房地产前期业务工作手册

房地产前期业务工作手册内容摘要：

授权 报送 土地储备分中心 招标文件 评标手册 招标申报资料 招标申报资料 中标人 确认中标人 一级开发主体 组织招 标 上报 上报 返回 确定 市土地储备中心 市国土局 土地储备分中心 土地储备分中心 市土地储备中心 市国土局 2． 2． 3 委托控规调整 2． 2． 3． 1 获得控规调整批复 如果一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，可以委托控规调整，获得规划行政主管部门的批准。 2． 2． 3． 2 申报时需提交的材料 1．具有甲级和乙级资质的规划设计单位出具的控规调整可行性论证报告（纸文件 5 份，电子文件 2 份， 图示展板 1 套） 2．用地权属证明材料 3．申请单位要求调整 “控规 ”指标的申请一份 4． “控规 ”调整论证报告，总图图则为 1： 5000 比例尺；分图图则为 1： 4000比例尺， 7 套 5．图示展板 9001200mm，内容包括简要说明、位置图、现状图、原控规图、控规 调整图以及相关分析图 1 套 6．电子文件 内容同展板， jpg 或 gif 格式文件，文字材料为文档格式文件，2 套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公示的电子文件。 （格式待定） 2． 2． 3． 3 审批时限与程序 公示与预审工作同时进行，期限为 15 个工作日。 2． 2． 3． 4 注意问题与事项 论证报告内容应包括控规调整说明，位置图、现状图、原控规图、调整控规图、相关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。 2． 2． 4 申报规划意见 2． 2． 4． 1 获得开发规划意见书 申报规划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市 规委进行申报、协调。 市规委审阅后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。 2． 2． 4． 2 申请人需要提交的申报材料： 1．建设单位出具的申报委托书； 2．建设单位填写完整并加盖单位印章的 “建设项目规划许可及其他事项申报表 ”； 3．对项目的相关批复及规划文件，如： 1）危改项目： 市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料。 2）市级开发区或产业、科技园区建设项目： 市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》的批复件和《开发区控制性 详细规划》文本及规划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图复印件）。 3）绿隔项目： 绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的 “规划意见书 ”（含主要经济技术指标） 1 份， “规划意见书 ”附图 4 份。 4．主管部门批准建设项目的有关文件原件； 5．修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见； 6．建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件； 7．申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）； 8．经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺 1： 500 或 1： 2020（远郊地区可使用 1： 1000 或 1： 10000）地形图１份，并用铅笔画出用地范围； 9．建设用地钉桩成果； 10．其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。 2． 2． 4． 3 审查、决定时限 行政许可审查总期限： 20 个工作日（不含法定颁发、送达 行政许可证件时间），特殊情况下可以延长 10 个工作日。 2． 2． 4． 4 申报规划意见阶段的具体流程图如下： 申报规划意见阶段 一级开发主体 一级开发主体测绘院测绘院市规委规划意见受理单 规划意见书全部申报资料钉桩、勘界报告钉桩、勘界任务书下达任务批复返单测绘申报、协调 受理 业务受理部门 初步审查材料 通过 申请人 材料接收单 0． 5个工作日 主办科室 详细审查 不受理 3 日内 书面凭证 2． 2． 4． 5 注意问题与事项 1．位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程，应取得卫生防疫行政主管部门的意见及结论（可选）。 2． 7000 平方米以上的居住建筑、 10 层以上建筑和基础埋深 3 米以上的建设工程须有人防主管部门的审查同意意见（可选）。 2． 2． 5 建设项目用地预审 获得项目用地预审 市国土资源局批准项目用地预审 需提交的材料如下 ： 包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。 许可时限 20 个工作日 主要分为受理、审查、审核、审定、告知五个步骤 2． 2． 6 征询相关部门意见 市交通委意见 可委托咨询公司进行交通评价，并报市交通委取得相应批复。 其程序如下： 规划主管部门在规划管理 的相应阶段，对提交的交通影响评价报告和其他相关文件一起送交通主管部门组织评议。 交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。 规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。 市园林局意见 获得市园林局对工程建设林木移植申请的批复；委托有资质的园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。 名称 数量 备注 授权单位申请 一份 如涉及市公路、水利、矿务等有林部门的，附其主管部门函一份 《林 木移植申请表》 三份 林权证或其他权属证明材料 一份 工程建设批准文件 一份 工程规划设计方案 一份 补偿协议 一份 绿化方案 一份 移植方案 一份 关于移植目的、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容的调查设计及移植后的养护措施等现场审核情况、审核意见及请示 一份 区县林业主管部门的现场审核情况、审核意见及请示或函 一份 工程建设单位移植林木的请示或函 一份 如涉及市绿化隔离地区的，须市绿化隔离地区建设指挥部意见 一份； 因征占用林地移植林木的，还需提交《使用林地审核同意书》和建设用地审批手续复印件 一份。 ： 20 个工作日（不含送达时间）。 4．注意问题与事项： 禁伐区内的林木移植； 限伐区内的林木移植 500 株以上； 市园林绿化局直属单位的林木移植； 市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。 市文物局意见 市级 文物局文物保护处对 建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核 2．申请材料 1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核申请材料： ① 申请函，内容包括：工程名称、地点、规模 ② 建设工程的位置、设计方案一式两份。 内容包括： 1： 500 或 1： 2020 现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报 1： 100 或 1： 200 建筑总平面图、平面、立面、剖面图 ③ 涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料 ④ 以上文件为 A4 规格，图纸为 A A3 规格装订成册 2）市级文物保护单位原址保护措施的批准，申请材料： ① 申请函，内容包括：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章 ② 建设工程的规划、设计方案，一式两份。 内容包括： 1： 500 或 1： 2020现 状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图 ③ 有关保护措施的具体方案，包括文字说明、图纸、专家论证意见 ④ 以上文件为 A4 规格，图纸为 A A3 规格装订成册 3．办理程序：受理 →审查 →告知 2． 2． 6． 4 市环保局意见 1．工作成果 委托有资质的咨询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设项目环境保护审批，包括环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的审批。 2．申请人应提交如下材料： 1）填写完整并加盖单位印章的《 北京市建设项目环境管理申请登记表 》和《 建设项目环境保护审批登记表 》 (建设项目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》 )及上述两表的电子文档（电子格式须与链接中的格式一致）； 2）环境影响评价文件： （ 1）书面文档 2 份及电子文档（电子文档须含图片等 JPG/PPT 文件）； （ 2）涉及 水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案； （ 3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办 [2020]88 号）的要求。 3）项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各 1 份及扫描文件。 （按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明） 4）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为 1： 2020 或 1： 500 图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按 A4（竖向）装订，同时应提供 CAD 文件；环境影 响登记表项目可以提交示意图） 5）建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）； 6）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。 3．许可期限 报告书 30 个工作日、报告表 20 个工作日、登记表 10 个工作日。 4．许可程序 申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定 2． 2． 6． 5 市政专业部门接入意见 1．工作成果 到各市政专业部门进行市政综合咨询，取得市政设施及管网综合规划方案。 主要包括： 道路 雨水 污水 中水 供 水 燃 气 供 热 供 电 电 信 有限电视网 规划方案综合 （规划部门） 规划方案 2． 2． 7 办理项目立项 2． 2． 7． 1 工作成果 向市发改委、市建委 区建委、区规委、区计委、市计委 进行项目立项的核准； 2． 2． 7． 2 申请人需提交如下申办材料 开发企业编写的可研报告需包括（项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区（某区）市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析） 北京市固定资产投资项目节能审批 依据市国土局出具的国有建设用地项 目《中标通知书》、 《国有土地出让合同》、 房地产开发企业资质证书 项目资本金证明等相关资料， 2． 2． 7． 3 审查、决定时限 11 个工作日（不包括测绘时间、市（县）政府审批时限）。 2． 2． 7． 4 流程图 工作流程 办证流程 投资分析，编写项目建议书 对应组织 区计委 区建委 开发企业 企业上报 区计委、区建委分别根据上报内容，《项目建议书》测算项目可行性 初审 受理 审核 市局审核 区建委 报区建委经办人审核，并上报材料。