郑州金成国贸项目策划案终稿(编辑修改稿)

郑州金成国贸项目策划案终稿(编辑修改稿)内容摘要：

第一形象大街 amp。 西大街红旗广场西 amp。 板式商务空间 经济金融中心 CBD 核心 —— 销售价格 均价 3000 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 一期 3500 元 /㎡，二期 3800元 /㎡ —— 金成国贸大厦销售执行方案 同致地产 第五章 项目定位 一、市场形象定位 市场形象定位 —— 即是将产品自身独特、鲜明的特征进行描述，将产品最具核心竞争力的部分清晰明了地进行传播，使产品对市场空间产生强度最大的穿透力。 根据我们对写字楼市场的调查、操作写字楼的诸多经 验、写字楼产品差异化分析和目标客户分析，并考虑到当前和今后建筑发展趋势和社会关注重点，我司对金成国贸大厦的市场形象定位是： 黄金区域核心地段纯商务型写字楼 紫荆山路坐标性建筑 —— 黄金区域核心地段：表明国贸大厦优越的地理位置 对写字楼这种特殊产品来说，所处地理位置对其便利程度、产品形象十分重要。 国贸大厦位处紫荆山路与商城路交汇处，区域成熟，其地段具有先天优势，在郑州市中心地块越来越稀缺的情况下，地段物业价值将大幅增值，也意指项目的投资与升值潜力。 —— 纯商务型：表明国贸大厦功能集中，有良好的商务氛围和 形象，区别于市场上商住功能混合的物业，同时，本项目提供诸多商务配套，办公极其方便，用此概念推广能产生客户认同感。 —— 坐标性建筑：本项目在一定程度上具有建筑形式方面的特点，国贸大厦的体量较大，采用圆柱体的建筑设计，在市区是不多见的建筑形式，容易让人产生过目不忘的效果，并处于城市主要干道旁，两面临街，周边无建筑物阻挡，有良好的形象展示力。 “ 黄金区域核心地段纯商务型写字楼 紫荆山路坐标性建筑 ”，从最大限度的挖掘项目本身在区域和地段上的资源和优势，在市场上通过组合推广渠道无限放大，引起市场广泛认知。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、目标 消费群体定位 根据我司对写字楼产品的营销经验，认为在写字楼产品的营销过程中，其目标客户群体的把握关键是在对其使用客户的把握，真正把握好了使用目标客户，不仅对于产品的营销将十分有利，也有利于对投资客户的吸引和引导。 从总体上来说，写字楼的用户分为三大板块： 创业板块 发展板块 层峰板块 结合本项目的质素来看，本项目目标客户群体是创业版块和成长版块。 创业版块 （ 1）特点 A、 规模不大但是充满活力，具有 一定的 现代企业的先进管理模式， 追求效率， 拥有较高的创业起点； B、企业资本力量薄弱，抗风险能力小，商务环 境差，所以规避风险，寻求好的发展平台成为创业型企业的迫切要求； C、行业分布： 信息咨询、网络、媒体、摄影、音乐、软件开发、设计等以创意、信息化、知识性见长的新兴行业 、 电子科技、中小创业型新兴产业以及部分小规模贸易、物流和服务行业。 （ 2）需求特征 A、 优越的区位。 中小型企业因为规模的限制，其对于交通和环境的要求往往要超过一些大公司，因此区位是选择写字楼先决条件。 B、 首付款少，风险小，租金 能抵付月供； C、 单位面积从 100300平方米，面积小，配套齐全 ； D、 单位分割 面积虽然不 大，但是对写字楼的形象、档 次以及配套 有一定的 要求。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 E、 作长线投资的准备。 创业型 企业大多因为资金等问题，会在相当长的时期内采用租赁房屋的方式办公 ； F、 创业型公司 很 难承受高档写字楼的价格。 成长版块 （ 1）特征 A、 成长型公司是指那些 渡 过了创业期，正处于急速扩张期的公司。 这类公司由于业务扩张快，一方面急需提升公司形象，另一方面资金压力大，后勤管理跟不上，同时这一时期也是公司发展过程中的一个分水岭，迈过去了将进入一个相对稳定的高速发展期，迈不过去将迅速走向衰落。 B、 成长型公司急需提升办公环境和公司声誉，正是这部分消费群成为了目 前商务楼市场的主要力量，他们主要涉及金融、 IT 行业、进出口贸易、其他贸易、咨询、广告和中介服务等行业，他们需要的是面积不大、总价合适、综合形象良好的 “ 商务楼 ”。 （ 2）需求特征 吸引这些公司的主要因素有 ： A、优 越的地段 ； B、 便捷的交通 ； C、 较低的房价 ： 购置办公空间所能承担的价位主要在每平方米 3000～4000 元之间。 （ 3）其它关心因素 A、 高性价比，对于中小企业来说， 对公司发展前景乐观，认为“买楼抵过租楼”，所以物业良好的价格性能比是重点考虑因素。 B、 建筑物的商业气息，即使不是纯写字楼，也必须 看上去像写字楼。 C、 再次是对商务配套和服务的需求，最多被提到的是这么几方面的内容，一是电梯，一定要够用， 有一定的 档次；二是资讯，宽带、信息处理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 等相关配套要齐全；三是公用空间，装修、配置要 体现一定的档 次，有较好的物业管理。 D、 对户型的要求 ： 这方面的要求并不统一，因为各个公司具体情况不同，从上百平方米到上千平方米各不相同，共同 点是都 希望能够自由组合安排，而不是被限制死了的户型，这与这些企业仍然处在成长期和上升期有关。 本项目目标消费群体定位 （ 1） 郑州市创业型和成长型公司； （ 2） 河南省内创业型、成长型公司， 在郑州设立办事处； （ 3） 投资客； （ 4） 公司处于创业初级阶段或刚进入成长阶段，发展前景良好； （ 5） 从行业划分来看，主要是信息咨询、贸易、电子、高科技产业、投资公司等； （ 6） 无强大的资金后盾，但公司业绩比较稳定。 三、价格定位 根据本项目所处的地点及各方面因素，综合比较同类写字楼物业特征作出以下价格定位依据（长江广场、时代华庭、财富广场）为标本参照。 区域因素 比较项目 本项目 长江广场 时代华庭 财富广场 地区级差 20 19 19 21 交通通达度 20 19 20 21 繁华程度 20 19 20 22 公共设备 20 19 19 21 临街状况 20 20 20 20 合计 100 96 98 105 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 个别因素 比较项目 本项目 长江广场 时代华庭 财富广场 装修等级 20 20 19 22 楼层 \朝向 20 21 21 20 建筑结构 20 23 21 23 新旧程度 20 20 20 20 市场接受能力 20 21 21 21 合计 100 105 102 106 比较权重 比较项目 本项目 长江广场 时代华庭 财富广场 比较权重 1 各因素修正 比较物名称 交易 价格 交易时 点修正 交易情 况修正 区域因 素修正 个别因素 修正 修正价格 长江广场 3000 1 1 2976 时代华庭 3200 1 1 3201 财富广场 3600 1 1 3234 实收均价定位 依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的实收均价为 ∑ 比较标的物评估价格 =（各比较物业修正价格比较权重）之和 =3123 元 /平方米 根据项目比较分析法，本项目的 成交均价在 3123 元 /平方米左右，由于前期已销售的部分均价偏低（由于我司未掌握实际的销控情况，估计写字楼销售约 15%，销售均价 26002700 元 /平方米），会拉低整个写字楼最后的成交价格，因此本项目写字楼最后实际成交的均价在 3000 元 /平方米左右，中庭部分销售 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 均价为 2200 元 /平方米，此均价考虑了金成国贸大厦要实现快速销售的要求，实现此价位，必须保证项目正式开盘前的广告攻势和销售过程中各方面的紧密配合，广告预热需尽早进行，预留充分的销售预热时间。 四、营销主题定位 营销主题定位，决定产品的推广主题，通过 对产品内在质素特性的提炼和差异化分析，向市场传达产品理念最为核心的部分，为产品塑造良好的市场形象。 根据国贸大厦的产品特性、写字楼发展趋势和当前社会关注重点，结合深郑州写字楼市场特点，我们对金成国贸大厦的营销主题给予以下定位： 欧美时尚办公 —— 新时代新发展新视界 提出“ 欧美时尚办公 ”作为项目主要推广概念，宣扬新的办公理念和企业服务理念，倡导新的办公楼文化，为项目塑造利益点并区别于市内其它写字楼物业，同时通过“ 新时代新发展新视界 ”来界定项目的客户群体，更为具体的塑造项目为客户所提供的利益和个性 化形象，引起目标市场的最大认同。 五、价格策略定位 根据当前的市场竞争态势和供求情况，结合市场一般营销规律，我们建议，金成国贸大厦的价格策略定位应为： 低价入市 低开高走 小步快跑 在销售初期，为迅速切入市场，制造人气，形成热销气氛，尤其是在初期以较低价格吸引知名企业入驻，以形成“羊群效应” ，故而宜采用“低价 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 入市，低开高走”价格策略。 随着项目销售逐渐接近入伙、市场知名度及热度的提高，价格可逐渐走高，价格提升幅度应视市场竞争状况而定，但尽可能提高调整速度。 在执行过程中，主要考虑以下几个方面的定位 ： 层间差价定位 景观、朝向差价定位 位置差价定位 内部认购期价格定位 开盘价格定位 优惠促销价格定位 价格调整定位 付款方式的定位 六、物业服务定位 结合金成国贸大厦的楼盘档次和目标客户群体定位，物业服务定位如下： 领先郑州市场 强化服务意识 管理到位 充分利用金成大厦与深圳万厦物业结盟合作的契机，金成国贸大厦的物业管理要达到郑州次甲级标准。 七、项目包装定位 本项目在综合质素上是一乙级写字楼，而在项目包装上宜适当拔高项目形象和档次，以中高档次进行项目包装。 宣传推广 上塑造一个甲级纯写字楼形象，主要通过销售人员的口头传播推广此形象。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二部分 销售执行方案 第六章 总体营销策略 一、总体指导思想 本项目区别于其他同类楼盘的最大特点是每两层设计有中庭和会议室，实际上这一特点构成本项目的不利因素，为寻找差异化方向，我们提出“欧美时尚办公”这一概念，将此不利因素化为有利因素，并将此特点放大成项目独一无二的亮点。 “欧美时尚办公” —— 新时代新发展新视界 为业主提供国际上流行的一站式服务和支持，倡导国际化、人性化的办公理念。 （ 1）提供会议室租赁、办公设 备。