常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(试行)

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(试行)内容摘要：

地区不在主干道上的营业用房 十五 六类地区不在主干道上的营业用房 戚 墅 堰 区 一等 延陵东路：工农桥 —— 沿江高速圩墩大桥 二等 车站路、成济路、圩墩路、泡桐路（地道以南） 劳动东路：戚大桥 潢河桥 三等 街东路、火炬路、小铁路、戚老街（东街、中街、西街）、工房三区十字路（东至小铁路、西至机厂大门、南至戚大街、北至地道口） 五一路：铁路 段前路 段前路：五一路 机厂北厂道口 环卫路：五一路 东方小学 牌楼巷：延陵东路 六角亭 四等 丁堰、潞城的主要干道、潞城新街 戚墅堰区一类地区不在主干道上的营业用房 五等 戚墅堰区二、三类地区不在主干道上的营业用房 13 附件三： 非营业用房 基准价格 表 1．天宁、钟楼区工业用地及仓储用 地的各类用房基准价格 (元 /m2) 类别 区位级别 一类 二类 三类 四类 五类 六类 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 钢混 结构 （框架） 一级 2970 2670 2820 2540 2370 2120 2220 1990 1850 1660 1550 1390 二级 2850 2560 2700 2430 2250 2030 2100 1890 1730 1560 1430 1280 钢混 结构 （排架） 一级 2830 2540 2680 2410 2230 2020 2080 1870 1710 1540 1410 1270 二级 2700 2420 2550 2290 2100 1890 1950 1750 1580 1420 1280 1150 全钢 结构 一级 2800 2510 2650 2380 2200 1980 2050 1840 1680 1510 1380 1240 二级 2690 2410 2540 2280 2090 1870 1940 1740 1570 1410 1270 1140 砖混 结构 一级 2670 2400 2520 2270 2070 1850 1920 1720 1550 1390 1250 1120 二级 2600 2330 2450 2200 2020 1800 1850 1660 1480 1330 1180 1060 2．戚墅堰区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格 (元 /m2) 类别 区位级别 一类 二类 三类 出让 划拨 出让 划拨 出让 划拨 钢混结构 （框架） 一级 1850 1660 1700 1530 1550 1390 二级 1730 1550 1580 1420 1430 1280 钢混结构 （排架） 一级 1710 1530 1560 1400 1410 1270 二级 1580 1410 1430 1280 1280 1150 全钢结构 一级 1680 1500 1530 1370 1380 1240 二级 1570 1400 1420 1270 1270 1140 砖混结构 一级 1550 1390 1400 1260 1250 1120 二级 1480 1320 1330 1190 1180 1060 注：上列基准价格已含厂房及全 部附属设施（总图范围内除生产设备外）所有费用。 3．天宁、钟楼区非工业用地及非仓储用地的 办公、教育、医疗等非营业用房 基准价格 (元 /m2) 区位 一类 二类 三类 四类 五类 六类 基准价格 6200 5500 4700 4100 3300 2800 4．戚墅堰区非工业用地及非仓储用地的 办公、教育、医疗等非营业用房 基准价格 (元 /m2) 区位 一类 二类 三类 基准价格 3300 3000 2500 14 附件四： 标准房屋限定条件 （一）标准住宅房屋（成套） 为客观确定被征收房屋市场价格的基准价格， 评估机构对每一征收项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由评估机构根据具体情况设定，实体标准如下： 1．结构类型：混合结构、单元式住宅二等； 2．层次：多层住宅楼中的标准层； 3．建筑面积： 50M2— 120M2； 4．套型与朝向：成套，一间卧室朝南； 5．成新：八成新； 6．建筑年代： 1980 年 — 2020 年间； 7．装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。 （二）非 住宅 —— 具备使用条件的标准房屋 营业用房标准 房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具 备营业条件的用房。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4．标准进深： 10 米； 5．土地性质：国有商业划拨 或出让 6．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次： 多层建筑中的标准层，工业及仓储用房除外； 3. 成新：六成新； 15 4．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 （三）参照营业用房评估的标准房屋 参照营业用房评估的标准房屋是指改变房屋用途，取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4．标准进深： 10 米； 5．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。 16 附件五： 可比实例选择要求及说明 1．可比实例应选择与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 2．可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型； 3．可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格； 4．可比实例的成交日期应与评估时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例； 5．选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量； 6．选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过 30%； 7．每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20%，综合系数 调整不得超过 30%。 17 附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表 （一）交易情况修正系数 由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100。 （二）交易日期修正系数 该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 （三）房屋实体因素修正系数 1．住宅结构因素修正系数 a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式 : 〔 1＋（可比实例建安工程重置价格单价 — 标准房屋建安工程重置价格单价） /5000〕 100 算公式 : 〔 1－（标准房屋建安工程重置价格单价 — 评估对象房屋建安工程重置价格单价） /5000〕 100 2．住宅成新因素修正系数表 待估房屋 成新率 标准房屋 30%39% 40%49% 50%59% 60%69% 70%79% 80%89% 90%100% 八成新 7585 8593 9397 9798 98100 100105 105110 3．住宅朝向因素修正系数表 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 4． 住宅功能修正系数表 修正因素 平面布置 设备及设施 采光 通风 取值范围 98101 98101 98100 99100 5．成套房楼层系数表 房 屋 楼 层 增 减 率（ %） 层次 系数 楼层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 三层楼 100 110 90 四层楼 100 105 110 85 五层楼 100 105 110 105 80 六层楼 100 105 115 110 100 70 七层楼 100 105 115 115 105 95 65 八层楼 100 105 115 115 110 100 90 65 说 明 凡坡屋面住房的顶层另增加 5%的系数。 18 （四）房屋区位因素修正系数 1．区位因素修正调节系数评分表 序 号 因素项目 内容 考察项目 评分等级 一等 二等 三等 四等 1 自然环境 自然景观、风向 a11 空气污染、噪音、水文 a12 2 规划设计 建筑或小区布局 a21 建筑密度、外型等 a22 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 a23 3 物业管理 物业管理情况 a31 4 交通条件 离市中心区的距离 a41 离市区主干道的距离 a42 公交线路情况 a43 5 教育医疗 设施 所在学区学校情况 a51 医院及医疗机构分布情况 a52 6 商业配套 设施 重要商业配套设施 a61 2．区位因素调节系数评分等级说明表 序号 因素项目内容 考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等 1 自然环境 自然景观 公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。 环境污染 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有 噪音影响。 靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。 2 规划设计 建筑或小区布局 布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局稍好，排列整齐。 布局一般。 任意布置、拥挤。 建筑密度与外型等 建 筑 密 度 在30%40%，外型美观。 建 筑 密 度 在40%50%，外型比较整齐。 建 筑 密 度 在5060%，外 型陈旧。 建筑密度在 60%以上，外型破旧杂乱。 室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在 30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在 30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿 化，基本无公共活动空间。 无绿化，无公共活动空间。 3 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 19 4 交通条件 离市中心区的距离 位于一、二类区位(离市中心区近 ) 位于三类区位 (离市中心区较近 )。