招商地产精装修a项目风险管理研究

招商地产精装修a项目风险管理研究内容摘要：

目开发 ,对于开发企业说并不仅仅是在毛坯房后多加了一道工 序 ,一次到位的精装房应有效地将建筑设计、户型设计、室内设计、机电综合设计、 智能化设计、部品部件深化设计等进行统筹安排 ,转变了传统商品房设计过程由一家 施工图设计院主导的格局。 在施工过程中也打破了一家施工总包的格局 ,如何在有限 的建设周期内安排土建施工和装修施工和部品部件安装施工 ,首先需要明确开发商与 土建施工公司、装修施工公司、部品部件加工安装公司之间的责任、工程界限、产品 采购界限 ,并对各施工单位 的交叉部分进行统筹 ,成为精装修商品房施工能否顺利完 成、控制成品质量的关键要素。 另外 ,由于建筑技术标准化程度低、部品部件通用性、 标准化低 ,部品部件的采购、供应、安装、服务也成为开发企业不得不面临的配套产 业链水平不匹配的问题。 而且每个精装修开发项目为满足销售需求多追求风格差异 化 ,导致几乎所有精装项目都是至少是一套设计、一套交楼标准 ,甚至多种设计风格、 多套交楼标准、多种户型并存的现状 ,为设计、施工、采购、交付带来更多的难题。 市场及客户需求的不断变化与提升 在诸多调控新政颁布的同时 ,国 家的精装房的验收标准和技术控制标准也在不断 提高 ,越来越多的客户关注相关政策与法律法规以便维护自身的消费权益 ,甚至聘请 专业人员对自己的精装房质量进行把关。 而从长远健康角度出发 ,客户对装修的环保 意识与要求也在不断提高。 同时 ,客户追求个性化的需求也越来越明显 ,很多客户已 4 北京理工大学工程硕士学位论文 经不仅仅满足于项目菜单式的装修方案了。 选题的意义 风险管理研究起源与现状 风险管理研究起源 中国古代“未雨绸缪”就是典型的风险意识体现 ,而人类历史上早期风险问题的 研究可追溯到公元十四世纪中叶 ,当时欧洲地中海沿岸各港口的海上保险的普及 ,就 揭开了人类探索风险管理的序幕。 十九世纪 ,法国的经营管理理论创始人法约尔也第 一次把面临风险的管理列为企业管理的重要职能之一。 1931 年 ,美国管理协会保险部昀先倡导风险管理 ,并开始研究风险管理及保险问 题 ,1932 年成立的纽约经纪人协会标志着风险管理的正式兴起。 1953 年 8月 13 日的 美国通用汽车公司的自动变速装置发生大火 ,导致该公司蒙受了高达 5000 万美元的 损失 ,这场大火震动了美国企业界和管理学术界 ,但也成为现代风险管理学科发展的 契机。 到了上个世纪 60 年代 ,一门新的管理学科 ???风险管理在美国正式形成 , 从此风险管理在西方国家得到了迅猛的发展。 我国房地产企业风险管理研究现状 目前 ,西方的风险管理已经广泛应用于各类行业 ,包括 :工程、制造、金融投资 等等。 而且 ,风险管理本身也是项目管理体系中的一个重要组成部分。 我国的风险管理研究伴随着项目管理的引进 ,发展不过二十余年 ,而且研究方面 多依附于项目、较为单一 ,如项目投融资风险、项目建设风险、项目承包风险等 ,而 且更偏重投资方、建设方、承包商等单一角度。 没有 发挥风险管理的综合性、边缘性 的优势 ,从项目的全过程、全方位地进行研究。 我国房地产行业的项目管理引进与推广本身就晚于行业的发展 ,而风险管理作为 项目管理的一个部分在房地产行业中起步更晚 :在 1993 年后才逐渐出现针对房地产 项目的风险管理研究 ,但初期大多集中于投融资企业对房地产项目的投资风险研究 , 或工程建设或承包的项目建设风险研究。 直到 2020 年才出现对房地产项目风险评估 的专项研究、以及对房地产项目决策的风险研究。 从整个行业的风险管理研究来讲 , 目前仍存在一定局限性 ,很多研究成果集中研究单一项 目的个别过程 ,如 :项目投资 5 北京理工大学工程硕士学位论文 决策风险管理。 或者集中于企业某一部门或某一管理职能的风险管理 ,如 :房地产公 司财务风险管理、房地产公司成本管理风险、房地产项目工程管理风险等等。 其实早在 2020年 6月 ,在经历了很多上市公司及大型央企投资失败的教训之后 , 国务院国资委就下发了《中央企业全面风险管理指引》 ,并多次召开宣贯会议、论坛 等 ,以促进下属中央各级企业建立、健全风险管理体系和管理制度。 此后 ,全国工商 联办公厅下发了危机管理方面的指导性文件《关于指导民营企业加强危机管理工作的 若干意见》 ,指导民营、私营企业的风险管理。 但非常遗憾的是很多房地产企业当时 并未重视 ,直到经历了 2020年底到 2020年初第一次严厉的房地产调控 ,很多房地产 企业才猛然警醒 ,重将风险管理体系的建立提上议事日程 :2020 年初 ,招商局地产总 部开展了风险管理的基础知识培训 ,2020年 6月将培训工作扩展到全国各级分公司 , 2020 年 8 月风险管理识别表下发至各级职能及业务部门 ,2020 年 6 月公布了风险管 理临时组织机构 ,主持体系尚未全面建立之前的风险管理工作 ,并计划于 2020 年底 颁布全面风险管理 制度。 本人借此良机 ,收集了大量基础数据 ,并得到了很多专业人 士的指导、以及对本研究的改进建议。 我国精装修房地产项目的风险管理研究现状 由于我国的商品房开发历史短 ,真正意义上的商品房开发自 1998 年到今天 ,只 有短短的二十余年 ,这期间房屋由实物分配逐渐转向货币购买 ,房地产市场在摸索中 萌芽 ,在发展、被调控、再发展、再调控的螺旋上升过程中日渐成熟。 而精装修商品 住宅则是在 2020 才逐渐崭露头角 ,并且主要是从京、沪、穗、深等一线城市开始发 展 ,并经历了从厨卫精装向全精装、由简洁经济型向舒 适奢华型的发展。 但二线以下 城市精装修住宅开发仍处于起步阶段 ,通常只有城市中心区域的项目才精装修 ,85% 以上的住宅开发项目仍为毛坯交楼。 目前 ,在房地产开发企业内部 ,由于项目风险管理起步较晚等原因 ,大多数企业 领导者对风险管理认识不足、意识淡薄 ,通常把项目管理的重点放在质量、进度、成 本 (或财务 ),由于对待风险的认识不足或出于成本的考虑 ,不愿意把有限的资金和 人力运用在风险管理这种可能不会发生的事件的投入上。 而在遇到风险产生时 ,也大 多采用风险转移或回避来应对 ,不去深究风险背后可能带来的机会 ,更没有看到风险 与机会并存的本质 ,而错失可能的超额回报。 或者风险突发时 ,不进行科学分析与决 6 北京理工大学工程硕士学位论文 策 ,宁愿采取风险自留或仓促地通过“拍脑袋”做出不合理的转移决策 ,从而造成更 大的风险损失。 此外 ,企业内部风险管理组织或机构、风险管理制度不健全 :目前大 多数房地产开发企业 ,并没有设立专门机构或部门进行企业或项目的风险管理研究和 实践 ,也没有在公司经营或项目运作的组织体系中把风险管理提到一个重要的位置 , 通常只把企业内部的法律 事务部或外聘的法律顾问作为风险管理者代名词 ,风险管理 也主要集中在对工程建设总承包合约、精装修分包合约、采购合约、及销售租赁合约 等的管理 ,具有一定片面性 ,没有考虑到各阶段、各类单一风险综合起来产生的系统 性影响。 同时 ,由于风险管理中风险的识别和分析是技术难点 ,需要建立复杂的数学 模型、运用系统的分析方法 ,这些都需要风险管理者拥有风险管理的专业知识与技能 , 同时又需要有很强的相关技术水平和很强的判断能力 ,因此风险管理的专业人才匮 乏 ,已成为制约项目风险管理在企业中得以推广的又一瓶颈。 我校 2020 年周 毕文的博士论文是一篇比较全面的房地产风险管理研究论文 ,但 由于 2020 年前精装修开发项目还没有在全国范围内成为住宅开发的主流 ,故针对精 装修住宅开发中的风险管理内容基本没有涉及 ,而且侧重研究房地产总公司风险管 理 ,房地产项目公司的日常管理阐述不足。 因此针对精装修住宅项目的风险管理研究仍有较大的空间。 精装修住宅项目风险管理研究的目的与意义 由于住宅的精装修交付已成为北京乃至全国住宅项目开发的重要趋势 ,对精装修 住宅项目开发项目进行风险管理 ,有助于提高精装修住宅项目的运作效率、保证项目 顺利进行、合理控制建造成本、保护项目公司及企业的资金安全。 同时 ,可以保证项 目精装修交付物的品质、促进项目整体销售价格的提升 ,实现项目及企业的利润昀大 化。 此外 ,还可以提高项目的客户满意度 ,从而维护企业良好社会形象 ,并进一步促 进企业的良性发展。 本研究相关基础理论和知识 房地产、项目、风险的定义 房地产的定义 :房地产是地产、房产的合称 ,通常是指土地及固着在土地上的、 与之不可分离的建、构筑物 ,及土地和构建筑物所附带的各种权益。 房地产由于其自 7 北京理工大学工程硕士学位论文 身显著 的特点 ,即空间位置的固定性和不可移动性 ,因此在经济学上又被称为不动产。 项目的定义 :项目管理。