房地产开发贷款操作流程(完全版)(new)

房地产开发贷款操作流程(完全版)(new)内容摘要：

可办理交付使用手续。 对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。 四、营销阶段 房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。 只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。 因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。 在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。 商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。 第三节 房地产开发的主要内容 一、房地产开发项目可行性研究 (一 )可行性研究的基本概念和作用 1．可行性研究的基本概念。 在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。 决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。 这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分， 2．可行性研究的作用。 可行性研究的主要作用表现 在如下的方面： (1)作为确定项目建设的必要依据。 投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。 (2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。 比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。 (3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。 (4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备 等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。 (5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。 (6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。 (二 )可行性研究的阶段、基本内容和步骤 1．可行性研究的阶段。 一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。 房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则： (1)投资机会研究。 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 ，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 (2)初步可行性研究。 亦称 “预可行性研究 ”。 在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 主要解决的问题包括： ① 在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。 ② 确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。 在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。 ③ 根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。 依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。 初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 (3)详细可行性研究。 即通常意义上的可行性研究。 主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目 进行投资决策提供科学依据。 (4)项目的评估和决策。 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。 其内容包括： ① 全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实； ② 分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择； ③ 从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益； ④ 分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策； ⑤ 最后写出项目评估报告。 2．可行性研究的基本内容。 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。 一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面： (1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。 (2)市场需求、供给预测 ——租售价格变化趋势预测。 (3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战： (4)明确资源、原材料及公用设施条件。 (5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。 (6)项目投资、销售费用的投入时间。 (7)资金来源及融资方式。 (8)项目 租售收入预测。 (9)国民经济评价和项目财务评价。 (10)项目评价与结论。 3．可行性研究的步骤。 房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行： (1)接受委托，明确研究目标。 在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。 承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。 (2)收集资料，调查研究。 主要从市场调查和资源调查两方面进行。 市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等， 以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。 资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。 为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 (3)设计方案。 根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。 (4)财务评价和国民经济评价。 对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。 研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。 (5)方案 比较与选择。 根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。 研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。 (6)制定实施计划。 对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 (7)编制可行性研究报告。 经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。 二、土地使用权获取 目前，我国土地使用权的 获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。 对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。 对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。 有关途径和方式简述如下。 (一 )通过政府行政划拨获取土地使用权 根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。 因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。 同时限定了批准权限，严 格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过 35 公顷，其他土地超过 70 公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。 建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。 此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。 (二 )国有土地使用权的有偿使用 国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。 土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。 目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。 1．国有土地使用权出让。 国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。 按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育，科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。 合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。 在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。 土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。 在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。 土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让 合同或土地使用权出让的补充合同。 否则，将不得改变合同约定的用途。 目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。 (1)招标出让土地使用权。 是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人 (受让方 )，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。 招标的文件包括：招标通知书、投标指引 (或招标须知 )、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同 (含土地使用条件 )等。 这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。 (2)拍卖出 让土地使用权。 是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者 ——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权 (也可以委托拍卖行拍卖 )，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。 拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。 但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。 拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。 (3)协议出让土地使用权。 是指出让方 (国家 )与受让方 (土地使用者 )通过协商方式有偿 出让土地使用权。 具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。 协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。 但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。 2．国有土地使用权租赁。 国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。 目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使 用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。 同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。 目前有关法规的制定正在研究之中。 3．国有土地使用权作价人股。 国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。 实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。 这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。 这主要是针对现有 国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。 对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。 (三 )补地价方式 鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。 为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。 三、房地产 开发与规划设计 (一 )城市规划的含义 关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。 在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。 (二 )城市规划的工作阶段和内容 1989 年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。 但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，。