紫庐花园项目申请报告

紫庐花园项目申请报告内容摘要：

展轴上。 目前已有几家房地产公司争相在该区域购地，规划开发，目前，检察院、消防大队、财政局大楼相继建成，公交总站也马上要投入使用，因 此随着城市结构框架的扩大，人口增加，该区域住房需求是十分迫切的。 第二节 项目申请理由 一、市场调查和需求预测 （一）国内房地产市场现状与分析 在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性、基础性产业。 如何把握城市房地产发展走势，对于打造宜居城市，对于率先全面建成小康社会，有着极其重要的作用。 中国经济正逐步地转变为世界经济的一个重要组成部分，由此，中国的房地产价格也受到了世界房地产正在积聚的泡沫经济的影响，九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 20 近年来呈高涨态势。 先是北京、上海等大城市，之后是二、三线城市房价持续上扬，数 据显示， 2020 年 10 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，比上年回落 个百分点。 具体来看，房价涨幅进一步上升，楼市将转向卖主市场，中小开发商接连退出市场。 但是，二、三线城市开发仍低速增长，在大城市拿地难的情况下。 比起北京、上海等一线城市，二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好，这些开发商之所以青睐二、三线城市，原因来自于多方面，如居民购买力的迅速提高，城市发展建设和城市化进程加快，招商引资环境良好，当地房地产业竞争相对较弱等诸多因素。 有相关研究报告更指出，目前几大主要二线或三线城市房 地产开发项目平均利润能够达到 20～ 30%，而上海等大城市房地产投资收益只有 6%7%。 目前，九江房地产拿 地的情况来看均为开发实力较强、资金雄厚的大公司或为多家公司的联合体。 （二）九江房地产市场与未来分析 2020 年 19月，九江市 178 家房地产开发企业共完成投资 26。 4亿元，同比增长 %，其中商品房建设投资 ，同比增长%；土地开发投资 亿万元，同比增长 %；房屋施工面积，同比增长 %；房屋竣工面积 ，同比增长 %。 商品房 销售面积 ，增长 %。 9月底商品房空置面积 ，同比下降 %， 1012月份商品房销售面积增长趋于上升，整体看来，九江市房地产业发展速度较快，销售市场年还是较火爆。 2020 年九江房地产市场年初受大环境影响，也日趋低迷。 但是，九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 21 低迷并不意味着就此偃旗息鼓，成交却始终没有停止，刚性需求已经成为支撑楼市的主导力量。 在国家宏观调控的压力下，投机者纷纷却步，投资者开始谨慎，只有那些刚性需求者，在楼市的动荡变迁之间，寻找属于自己的家。 在楼市寒冬面前，政府的决心、措施与力度，经人房 地产市场投资注入了“稳定剂。 ”也正是这系列新政，让楼市有了渐渐回暖的迹象。 2020 年下半年，九江楼市也将进一步加归理性。 楼市又基回复前年的水平，还略有上升。 2020 上半年九江房地产市场呈现“两增一涨”的特点，即商品房入市量明显增加，商品房销售量明显增加，住房价格呈波动上涨态势。 16月中心城区批准商品住宅面积 、 5502套，同比分别增长 %、 %；中心城区销售商品住宅面积 万平方米、 5453 套，同比分别增长 %、 %。 中心城区商品住宅销售均价为 5071 元 /平方米，同比增长 %；今年 6 月，中心城区商品住宅销售价格为 5081 元 /平方米，同比增长 %，环比下降 %。 中心城区存量住宅交易面积 、 2479套，同比分别增长 %、 %。 今年 6月，存量住房交易面积 万平方米、 290 套，同比分别下降 %、 %。 总体上分析，九江楼市下半年行情将会趋冷，但仍有较大的刚性需求，预计在本轮调控之后明后年又将会出现较大反弹。 具体来看：一是综合政策取向和九江市场特点，在限贷基础上下半年可能出台限购政策；二是下半 年银行房贷将进一步趋紧；三是今年以来九江中心城区大量新盘涌现，市场竞争将进入白热化，鉴于市场预期，开发商观望情绪将增加，下半开发速度将放缓，商品住房供应速度放缓；四九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 22 是房价涨幅将趋缓。 房地产开发投资结构情况 房地产开发从投资结构看，住宅投资占据主导地位，商业营业用房投资逐渐下降。 在房地产开发投资中，住宅投资 亿元，占%，同比增长 %，商业营业用房投资 亿元，占 %，同比下降 %，办公楼投资 583 万元，占 %，其它投资 亿元，占 %，下降 %。 从县 （市、区）情况看，县区房地闰工发投资所占比重越来越大。 19月市区完成投资 亿元，占 %，增长 %，县区完成投资 ，占 %，同比增长 %。 资金来源情况 从资金来源统计情况看，开发商自筹资金是房地产开发资金的主要来源，截止 2020 年 9月底，九江市本年资金来源合计 亿元，其中银行贷款 亿元，占 %，同比增长 %，自筹资金 亿元，占 %，同比增长 %，利用外资 亿元，同比增长%。 商品房销售情况 从商品房 施工与销售情况看，商品房销售面积的增长快于房屋施工面积的增长。 2020 年 19 月份，九江市房屋施工面积 万平方米，同比增长 %，其中住宅 350 平防腐剂米，同比增长 %，商业营业用房 万平方米，增添长 %。 在房屋施工面积中，市区 ，占 %，县区 ，占 %。 19月份，商品房屋销售面积 万平方米，同比增长 %，其中市区 ，占 %，县区 万平方米，占 %，九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 23 商品房销售额 亿元，同比增长 %，其中市区 亿元，占 %，县区 ，占 %。 （三）土地开发情况 土地开发投资增长迅速，而本年购置土地面积下降。 去年 19月完土地开发投资 29455万元，比去年同期增长 ，本年购置土地面积 万平方米，比去年同期下降 %，这一方面说明大面积土地的现象得到了有效控制，另外也说明今年的土地投放在结构上和总量上也得到了调整，也受国家宏观调控及土地政策的影响。 但是，全市经营性土地出让收入超过前四年的总和。 二、九江市房地产市场特点 开发量趋于平缓上升 从市发改委公布的数据来看，全市城建及房地产投资保持高速增长，据房产系统的统计报告显示，全市 2020 年新互动式工、报建、待报建（由于“国八条”延缓报建的）项目达 万平方米。 与往年持平， 2020 年上半年略有下降。 但下半年开发量正在回升。 规划建设水平迅速提高 从 2020 年新上市或待上市的几个项目看，九江房地产规划建设水准相对过去而言有了大原飞跃。 2020 年新上市项目中的“柴桑春天三期”、“浔阳江畔二期”都接近或达到目前国内发达地区水平。 即使是规模略小的“金泰半岛一品”“龙开御景”、“榕昌桂花园” 等项目也在规划和设计理念上有了长足的进步。 户型设计上也有大的进步。 目前市场上供应的商品房中几乎囊括九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 24 了全国市场上所有的户型，“阳光房概念”、“室内花园概念”、“多功能橱间概念”、“中庭复式”、“入房花园”以及未来将出现的（“情景洋房”、“联体别墅”）等类型已经出现。 而且受制于“国八条 70%、90 平方米的政策”影响户型创新力量将可能得到进一步释放，户型多样性，经典型时代已经到来。 小户型也正在普遍受欢迎。 去年市场供击破平稳略有上升 截止到 2020年 9月份，全市商品房交易出现了供需平稳态势，年初的“水木清华 ”项目、二季度的“华宝佳苑”、“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”、“慧龙新城”、“信华广场”、“城市花园”、“华宝南湖国际”等项目的销售均得到了实惠。 仅就 4月底上市的“柴桑春天二期”、“浔阳江畔二期”当天就成交约 5万多平方米，成交金额高达1 个亿，加上如“华宝南湖国际”“叠翠新城”等项目的销售以及下半年的多个项目再售和销售，全年销售总量还是十分惊人。 价格稳步上升 2020 年全年价格一直保持着稳步上升的态势，从 2020年底的基本均价的 2300 余元到目前市场的 4000 余元，全年实际均价上升达到60%的比率。 价格缓慢上涨与去年明显的区别在于上涨的节春性明显加快，规律性加强。 一改过去由二手房市场师暴涨引领的趋势变为以新开盘项目开价为标圬阶梯上升，充分说明全市房价正处于理性的稳步上升阶段。 目前，虽然受到国家宏观调控政策的影响，但该市房价上涨的势头，还是没有抑制。 三、市场前景 九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 25 市场竞争日趋激烈 随着九江房地产开发、上市量的增大，根据有关部门的统计， 2020年全市开工，预售楼宇将进一步趋于加快。 去年，楼市竞争激烈，楼盘开发定位要求高。 众多的上市项目将首先形成开发商之间的竞争，这种单键将在多方位上展开，无论是项目规划定位，还是建筑设计、施工组织、宣传推广、营销策略、市场份额、物业管理等等方面都将是竞争点，而且经过这几年的市场淘汰更新，几乎所有的开发项目都在强调高起点、高投入、高要求的定位，使得竞争在层次上提高。 同质项目较集中，全市由于城区规划的趋向性进下不明确，开工项目地块相对集中，同质楼盘数量和体量都有较大增长，使得竞争更短兵化。 同时，楼盘供应“种类”繁多。 去年九江的楼宇一改过去单一的多层住宅，从目前来看，去年开工、预售项目定位将出现多类型同时上市的局面。 多层、小高层、高层项目众多。 目前已经做发了前期工作或 已开工的项目有：华龙的“莱茵美郡二期”、华宝的“南湖国际”、联达的“明湖广场”、安美达的“滨江项目”、信华的“城市花园二期”、新湖的“柴桑春天三期”、兆龙的“水木清华二期”、慧龙的“慧龙新城”、东盟的“弘雅花园二期”、 603 车队的“香榭里舍”、恒盛的“恒盛上花园”、天意成的“浔阳江畔二期”、浔海的“浔海领域”、金泰的“半岛一品”、中粮的“龙开御景”等项目，真是齐头并进。 房价将从繁荣昌盛到平稳上升 根据房地产静态公式价格来看，市场价格还是有较大的上升空九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 26 间，从 20202020 年来的价格趋势，九江市价格在 未来的一到两年内将仍然维持平稳上升态势。 按照目前国内大中城市、发达地区的房价与收入比值计算，目前国家统计数字为低位约 13，高位约为 15，按照九江统计局的家庭可支配年收入 28000 元计算， 100 平方米房价均价水平应达到 5000 元或更高，按此国际同行计算方式，九江目前的价格水平与 5000元的价格仍然有 800余元的距离。 动态市场价格上升趋势明显。 2020 年 3月至 10 月份在售楼盘市场均价上升接近 500800 元 /平方米；在二手房市场的现状分横排，新旧房屋价格趋同，这种趋同的现象是证明价格全面上升的依据。 开发成本 的提高将进一步提高住宅销售价格。 目前随着土地价格的上升、规划设计定位品位提高、项目配套水准的升级，以及市场营销推广手段的加强都将推动房产销售价格的上升。 但随着国家宏观政策的调控，中央政府各部门联合打出“组合拳”，击中了混乱的房地产市场秩序的软肋，楼市从狂躁转向平和，据国家发改委、国家统计局调查显示 4月份后，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅从 3月底 个百分点。 房价上升的势头得到适当的抑制。 价格上升的幅度将会在一个适度的范围。 四 、项目建设理由 通过以上对九江市房地产市场现状和市场未 来调查分析，目前，九江市区建成面积已近 ，人口近 ，九江城镇化率 %，比上年提高了 个百分点，九江正经历着这座城市历史以来最大的一次造城动力。 因此，九江市房地产业发展建设还将进一步加快，销售市场进一步火爆。 在完成的开发投资中，住宅投资九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 27 占的比重将会剧增。 商品营业用房和办公用房比重将会大幅下降。 从以上各项统计数据来看，市场的需求在增加，而 九江中建投房地产开发有限公司 通过市场调查分析，审时度势，抓住目前的有利机遇，启动 紫庐花园 建设项目，扩大了九江市城东芳兰组团的经济发展和建设， 将 紫庐花园 建成为这个区域建筑中的一道亮丽优美的风景，故此，该项目的建设是及时的，也是可行的。 第三章 项目建设规划与技术方案 第一节 方案设计说明 九江，山拥千嶂，江环九派，“士高气清，富有家境”。 自古以来，就是舟车辐辏，商贾云集的通都大邑。 前年以来无数的文人、官吏、富豪在这里修建美庐、府邸、山庄。 庐山别墅更是创造了一个万国建筑的奇迹。 这绝不是富人的专利，现在就有一座百姓的庄园。 九江紫庐花园 一 、 区域概况 本项目位于九江市庐山区前进东路九江学院斜对面，原九江市玻纤厂地块。 至市 中心商圈大中路只需 20 分钟。 交通便利，周围各项生活配套齐全，消费档次偏低。 项目用地地势 平坦 ，但被道路分隔成5 块用地，形状不规则。 总规划用地 ，容积率。 二 、 项目分析及定位 分析了区域现状、当地人的消费能力、习惯后，我们建议项目定位为“简欧风情的庄园式住宅”。 群山怀抱中、天街闹市旁，一个宁静而优雅的庄园散发着迷人的气息。 精致优美的欧式园林，温馨浪漫九江 紫庐花园 建设 工程 项目 申请 报告 28 的商业步行街。 提现一种典雅的文化气息和生活方式。 三。