海安县国有土地上房屋征收评估技术细则试行

海安县国有土地上房屋征收评估技术细则试行内容摘要：

修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作177。 的浮动。 p4表 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 100－ 110 96－ 100 94－ 96 92－ 94 90－ 92 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 设计合理， 内部功能 布局得当，独立厨卫设施 ，明厨明卫，大卧明厅，露设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满 足上述要求的独门院落 18 天院落整洁 院落较为整洁 乱 （三） 非成套住宅房屋实体因素修正系数 p1表 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 p4表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等级说明表如下 ： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 通行方便，二室朝南，阳光通行较为方便，一室朝南 设施不全，无朝南房间 内部功能布局凌乱，房间不满足上述要求的非成 19 充沛，空气流畅，房间大小合适 大小不一，通行不变 套住宅房屋 （四） 有关说明 K31i的取值范围应该界于 80～ 120 之间； 可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 3. 实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、 Po、 Pb＝ 4321 pppp  可比实例实体因素调节系数为 Ps，标准样本实体因素调节系数为 Po，被征收房屋实体因素调节系数为 Pb： 可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数 K31=Ps/Po100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数 K31i=Pb/Po100 成套住宅层高超过 、独门院落住宅房屋层高超过 、三层及以下框架结构房屋层高超过 、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高 的，每增加 10cm,另按各自相应结构等级建安重置价结合成新的 2%增加补偿。 （五）房屋建筑 结 构等级及建安 成本 价说明表 单位 :元 /平方米 结构 等级 结构、装修及设施 建安成本价 20 框架 一等 （高层） 层高 米以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。 1150 二等 （多层） 四层及以上，层高 米以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。 三层及以下，平均层高 米以上，钢筋混 凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。 1020 砖混 一等 层高 米以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空， 240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。 920 二等 层高 米以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空， 240mm 实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。 850 三等 层高 米以上，砖基础， 180mm 或 240mm 砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。 780 砖木 一等 层高 (檐高 ) 米以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌 240mm 或以上砖墙，直径 20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。 800 二等 层高 (檐高 ) 米以上，砖基础，实砌 240mm 或以上砖墙，直径 17 至 20cm松杉木 桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。 700 三等 层高 (檐高 ) 米以上， 240mm 砖墙、内墙抹灰，直径 15至 17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。 木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。 600 简易 一等 檐高 米以上， 180mm 或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。 460 二等 檐高 米以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。 390 注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度计算。 附件五、住宅房屋区位因素（ K3 K32i）修正说明表 （一） 住宅区位因素修正调节系数评分表 21 因素类别 因素项目 内 容 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 征收 项目 周边 大环 境 自然环境 自然景观、风向 a11 7 6 5 4 3 空气污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通条件 离市区主干道的距离 a21 10 8 7 6 5 公交线路情况 a22 9 8 7 6 5 教育医疗设施 所在学区 1公里内学校情况 a31 10 9 8 7 6 医院及医疗机构分布情况 a32 10 9 8 7 6 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 20 19 18 17 16 征收项目范围内小环境 规划设计 建筑小区布局与外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 a53 11 10 9 8 7 物业管理 物业管理情况 a61 11 10 9 8 7 配套设施 住宅区内配套设施完备程度 a71 11 10 9 8 7 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作177。 的浮动。 （二） 住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然环境 自然 景观、 风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近周围无绿化，比较拥 挤、杂乱、环境较差。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 22 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源或重噪音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 2 交通条件 离主干道的距离 离主干道的距离在50 米以内。 离主干道的距离在50150 米之间。 离主干道的距离在150300 米之间。 离主干道的距离在300500 米之间。 离主干道的距离在500 米以上。 公交线路情况 距离公交站点 100米内，有 2 条以上重要公交线路。 距离公交站点100250 米内，至少有1 条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在 250 350 米之间，至少有1 条公交线路。 距离公交线路的距离在350450 米之间，至少有 1条公交线路。 距离公交线路的距离在 450 米以上。 3 教育医疗设施 所在学区 里内学校情况 属于本县最好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本县较好的重点中学（初中）和重点小学学区。 属于本县一般中学（初中）和小 学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。 医院及医疗机构分布情况 距县级及以上医院500 米以内。 距县级及以上医院500 米－1000 米。 距县级及以上医院1000 米－1500 米。 距县级及以上医院1500 米2500 米以上。 距县级及以上医院2500 米以上。 4 商业配套实施 重要商业配套设施 在 500米范围内有大型的县级商业配套设施。 在 500800米范围内县级商业设施较集中。 在 800 米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在 800米范围内基本上无商业网点。 在 1000 米范围内无商 业网点。 5 规划设计 建筑 布局、 小区 与外 形等 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在40%50%。 建筑密度在5060%。 建筑密度在60%65%。 建筑密度在 65% 以上。 23 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，少量的公共活动空间。 无绿化，基本无公共活动空间。 无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。 6 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物管，无环卫管理。 7 住宅区配套设施 配套完善程度 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内 宽带网、有线电视线路、燃气管道、 上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 （三）住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明： 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数 Q＝ 711ifiji。