重庆城市心语家园报告天方经纪(编辑修改稿)

重庆城市心语家园报告天方经纪(编辑修改稿)内容摘要：

钱塘项目 营销策划报告 第 20 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 解放碑新锐住宅概况 案名 天伦华苑 恒通云鼎 时代豪苑 大同方 地址 解放碑大同路 民权路 51号 邹容路 100 号 解放碑大同路 开发商 大信房地产开发公司 恒通房地产开发公司 龙庆牧业发展有限公司 重庆典华物业 住宅 体 量 160套 建面 4 万平米 306 套 288套 规 划 型 态 530F 为住宅 一梯八户 A、 B 两幢塔楼各29F 为 住宅 A幢： 1 梯 10 户 B幢： 1 梯 12 户 A、 B、 C三幢塔楼商务公寓 分别为 38F、 35F、32F，均为 1梯 4户 8F商声、 924F住宅、 1梯 18 户 户 型 面 积 配 比 2R2L： 119 平米占 15% 3R2L： 14 14158 平米占 38% 4R2L： 15 162平米占 28% 跃层 7R3L： 279平米占 19% 1R1L： 56 平米 10% 1R2L： 75 平米占20% 2R2L： 77 平米占40% 2R2L： 99 平米占20% 3R2L： 127 平米占10% 1R1L： 8平米占% 2R2L： 90110 平米占 46% 3R2L： 110130平米占 46% 豪华层： 240250平米占 % 1R1L:5062 平米占 17% 1R2L： 58 平米占% 2R2L:8391 平米占 40% 3R2L： 136 平米占% 4R2L： 15 168平米占 11% 产 品配 置 三菱电梯 3台，中空玻璃窗 豪华装修大堂、八部瑞士迅达电梯、生态窗、每三层一代中花园 3． 2米层高中空玻璃五星级大堂 4 部电梯 产 品 配 套 屋顶花园欧美园林造景 会所、室内泳池、运动房、餐娱中心 裙楼顶花园、泳池、会所 室内游泳池、会所、 10 米层高屋顶茶楼 价格（元/平米） 均价 3700 跃层 4500 2001 年 11 月：均价 3700 2002 年 4 月：均价4300 均价 5800 天盘均价 3300 2天后涨至 3600 付款方式（按揭） 七成 20 年 七成 20年 八成 30 年 七成 20 年 发售时间 2002． 3 A幢： 2001。 11 B幢： 2002。 3 2002． 5 2002． 6． 27 钱塘项目 营销策划报告 第 21 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 天伦华苑： 该项目户型一改解放碑住宅物业形象，面积配比合理，配置、配套高，性价比高。 均价达到 3700 元 /平米，开创了当时渝中半 岛实际成交最高均价。 因位于解放碑中心商圈，并有裙楼新东方女人广场的市场依托，销售情况佳。 开盘 1 月销售北即达 50%。 但其面积 119 平米的二室销售明显滞后，主要作为办公用途逐步消化。 恒通云鼎： 在开盘时机选择上趁空而入，以紧凑实用的二室二厅、一室一厅和偏低的价格走投资路线，赢得了投资市场的追捧。 一期销售三个月即达 70%，二期虽价格上涨幅度较大，但仍销售情况良好。 至今已销售70%。 时代豪苑： 由于解放碑步行街中心的绝版地段、开发商九龙仓的品牌和雄厚实力、在解放碑是绝无仅有的一梯 4 户的平面布局、良好的 设计和高档的配置，虽以 5000 元 /平米的均格开盘发售，仍形成抢购局面， 9 天即基本售磬，是对投资者又一次大规模的检阅，该项目从其业主构成来看，投资客户达到 80%，并且大量投资客户的投资需求未得到满足。 大同方： 该项目位于解放碑中心商圈，但周边高层建筑密集，视野受阻。 配置、配套尚可。 以小户型为主并将低层高为小跃层以提升价值，以明显偏低的价格推出，在推广乏力的前提下开盘 1 月销售率即达 50%。 小结： 从上述情况可以盾出，近两年渝中区房地产呈现如下发展趋势： 钱塘项目 营销策划报告 第 22 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 一方面，作为 2000 年下半年开盘的御 景江山，在 2001 年后开盘的新盘中，未受到渝中区新锐江景楼盘的冲击，在江景房市场上依然一枝独季。 这是本项目面市争夺领先者的利好时机；另一方面，天伦华在苑繁华地块开发高品质物业的思路，填补了市场空白，并乏追随者；第三，面积紧凑、黄金地段的住宅物业被投资者广泛看好。 （三） 渝中区江景房发展状况 在 2000 年以前，特别是 9 99 年，渝中半岛凭借两江环红所原有的天然江景资源以及中心商业区生活配套便利的优势，江景房一直是该区域住宅产品开发的主流主要集中在长滨路沿线，呈独霸重庆江景房开发之势。 无后出现了奎星楼、基良广场 、海韵大厦、听江大厦、星辰花园、南滨大厦、望江公寓、华庭嘉园等一大批江景楼盘。 这一时期江景房开发水平较低，物业配置和配套不高，单纯强调景观优势，忽略消费者对居家舒适度的把握和品牌的塑，并且景观资源的利用并不充分。 随时时间的堆积，这些楼盘元气已进入尾盘销售。 在 2000 年以事，渝中半岛的江景房向品牌化方向发展，江景房的开发提升到更高水平，在嘉滨路沿线出现了华庭嘉园（一期）和御景江山具有代表性的品牌物业。 在这两个盘的江景房处于尾房销售之际，渝中半岛缺乏相应的高品质江景房供给，特别是在拥有南山和和茳 景观资源的长滨路沿线正处于空挡期。 钱塘项目 营销策划报告 第 23 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 １、 长滨路代表心血来潮工景楼盘分析 项目名称 基良广场 望江公寓 南滨大厦 体量（万平米） 7 主要卖点 工江景、两江交汇 南山远景、朝天门广场 陕西路平街出入 长江景、储奇门 凯旋路上较场口 长江景、南纪门中兴路上较场口 规划特点 A幢： 3F/12F 以上住宅 B幢： 32F/12F 以上住宅 十层裙楼上架双塔A、 B 幢 1132F 住宅 单体塔楼 632F 住宅 平面布局 A幢：一梯 7 户 B幢：一梯 12 户 A 幢：一梯 12 户 B幢：一梯 8户 一 梯 8户 /4户看江 主力户型 面积搭配 （平方米） 二室： 97132 三室： 126166 看江跃层： 300 左右 二室： 81/小跃层79 三室： 114/119 四室： 145/157/175 跃层： 220 左右 三室： 123/138/142 复式： 200 产品配置 领先型智能化系统 对讲系统、塑钢窗、精装修入口大堂 可视对讲、 LG 电梯、落地塑钢窗 配套设施 待 B幢交房后，统一规划观光餐厅、茶楼、裙楼屋顶花园 会所、茶楼、裙楼屋顶花园 初始价格 （元 /平米） A 幢朝江： 3065 起 B 幢背江： 2700 起 正江：最高价 3088 前江： 2080 起 正江： 31604000 现行价格 （元 /平米） A幢朝江余房：均价 3360 B幢背江小户型： 3000起 屋顶跃： 48006000 正江： 3000 起 背江： 2400 起 侧江：特价 2388 跃层： 4000 侧江： 2800 起 临街： 2500 起 销售周期 至今四年余 至今约二年 至今近二年 销售情况 A 幢：余数套跃层 B幢：售出约 60% 售出近 70% 正江：售完 总销售率：近 60% 相关说明： a 就户型面积而言，以 114145 平米的三室，四室为主 ，正江面虽大到15 16 175 平米，但后期销售中仍有剩余，其中望江公寓、基良广场将部分大户型改小推出，而南滨大厦户型难以改动，余房相对较多。 值得 钱塘项目 营销策划报告 第 24 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 关注的是，望江公寓的二室小跃层和南滨大厦的复式房，其销售速度都较快。 B 销售周期不短，尤其是进入销售持续期后，面临的竞争压力明显增大，销售进度减缓；望江公寓、南滨大厦在成为现房后，由于裙楼景观的形成，及茶楼、会所待配套的使用，特别是推出特价房促销办法以来，销售情况才有所好转。 C 从业主的构成看，最大目标客房群是渝中半岛的生意人、机关团体。 基良广场以朝 天门生意人为主，外地来渝经商的人士也占近三成比例，同时抓集团户，如：望江公寓，警备区购买了 20 来套 119 平米半江景房，拆迁户回购了 20 来套 119 平米半江景房；南滨大厦，也有一定量房的报社、银行、机关报职员购房。 D 购习用途方面，基良广场因为地处朝天门批发区中心，商务性要突出些，A 幢入住的业主有三分之一将房作为商务使用。 钱塘项目 营销策划报告 第 25 页 共 121页 深圳市天 方房地产经代理 有限公司 ２、 嘉滨路代表性江景楼盘分析 项目名称 御景江山 华庭嘉园（一期） 体量（万平米） 9． 8 8． 134 主要卖点 嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置标准高，金 地物管顾问 嘉陵江景，北区路、临江门出入解放碑，开发商港资背景 规划形态 板式高层 ABC 三座塔楼 A： 32F/裙楼营建配套设施 B、 C： 31F/裙楼营建配套设施 四层裙楼上架双塔 A、 B幢 5F江景花园室外运动场 635F 住宅 （ 15F 平街通道接临江门车站） 平面布局 A：一梯 7 户 /4 户朝江 B、 C：一梯 8户 /4 户朝江、 1户半看江 A：一梯 11户 /朝江 5 户 B：一梯 10户 /朝江 4 户 主力户型 面积搭配 （平米） 一室： 72 二室： 97/114 三室： 128/131 四室： 142/156 跃层： 233264 一室： 58/75 二室： 105/123 三室： 140153 四室带保姆房： 213/221 跃层： 270 配置要件 江景方卧室。 书房中空玻璃，上海三菱 GPSII 型高速电梯，第六户设一语音和数据接口，可视对讲，红外线报警门磁报警，紧急按钮报警 三菱电梯，第六户预留 2部 IDD 电话接口，可视对讲系统入户， 236 个停车位 配套设施 200 儿童乐园、 1800 平米会所、 200平米挑高 7 米的空中花园等，共筑5400 平米休闲绿化区 100 平米电梯大堂、 900平米会所、 300 平米空中花园、健身中心 现行价格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 跃层： 5550/4400 背江：均价 2600 朝江：均价 3300 跃层： 4000（特价 3600） 销售周期 至。