房地产行业项目管理(编辑修改稿)

房地产行业项目管理(编辑修改稿)内容摘要：

行动细目分配 所有人员 10： 00 刘霞 休会 来自 料库下载 项目团队的绩效评估书  项目任务的执行结果  如何扩展他的知识  需要进一步提高的地方 来自 料库下载 项目后的评估团队会议 技术绩效  工作范围  质量  管理变更 成本绩效 进度计划绩效 项目计划与控制 客户联系 团队 交流 识别问题与解决问题 对未来项目的建议 来自 料库下载 项目后客户评价调查 表 请完成这张简短的调查表，帮助我们评估和改善项目管理绩效。 如需更多的空间回答，请另附几页。 项目名称： —————————————————————— 低 满意度 高 工作范围的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 工作质量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 进度计划绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 预算绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 客户联系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 总体绩效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 评价 ——————————————————————————————————————————— 你意识到实际收获了什么 ——————或是预期项目结果有 ——————收益。 A、数量收益 ——————————————B、质量收益 ———————————————————— 我们如何在未来的项目中改善我们的工作。 请写下你的有关建议 来自 料库下载 问题一：  如果你是一个房地产项目建设的业主，你如何进行房地产项目组织系统的设计。 来自 料库下载 问题二：  结合实际工程，来说明房地产项目中主要部门及其工作要点。 来自 料库下载 问题三：  您认为一个合格的项目经理应该具备哪些条件。 第三章： 房地产项目的前期策划 来自 料库下载 房地产项目的前期策划  1，房地产项目构思；  2，房地产项目市场调查；  3，房地产项目策划；  4，房地产项目可行性分析；  5，房地产项目风险预测和控制分析； 来自 料库下载 房地产项目构思 一，地域性 1，考虑开发项目区域经济状况，自然状况，市场状况； 2，考虑开发项目周围市场情况； 3，考虑开发项目所在地的地理区位，街区区位等； 来自 料库下载 二，前瞻性 1，项目的可行性研究阶段，预见几年后的市场情况； 2，投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本，售价，资金流量的走向； 3，规划设计阶段，要在项目规划，户型设计，建筑立面等方面预测未来的发展趋势； 4，营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售定价，楼盘包装，广告发布等方面奠定基础。 来自 料库下载 三，市场性 1，以市场需求为导向：顾客需要什么样的房子，我们就造什么样的房子； 2，房地产市场变了，房地产项目构思的思路，定位方式也要变； 3，在现有的基础上，造就市场，创造市场。 来自 料库下载 四，创新性 构思要有新意，要有独创性。 概念要新，主题要新。 来自 料库下载 五，可操作性 1，在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性； 2，在具体实施上有可操作的方法； 3，构思的方案要易于操作，容易实施，避免脱离市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力，成为 “ 纸上谈兵 ” 来自 料库下载 六，多样性 在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学，最合理，最具操作性的一种。 来自 料库下载 房地产项目市场调查 市场调查的内容： 1，宏观环境：政治法律，经济科技，文化风俗等； 2，中观环境：所在城市的建设与规划，房地产企业情况，房地产总供应量与总需求量等情况； 3，微观环境：竞争对手的情况调查，消费者的需求状况。 来自 料库下载 市场调查的类型 1，探测性调查：发现问题和提出问题； 2，描述性调查：对具体的问题作如实反映； 3，因果性调查：在描述性调查上的进一步研究分析问题的前因后果，找出因果关系； 4，预测性调查：通过收集，分析，研究现有的资料，估计在未来的一定时期内房地产市场的各种类型物业需求量和变化趋势。 来自 料库下载 房地产市场调查的方法 1，访问法：面谈调查，电话调查，通信调查； 2，观察法 3，实验法 来自 料库下载 市场调查的步骤： 1，准备阶段：确定市场调查的目的和内容；拟订详细，周密的调查计划，确定调查的对象，方法；根据调查作业的需要，选择具有一定素质和专业知识的调查人员； 2，实施阶段：收集相关资料；设计调查问卷；现场实地调查； 3，资料处理阶段：编辑整理信息资料；撰写市场调查报告；在调查过程结束后，对所有的信息进行归档储存。 来自 料库下载 房地产项目策划 策划的内容： 1，房地产项目的选址； 2，市场调查分析； 3，项目的市场定位； 4，项目的规划设计； 5，房地产项目的营销策略； 6，房地产项目物业管理的前期介入； 来自 料库下载 房地产项目可行性研究 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场 、 资源 、 工程技术 、 经济 、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 来自 料库下载  其作用表现为： 1，可行性研究是投资决策的重要依据。 2，可行性研究是项目审批的依据。 房地产项目要经过政府相关职能部门立项 、 审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 3，可行性研究是项目资金筹措的依据。 来自 料库下载  4，可行性研究是编制设计任务书的依据。  5，可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 来自 料库下载 可行性研究 (Feasibility Study)  对任何可接受的建议书，都应该设立一个小组承担可行性研究，并尽量产生方案（ Scenarios)。  产生的方案和该研究所要阐述的全部目标，应该被用来准备一份功能说明书（ Functional Specification)，把一项建议的范围、目标、财务和时间约束讲清楚，并且阐述技术和经济可行性问题。 一份职能说明书阐述需要作什么和操作时有什么约束，确保至少有一种另人满意的操作 方法。 来自 料库下载 可行性研究要素 （ 1） 技术可行性； （ 2） 组织体制可行性。 （ 3） 财务可行性； （ 4） 经济可行性。 （ 5）生态和 社会可行性。 （ 6)风险和不确定性。 来自 料库下载 评估一项方案的可行性  需要注意财务和技术因素 ―硬 ” 的可以计量的方面 ,也要注重其他 “ 软 ” 的因素 .  软性系统分析 (Soft Systems Analysis,简称SSA)是对数量和事实的 “ 硬 ” 信息之外的信息进行处理的一种方法 .SSA可以在一项研究的初期用来识别任何评估需要考虑的交互作用 .  SSA所使用一种有用的特殊方法是丰富图画分析法 (RICH Picture Analysis),这是对一种形式展开的完整分析 :它识别问题领域、结构、过程及政治、心理和社会因素。 来自 料库下载 技术可行性  评价技术是否成熟；  有利部件分析法（ Feature Analysis)是对用于共同目的的各种产品信息进行收集和整理的一种方法。 有利部件（ Feature）是项目要求背景中重要的组成成分，包括一批设备、系统或其他重要成份。  分析步骤： 识别有利部件并赋予权数； 计算优点值（ Figure of Merit 简称 FOM)。 比较 FOM最高者一般应作为首选产品。 来自 料库下载 财务可行性  对一个特定的项目进行资源投资是否值得。 如何获得值得的回报。  如果投资资源有几种备选的机会，那一种会带来最佳回报。 来自 料库下载 成本 —收益分析 成本 — 收益分析 ：  该项目计划中的生命期识别、详述和评估建议的成本，包括采购、建设、保养、维修、运行成本、退役；  在其设计中的生命周期内，识别、详述和评估建议的收益。 无形成本 — 收益分析： 某些成本和收益不易于转化成财务术语。 一次成本 — 收益分析不仅考虑潜在项目的财务可行性，而且需要考虑无形成本和收益。 来自 料库下载 相关概念和信息 1 资本成本 [Capital Cost]包括 ：  对一项资产的基本收购价格；  在安装和使用一项使用资产时以及把它投入正常工作状态使招致的任何额外成本。 收入成本 [Revenue Cost]:在一个项目中不是为了收购或增加资产而招致的。