 2001 年的基础上翻一番，达到 150亿元；地方财政收入在 2002 年基础上翻一番，年均增长 15%，达到 亿元；全社会固定资产投资年均增长 14%，五年累计投资 420 亿元，在前五年的基础上翻一番。 各 项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第一。 二是建成百万人口级大城市初步框架。 主城区建成面积达到 58 平方公里，城镇人口达到 万，城镇化率达到 %。 三是建成文明进步的新万州。 生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区的科教文卫中心。 二阶段：“十年构框架”，就是到 2020 年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到 70 万左右，城镇化率达到 55%，经济增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过 200 亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上 宽裕型的小康生活，把万州建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆第二大城市。 三阶段：“二十年建成百万人口大城市”，就是到 2020 年主城区达到 100 平方公里，人口 100 万左右，城镇化率达到 70%，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在 2000年基础上翻三番，超过全国平均水平，把万州建设成为经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在一、二位。 “十一五”经济和社会发展主要目标比较 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 万州年均增长（％） 国 民经济生产总值 13% 固定资产投资 10% 工业增加值 17% 社会消费品零售总额 15% 城市居民人均可支配收入 11% 农村居民人均可支配收入 9% 单位生产总值能源消耗 18% %%%%%%%%%%“十一五”经济和社会发展主要目标比较国民经济生产总值固定资产投资工业增加值社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入 从上图中可以看出，“十一五”期间（ 2020~2020 年），万州区规划的国民经济年均增长幅度达到了 13%，远远高于全国和重庆市的规划指标（全国为 %、重庆市为 10％），显示了万州区对未来国民经济发展的乐观和自信。 国民经济的高速发展必将推动万州区房地产市场的迅猛发展；可以预测，“十一五”期间，万州房地产 将面临新的发展契机。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 第二章 项目概况及场址 第一节 项目概况 一、项目名称： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 “中恒江南 ● 第一城” 二、地址： 本项目位于万州江南新区南山路中段，北至南山公园、南至政府行政中心；西至南滨路；东至南山路。 整个地块处于江南新区的核心位置。 三、建设单位概况 ： 法人名称：北京中恒房地产开发有限公司 企业类型：有限责任公司 法定代表人：张克林 注册资金： 3500 万元 公司地址： 北京市密云县工业开发区 A区康宝路 245号 企业简介： 北京中恒房地产开发有限公司成立于 2001 年，由国资委机械机关服务中心、北京尖锋合讯科技有限公司共同出资组建而成，注册资金 3500 万元，是一家集房地产开发、商品房销售、装饰装修、物业管理、投资顾问于一体的房地产开发企业。 公司自 2001 年至 2020 年在第一个五年计划期间，先后开发完成的各类房地产项目总规模达 30 万平方米，其中包括原国家机械局经济适用房的建设，与中科院合作开发的经济适用房，投资建设的北京市民委综合楼，机械大厦的后期建设以及首都博物馆项目土地一级开发，与北京市密云县工业开发区、 （美国）汉博投资有限公司合作进行的“翰林源”商品住宅 (别墅 )土地一级开发，西单地区“英嘉公寓”二期项目土地一级开发等等。 自 2020 年开始，公司进入第二个五年计划时期，公司正在制定第二个五年规划，并确定了公司的指导思想和奋斗目标：以邓小平理论和“三个代表”重要思想以及十六届五中全会精神为指导，坚持科学发展观，以宏观调控为公司调整的风向标，以产业整合为公司前进的助推器，以股权结构调整为公司发展的加速仪，立足北京，关注二三线城市，采取联建、合作、自主开发等多种形式，合理定位、均衡布局、防范风险、科学发展，为 把企业建设成具有较高的自主开发能力、一定的市场竞争能力、较强的盈利能力和抗风险能力的综合性房地产开发企业而奋斗。 四、建设主管部门： 万州区江南新区建设局 五、设计单位： 机械工业第三设计院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 六、项目主要建设内容 ： “中恒江南 ● 第一城”项目总占地面积 474 亩，由 1 号地块和 2 号地块构成，总建筑面积 88万平方米；其中 1号地块规划用地 万平方米，约 322 亩，拟建设面积约 万平方米，主要包含中高档住宅、商业裙楼、配套设施及地下车库等建设内容，住宅建筑主要由高层电梯塔楼、多层花园洋房构 成； 2号地块项目总投资约 12亿元人民币。 第二节 建设场址选择 “中恒江南第一城”项目选址于万州江南新区中心区域的南滨路旁，在江南新区管委会以西靠长江的位置。 本项目的土地性质为住宅开发用地，可兼容 15%的商业用地，适合开发大型综合性物业。 本地块特点十分明显：三面靠山，一面临江，酷似一把“太师椅”，是居家生活的风水宝地；场内的地形地貌较为复杂，城市主干道“洄谰路”将一号地块分为靠山和临江两大特色的开发用地。 临江地带较为平缓，约占总地块面积的三分之一，其余地块均依山势自然而成，高差错落，跌宕起伏， 最大高差约 50米。 具有建造坡地景观建筑的良好地形优势。 项目地块背靠政府（。