物业工程部维修手册

物业工程部维修手册内容摘要：

治。 须记录该事件之始末及时间、详细情况，维修人员救护人员到达及离开时间等。 五、 台风、暴雨处理程序 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 检查紧急应用工具如雨衣、雨靴、手电筒、沙包、草包、潜水泵等有否备足并确定其性能良好。 管理处发放通知给全体业主、提醒业主 搬离放在窗台或花架上的花盆，各类杂物，外出时关好门窗。 检查露台、窨井、单元雨蓬、屋顶设施层、机房、地下车库下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有无沙泥杂物堵塞，落实人员清扫，确保其畅通。 撤离放在围墙顶及其他高处各类可调动物件，将安装有屋顶的霓虹灯、广告牌等绑好或移走。 紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等门窗，还必须做好防水措施。 ．加固所有树木用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。 留意电台播放有关风暴进展消息，及时将最新台风讯号张贴于宣传栏、信息栏，以便向业主告知台风的进展。 员 工为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如参加抢险工作时，要注意自身安全，采取适当的安全措施，并通知其他员工。 当台风讯号减低至 3 号时，主任应立即进行检查及填报台风损毁报告。 保洁员迅速清理由台风所造成的垃圾淤塞渠道，绿化工对树木的扶植等善后工。 设施设备管理规定 （一）技术档案管理规定 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 设施设备档案要齐全，并且要分类存放，专人负责； 要爱护技术档案资料，保证档案的安全与保密，不得擅自涂改、勾画、抽取、拆散、摘抄、翻译、复印、外借、或损坏，否则严肃处理； 如发现档案有遗失或损坏的，应立即上报管理 处负责人。 （二）管理责任人奖惩规定 每周末工程技术部要对园区设施、设备进行检查，对设备保养无记录或记录不详的责任人要给予经济处罚，再次出现加重处罚。 对设施设备不进行定期维护保养的维修人员（包括设备负责人）要进行适当的经济处罚，并限期保养。 对设备违章操作，造成较大事故的要给予经济处罚，并且在岗培训一周。 对影响设施设备维护保养工作，造成事故的责任人给予通报批评，并进行经济处罚。 非工作人员对设备乱动乱拉影响正常工作，根据情节轻重，分别给予警告、罚款、下岗培训等处罚。 每月要对各部 门的设备管理保养工作进行小结。 每年对设施设备管理保养工作进行总结评比，成绩好的表扬，差的处罚。 （ 三）住宅区设施设备管理规定 在设备接管时 ,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料对 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 接管设备进行验收。 对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。 设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。 设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施 /设备台帐》上登记。 验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡，规 定设施 /设备维护责任人，并在《设施 /设备台帐》上登记。 主管责任部门保存《设施 /设备台帐》和重要设施 /设备技术资料（图纸），并保存好设施 /设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。 所有设施由专业人员进行操作。 填写相应设施 /设备运行记录。 对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。 主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》。 计量器具的管理 1）本小区适用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电 阻表；水泵压力表；电流表、电压表。 2）根据《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》对涉及贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境检测的计量器具进行统计，鉴于 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 本公司所用计量器具均用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，故对计量器具的校准根据计量器具鉴定的有关规定，接合本公司各小区的实际使用情况，分别作如下规定： （ 1）对于常压热水锅炉、水泵配套压力表在使用前作一次检定，检定合格后可使用，以后每年由工程技术部自行检查一次，并做好检查记录。 （ 2）对于其它压力表及维修用的仪表由工程技术部根 据实际使用情况自行校准。 工程技术部应备有一只经鉴定有效的压力表作为校准依据。 经校准的压力应有校准标志。 （ 3）对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标志，不再作检定。 （ 4）对于经鉴定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作失准功能项的禁用表志。 （ 5）对作为校准依据的万能表，由计量部门作一次检定，检定周期不超过一年。 （ 6）由工程技术部负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。 （ 7）如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。 当发现设施损坏，主 管责任部门应及时进行维修，填写《设备（施）维修记录表》。 重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施）对外委托维修申请单》，经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。 对无法修复的设备，应填写《设备（施）报废申请单》，经主管责任部门负责人确认，报财务部门核准，总经理批准后方可报废。 同时在设施 /设备档案中注明报废日期，封存该设施 /设备档案。 （四）设备设施巡回检查规定 目的 为保证小区公共设施设备系统的正常使用，及时发现和排除故障，特制定本规 程。 适用范围 本规程适用于小区公共设施设备系统的巡回检查 操作流程 1）工程技术部主管负责组织实施水泵、电梯、公共灯具、给排水系统等公共设施设备系统的巡回检查。 2）电梯的日常巡检 （ 1）电梯工每日应对电梯进行巡检，巡检工作主要包括以下内容： ①检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否附合。 ② 检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎互差是否达到要求标准，是否影响到业主进出。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 ③ 检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门 按钮等）是否正常。 ④ 检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜，有无漏水，进水；门窗是否关好等。 ⑤ 必要时对电梯进行以下三方面检查 a、电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感。 b、运行速度是否恒速，运行中有无震动感。 c、减速停层有无明显压迫感。 （ 2）巡检中发现的一般故障，巡检人员应做现场处理，处理不了解或重大故障应向工程技术部主管报告。 （ 3）电梯的巡检工作应安排在人流低峰期以减少对业主的影响。 3）水泵的巡回检查详见《水泵维修保养规范》 4）公共灯具、排水系统的巡回检查详见《房屋共用部位维修保养管理规定》。 （五）设施设备维修标准 内容时间标准 ： 住宅维修 ： （ 1） 维修工接到维修单后 15 分钟内赶到现场 ； （ 2） 急修 10分钟内到现场 ,小修 2 小时内完成 ,中修 24 小时内完成 ,大修 1 天内有答复。 公共部位维修保养 ： 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 路灯 ,楼道灯 , 庭院灯 （ 1） 每周检查一次 ,发现问题及时处理 ； （ 2） 灯泡灯罩无缺损 ,设备完好 ,亮灯率在 99%以上。 井、沟、格栅井 （ 1） 每月清理一次无积水，无塌陷， 水流畅通，井盖完好。 外墙面 （ 1） 每月检查一次，发现问题及时处理 ； （ 2） 无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏。 内墙面 （ 1） 每月检查一次，发现问题及时处理 ； （ 2） 每二年翻新一次 ， 表面整洁无破损。 道路、停车场、自行车库 （ 1） 每周检查一次，发现问题及时处理 ； （ 2） 平整，无积水，无破损。 屋面 （ 1） 每月检查一次，发现问题及时处理 ； （ 2） 无积水，无渗漏、隔热层无缺损。 公共娱乐场所 （ 1） 每周检查一 次，发现问题及时处理 ； （ 2） 安全整洁，无改建，乱堆放。 公共门窗、锁 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 （ 1） 每周检查一次，发现问题及时处理 ； （ 2） 表面完好无变形，窗户无渗水。 （六）设备事故管理规定 为加强设备管理，保证小区物业管理工作正常进行，对设备使用过程中发生的设备事故应及时采取有效措施，防止事故扩大和重复发生。 必须坚持“预防为主”的方针，认真吸取经验教训，以达到消灭事故，确保设备安全运行的目的； 设备事故是指：非正常设备损害造成设备停用或设备损坏，或增加修复费用。 设备事故分类： 1）特大设备事故指：设备损坏，造成物业停业三天以上的、设备损坏后修复费用达 20万元以上； 2）重大设备事故是指：设备因非正常损害，经大修、中修才能恢复性能、效率和使用周期；设备损害直接损失费用在 5 万元以上；供电设备损坏而中断供电，影响业主生活（由于外界影响造成停电的不作为事故处理）； 3）一般设备事故是指：设备因非正常损坏，经过小修可以修复，并不影响设备性能、效率；和运转周期；直接经济损失在 2020 元以下；单机设备损坏，影响物业正常使用不到 4 小时。 下列情况不作设备故障： 1）设备发生 故障，经事先检查发现需单机停机检修，但通过事先采 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 取应急措施处理进行检修的可不作设备故障； 2）新设备安装后，设备更新改造或设备进行大修后，在试行阶段中发生的设备事故，不作设备事故论处，但一经正式验收并投入正常运行后发生的事故仍按设备事故处理。 设备事故分责任事故和非责任事故： 1）非责任事故：非人力所能抗拒和消除的自然灾害所造成的事故； 2）责任事故：凡属违章操作，维修保养不良，及人为过失造成的事故。 设备事故处理原则： 若发生设备事故和人身伤亡事故，必须立即向公司、管理处报告。 任何人不准隐瞒事故， 对事故隐瞒者必须追究责任。 事故处理必须贯彻“三不放过”的原则（即事故原因未查明不放过；事故处理必须贯彻未受到教育不放过；没有采取防范措施不放过）。 对事故责任者按事故性质，给予经济处罚、行政处分直至追究刑事责任； 对一贯爱护设备、消灭事故于萌芽状态，发现重大事故隐患，为避免损失作出贡献者，应给予表扬和奖励。 （七）房屋公用部位维修保养管理规定 工程技术部负责对房屋公共部位的维修保养。 路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在 99%以上。 所有污（雨）水井确保畅 通，发现堵塞及时疏通。 定期清理排污 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 格栅井，保证无污水外溢现象。 屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。 如发现渗漏应修复。 内墙面每月检查一遍，发现问题及时处理或通报有关部门。 道路、停车场、自行车库每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水，无破损。 外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁。 公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放。 公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做 到表面完好，窗户无渗水。 （八）节能管理规定 管理处经理负责小区的能源管理，具体由工程技术部主管负责实施 工程技术部主管负责统计小区主要耗能设备以及公共照明设备的功率、分布、数量等情况。 以便指定能耗预算，合理安排节能工作。 能源计量 1）管理处应要求开发公司为小区主要耗能设备和主要耗能区域安装计量仪表，以建立完整的能源计量体系。 2）工程技术部按照水、电类别每月统计重点耗能设备 /设施及小区总的能耗，并记录于“能源统计表”中。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 3）能耗统计资料每月应上报管理处主任。