重庆xxx区商业发展策略报告书(编辑修改稿)

重庆xxx区商业发展策略报告书(编辑修改稿)内容摘要：

广场的开业、银贸商厦的存在及三峡广场的修建，沙坪坝区的商业人流方向仍然没有根本的变化，仅略向三峡广场偏移而已。 但沙重百前的步行街入口广场，仍是相当大的人流汇聚点。 金沙国际位于沙重百的正对面，是在老沙百司的原址上修建的，是沙坪坝区的绝对核心商业地段。 在 96 年以前， 40 多年的时间里沙坪坝百货公司（沙百司）是区 内唯一的大型商家，沙百司在沙坪坝区居民中的美誉度非常之高，因此老沙坪坝区的人对这块地有着非常深厚的感情。 本项目与工行、建行沙坪坝区分理处一墙之隔，旁边是重庆大饭店、嘉多利大酒楼等，下面的临街铺面是一排银行超市。 因此从地域地段来分析，三峡广场建成后，尽管沙坪坝区的商业人流方向会有改变，但本项目位置与沙重百相互联系，因此仍是沙坪坝区商业的绝对核心位置。 沙坪坝区中心商圈重心分析 三峡广场修建以后，北京华联即将入驻华宇广场，连同新世纪百货、银贸商厦、华夏银座一起将与包括现在的沙重百、明日百货、立洋百货、以及 本项目争做谁是沙坪坝区核心商业的绝对核心位置。 在这场争夺中，本项目所在区域优势非常明显，这是由于本项目所在区域经过很多年的积累，在老百姓的心理已经形成了一种潜在的思维定势。 这从沙重百这几年的销售额可以得到印证。 五、沙坪坝区中心商圈商业布局趋势分析与商业前景判断 企业 ()，大量的管理资料下载 目前在沙坪坝区中心商业区域已经布点的商业企业有沙重百、上海明日广场、立洋百货、新世纪百货、好又多超市、欣阳百货、山城平价超市、协亨通讯、赛博数码广场等；餐饮业中的快餐有麦当劳、肯德基、德克士、乡村鸡及中餐的陶然居、维也纳等；火锅的德庄、麦香园等名店 入住。 进入沙坪坝区的银行有工行、建行、中行、农行、招行、兴业银行、浦东发展银行、光大银行、重庆市商业银行、华夏银行等。 即将进入沙坪坝区的商业企业有北京华联、南亚家具广场等。 目前进入的商家与即将进入的商家，除好又多与欣阳百货、家乐福、南亚家具广场不是分布在步行街与三峡广场附近外，其余全在该区域内。 而它们又以两个组团的形式分布在两大块中。 其中麦当劳、肯德基、沙重百、明日百货和立洋百货集中在双巷子街的上面部分，而新世纪百货、赛博数码广场及即将开业的北京华联集中在三峡广场附近区域。 其余的好又多分布在沙正街，家乐福 分布在汉渝路，南亚家具广场分布在小新街。 从以上的事例可以看出，沙坪坝区商业的布局已经基本完成，其商业格局也已经基本固定，即是以三峡广场与华宇广场为核心的沙坪坝区商业新中心与以沙重百、明日百货、麦当劳、肯德基为中心的老的商业中心的两大组团式商业格局。 入住与即将入住沙坪坝区的商业均为知名的大型商业企业，其经营业态种类完善、齐备，从超市到服饰、数码、通讯、家电等行业均有名店设置在这里。 在沙坪坝区主城区只剩最后三块有一定规模的商业用地。 而这三块用地以本项目的位置为最好，也可以这样说，本项目是沙坪坝区最后一个在商 业核心地段的用地。 在今后的若干年内，沙坪坝区商业的布局将不会发生比较大的企业 ()，大量的管理资料下载 变化。 除非商业企业之间的洗牌发生，否则沙坪坝区将沿袭现行体系，最多在其中再补充一定的新鲜物业种类。 去年新世纪百货超市店入住沙坪坝区，今年好又多进入沙坪坝区，沙坪坝区商业企业之间的营业额不降反升，这说明沙坪坝区的消费潜力并未被真正挖掘出来，商业企业尚还有真正的营销空间可供开拓。 只要各项目之间定位不重叠，沙坪坝区完全有能力消化掉更多的商品。 因此沙坪坝区商业前景与预期商业前景是非常乐观的。 商场名称 详细地址 经营面积 （平方米） 楼 层数 （层） 单层经营面积 （平方米） 业态 沙重百 三角碑转盘旁 9072 7 1276 大型百货（全市连锁） 明日百货 恒鑫大厦裙楼 8100 3 1700 大型百货 沙百司 名人广场旁 6800 5 1300 大型百货 好又多超市 欣阳广场 6000 1 6000 大型超市（全国连锁） 欣阳百货 欣阳广场 9000 3 3000 大型百货 家乐福 华夏银座 5000 3 1700 大型超市（全国连锁） 北京华联 华宇广场 40000 1 40000 大型百货（全国连锁） 金诚广场 沙重百旁 7500 4 1870 服装、服饰（分零经营） 立洋百货 立海大厦 12000 6 2000 大型百货（全国连锁） 国美商场 小龙坎 219 路车站旁 4071 3 1357 专营家电（全国连锁） 山城超市 汉渝路 3000 左右 2 超市（全市连锁） 新世纪百货 融信大厦 12000 3 大型百货、超市（全市连锁） 南亚家具 沙龙广场 约 万 4 约 7000 家具、家居装饰（全市连锁） 企业 ()，大量的管理资料下载 第二部分 金沙国际项目商业特征 一、基本经济技术指标 项目概况 金沙国际位于沙坪坝区中心商业区，原沙百司旧址。 由于前身是沙百司，在沙区居民中有较强的影响力和认可度。 项目用地面积 3400 平方米，占地面积1887 平方米，总建筑面积 56085 平方米。 其中：项目裙楼部分共 12 层，建筑面积 23345 平方米；地上部分共 8 层（共计 ㎡）、地下 4 层（共计 ㎡）。 车位数量充足，合计 113 个。 （★ 数据来源于项目测绘报告书） 地理位置 金沙国 际位于沙坪坝小新街 74 号，紧邻三角碑主转盘旁，座落在沙坪坝区商贸中心区内，周边商贸购物、经济金融、信息机构、餐饮娱乐、商务办公氛围浓厚，是沙坪坝区核心的黄金口岸。 相关配置 金沙国际建筑规划：负四层为设备用房，负二层负三层为车库，负一层是可由街面直接进入的超市， 1 层至 8 层为商业用房。 塔楼部分为精品商务公寓，将成为沙坪坝区写字楼的又一代表性楼盘。 整栋大厦配有 5 台高速垂直电梯， 1 至 8 层商业裙房每层配有两部自动扶梯，专业物业管理公司提供高标准酒店式的物业管理服务。 项目商业部分基本技术经济指标 本项目 商业裙楼采用大开间全框架结构，柱距均匀，为商业卖场提供经济灵活的布局。 企业 ()，大量的管理资料下载 标准单层面积 负一层： 平方米（建筑外边框面积，下同）； 平街层： 平方米（其中包含商业门面面积 平方米）； 2—— 7 层：共计 平方米，每层单层约为 2000 平方米。 第 8 层： 平方米 （★ 数据来源于项目测绘报告书） 层高 负一层： 米； 首 层： 5 米； 标准层： 米。 商业部分硬件设施配套 扶梯 从 1 层至 8 层，每层设有两部自动扶梯，保证人流通行无阻。 车位 2 层与 3 层为车库，面积在 5200 平方米左右，可泊车近 120 辆，能够充分满足大厦需要。 卫生间 每层设男女卫生间。 二、本项目商业特征之 SWOT 分析 优势 劣势 3 2 地段成熟 1 地理位置优势突出， 7 6 项目建筑宏伟、布局合理。 企业 ()，大量的管理资料下载 裙楼建筑主体柱距均匀， 5 周边银行、邮局、餐饮、办公、宾馆等市政配套齐全 4 现阶段裙楼主体已经完成 项目工程进度较快， 14 13 不12 项目单层进深较大， 11 易于形成大型卖场氛围 10 不 9 项目单层面积小， 8 为商业卖场提供了经济灵活的布局 形成大开间形式， 20 19 利于商业纵向空间感的营造 18 不 17 务于主楼部分， 16 且主要服 15 垂直电梯数量较少， 易于卖场内人流引导 28 27 不 26 当会产生压抑感， 25 修饰不 24 准层空高为 米， 23 标 22 准层消费压力增大 21 使得标 平街层可营业面积最小， 利于卖场建设 机会点 威胁 32 31 有充分的消费购买能力 30 由院校学生消费人群， 29 周边常住和流动人口众多 35 34 灵活变化、有效组合的销售策略将为项目优质的运作创 造良好的保障 33 属于人气的聚集地 交通条件好， 38 37 新兴商业业态容易被进行“克隆”竞争 36 现阶段片区内整体商业物业的空置量大， 特色化、专业性商业市场是中心区域内所欠缺的空白点 40 冲击影响较大 39 质化竞争相当激烈， 项目周边商业物业的传统经营同 三、综合评析 总体状态 金沙国际所处的区域位置是整个沙坪坝区的商业中心位置； 区域内有众多主力商业点，传统模式占主流，而且其经营状况良好； 区域内部分商业卖场环境缺乏纵深度，即临街的生意好，却有大量商业场地空置； 本项目评析 企业 ()，大量的管理资料下载 根据金沙国际所处的地缘优势，金沙国际极有可能与沙重百、金城广场、明日百货、立洋商场、嘉多利广场形成沙坪坝中心商业区 500 米黄金走廊，并成为黄金走廊最大的特色化、专业性商业中心。 项目的可营业商业总面积为 平方米（由车库 平方米、负 1层至地上第八层 平方米组成），占整个项目总建筑面积（ 56000 平方米）比例为 %。 （其中：车库和商场分别的比例为 %和 %）（★数据来源于项目测绘报告书） 本项目商场面积超过整体总面积的 30%，是适宜做为引导性商业业 态。 引导性商业业态经营可考虑由物业发展公司自行经营，业主受益的“返租”方式，使业主、住户受益。 同时，增强了规范性引导，与项目整体氛围合拍。 项目商业建议表 指标 10%以下 10%～～ 20% 20%～～ 30% 30%以上 商业业态 辅导型 辅助型 常规 超常规、引导型 基本说明 建筑形态是以个体门面或者摊贩为主，主要提供消费者日常普通。