房地产开发企业会计核算制度

房地产开发企业会计核算制度内容摘要：

成本作为长期股权投资的初始投资成本。 企业合并成本的确定：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为 取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；企业合并中发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。 (不含债券、权益性证券的手续费、佣金 ，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额 ) 非同一控制下的吸收合并，在购买日按照合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值 确定其入账价值，确定的企业合并成本与取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值的差额，确认为商誉或计入当期损益。 非同一控制下的控股合并，在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，合并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉 （不包括少数股东确认的商誉）。 企业合并成本小于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，应计入合并当期利润表，但因在购买日不需要编制合并利润表，该差额在合并资产负债表中应调整盈余公积和 未分配利润。 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期投资，按照以下规定确定其初始投资成本： （ 1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出 (含可能性的或有支出 )。 （ 2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 （ 3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 （ 4）通过非货币性资产交 换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企 业会计准则第 7 号 —— 非货币性资产交换》确定。 第 11 页 共 22 页 （ 5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号 —— 债务重组》确定。 公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。 （二）长期股权投资的成本法核算 （正常为 0%X=20%与 50%X=100%）。 成本法核算范围。 下列长期股权投资采用成本法核算：（ 1） 持有的 对子公司的投资。 对子公司的长期 股权投资，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；（ 2）对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。 追加或收回投资调整长期股权投资的成本。 被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。 投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 （三）长期股权投资的权益法核算 （正常为 20%X=50%）。 权益法核算范围。 公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，即对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。 长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。 （ 应按其差额，借记 “长期股权投资 —XX公司（成本） ”科目，贷记 “营业外收入 ”科目 ） 被投资单位可辨认净资产公允价值比照《企业会计准则第 20 号 —— 企业合并》及应用指南的规定确定。 公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。 按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。 公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失的情况除外。 被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 其他实质上构成对被 投资单位净投资的长期权益，是指长期性的应收项目。 比如，公司对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。 在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理： 首先，冲减长期股权投资的账面价值。 其次，如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失。 第三，在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的， 应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投 资损失。 被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺序相反的顺序处理，减记第 12 页 共 22 页 已确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。 公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行适当调整后确认。 比如，以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益 和持股比例计算确认投资损益。 在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。 存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认 投资损益，但应在附注中应当说明这一事实及其原因。 （ 1）无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值； （ 2）投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较 小； （ 3）其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。 被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确 认投资损益。 对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。 公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。 因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但 不构成控制的，改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具确认和计量》确定的投资账面价值 (初始投资成本小于转换时享有的被投资单位可辨认净资产公允价值的差额，则应计入当期损益 )作为按照权益法核算的初始投资成本。 资产负债表日，对按照成本法核算的在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，公司按单项长期投资预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提长期投资减值准备，并计入当期损益；其他长期投资，公司按单项长期投资的可回收金额低于其账面价值的差 额，计提长期投资减值准备，并计入当期损益 (同时计提相应的资产减值准备，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 )。 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时应当将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。 第十九 条 公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 公司取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发第 13 页 共 22 页 生的必要支出构成； 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量），计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。 公司在资产负债表日采用成本模式对投 资性房地产进行计量，并按照《企 业会计准则第 4 号 —— 固定资产》和《企业会计准则第 6 号 —— 无形资产》以及 本制度对固定资产和无形资产的相关规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。 资产负债表日，公司按投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值准备，并计入当期损益。 投资性房地产的转换。 公司投资性房地产开始自用，于房地产达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理之日，将其转为其他资产；公司作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地 使用权停止自用改为出租，于租赁期开始日，将其转为投资性房地产。 公司将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 当公司投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，终止确认该项投资性房地产。 公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 （实际收到的收入计入其他业务收入， 所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务支出。 ） 第二十条 公司固定资产是指使用寿命超过一个会计年度，单位价值在人民币 2,000 元以上， 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产。 公司固定资产只有在满足其确认条件（该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠计量。 ）时，才能予以确认固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。 与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。 2 、公司固定资产按照成本进行初始计量。 （ 1）外购固定资产的成本，包括购 买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。 以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。 （ 2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （ 3）应计入固定资产成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号 —— 借款费用》的规定处理。 （ 4）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协 议约定价值不公允的除外。 （ 5）企业合并、非货币性资产交换、债务重组、融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则第 20 号 —— 企业合并》、《企业会计准则第 7 号 —— 非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号 —— 债务重组》和《企业第 14 页 共 22 页 会计准则第 21 号 —— 租赁》确定。 固定资产折旧的计提。 公司固定资产采用 平均 年限法计提折旧。 在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计的净残值 (原价的5%,其中固定资产装修无残值 )分别确定其折旧年限和折旧率如下： 资产类别 使用寿命 (年 ) 年折旧率 房屋及建筑物 2040 %% 机器设备 10 % 运输工具 5 19% 电子及其他设备 5 19% 固定资产装修 * 5 20% 在考虑减值准备的情况下，按单项固定资产扣除减值准备后的账面。