房地产企业会计核算流程

房地产企业会计核算流程内容摘要：

有关成本费用科目 （ 18）固定资产 ① 购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等） 借：固定资产 贷：银行存款 购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出 ② 自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单） 支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时 借：固定资产购建支出 贷：库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付职工薪酬 应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出 ③ 其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同） 借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧 ④ 改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单） 借：固定资产 —— 未使用固定资产 贷：固定资产 —— 生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单） 借：固定资产 —— 未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时 借：固定资产 —— 生产用固定资产 贷：固定资产 —— 未使用固定资产 （ 19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。 负债的主要会计科目的核算 （ 1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款 （ 2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。 以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款 —— 预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入 借：预收账款 —— 预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （ 3）应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬 贷：其他应收款 —— 代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用 —— 劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员） （ 4）福利费（按工资总额的 14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付职工薪酬 福利费 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬 福利费 贷：现金 （ 5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金 —— 应交营业税 —— 应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金 —— 应交营业税 —— 应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用 贷：应交税金 —— 房产税 —— 车船使用税 —— 土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金 —— 应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金 —— XX 税 贷：银行存款 （ 6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款 —— 教育费附加 成本、费用主要会计科目核算 说明 :地产开发往往是先有成本，后有收入。 甚至有些前期工程的费用是看不见的。 （比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本）。 2，房地产开发公司至今没有动工，公司发生的费用应当一直挂在 “ 长期待摊费用 开办费用 ” 的账上，直到开工为止，再转入 “ 主营业务收入 ” 和 “ 其他收入 ”。 3，房地产公司的成本要通过 “ 开发成本 ” 科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。 前期工程费包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 前期工程准备，产生了一些支出，比如：勘测费用、文物保证金（确保挖到文物要汇报）、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 勘测费用、设计费用支出 借：开发成本 前期工程费 贷：银行存款等 支付文物保证金（确保挖到文物要汇报） 借：其他应应收款 文物保证金 贷：银行存款等 人员工资 （ 1）支付工资时 借：应付职工薪酬 贷：应交税金 个人所得税 贷：现金 （ 2)月末，工资分配时 借：管理费用 工资（管理部门） 借：销售费用 工资（销售部门） 贷：应付职工薪酬 备注： 如项目一直没有动工，公司发生的费用应当一直挂在 “ 长期待摊费用 开办费用 ” 的账上，直到开工为止，再转入 “ 主营业务收入 ” 和 “ 其他收入 ”。 也可以作为开办费。 可以这样处理：在没有收入的情况下可以税前抵扣的费用，就把它做入期间费用当年结转（必须做入开发成本的除外）。 象业务招待费等没有收入则不能税前抵扣的费用，计入长期待摊费用，或者说按照财会制度入帐，待项目竣工一并结算其业务招待费的指标核定问题，超标了不可计入期间费。 或等有了收入再摊销。 也不可全部都入长期待摊费用，只能说与业务有关的费用做入长期待摊费用。 成本费用的归集与分配 土地征用及拆迁补偿费 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象， 须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本 —土地开发 —土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本 有关成本核算对象 土地拆迁及补偿费”。 有关分配方法为： 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分 摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。 前期工程费 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通 过“开发成本 — 土地开发 —前期工程费”科目归集，再按建筑面积 (包括在建及未建面积 )分配计入各成本核算对象的成本项目。 基础设施费 一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本 —土地开发 —基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积 )分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。 建筑安装工程费 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房 屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款 —预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程 (或成本核算对象 )的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。 根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目： (1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： ▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 ▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本 —配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 (2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设 (有前有后、穿插进行 )的情况下： ▲ 应先通过“开发成本 —配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 (3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移。