郑州写字楼市场分析商业地产(编辑修改稿)

郑州写字楼市场分析商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

0 年以来的郑州楼市，无论老 城省直行政区还是新城的 CBD，都已成为商务楼的 “ 高发区 ”。 有关专家指出，这些写字楼的市场走向都值得观察。 经过几年的摸索和积累，写字楼在省会老城区已呈现出了集中喷发的态势，特别是经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域，正在成为郑州老城区写字楼的 “ 最爱 ”。 被业界称为 “ 财富大道 ” 的经三路和 “ 总部大道 ” 的农业路最为典型。 今年经三路和农业路的拓宽改造，为该路段的品质提升提供了新的契机。 而随着办公环境的进一步优化，沿线高档写字楼的开发热潮自然也是不断升温。 四幢连体的金成国际广 场已经售罄，据传财富广场已推出的部分也已被 “ 消化 ” 一空，融丰花苑已成为省会最成功的商住楼盘之一，加上省移动公司办公大楼和早些时候亮相的思达数码大厦，经三路沿线的高档写字楼群已形成了规模。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 24 页 农业路沿线同样也得到了写字楼开发商的青睐，除正在施工的国际企业中心、绿洲商会大厦以外， 9 月底刚开盘的正大世纪广场也有一定体量的写字楼将会投放市场。 而该路段一大批早已立就的商务楼更是早早撑起了农业路相关区域的商务气氛，某些出色的写字楼甚至吸纳了一批相当有分量的客户（省域性总部）。 除此以外，花园路等路段的写字楼项目也同样是热闹非 凡。 但人们感到疑惑的是，蜂拥而至的资本究竟会把该区域的写字楼开发带向何方。 2020 年郑东新区的 CBD 同样获得了大发展。 据了解，起步区内一二十座拔地而起的高层建筑几乎是清一色的商住楼，包括龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成 东方国际、 BOHO 写字区等等。 在它们当中，有的已经封顶，有的接近封顶，多已投放市场。 业内人士称，还有 10 余幢写字楼尚未公开发售。 不过，新城 CBD 内的商住楼被部分业内人士认为是 “ 具有冒进色彩 ”。 由于人口稀少，商业、金融等配套设施匮乏，该区域的商务气氛还十分薄弱，几乎被同时推 向市场的二三十万平方米商住楼何时才能被消化完毕，至今还是一个未知数。 但是市场因为性价比和发展前景的影响，销售一路上扬，据调查 CBD 的商住楼销售业绩非常良好。 “ 它们的命运，已经跟新区起步区的命运紧紧捆绑在了一起。 ” 一位业内人士说。 郑州写字楼形态 与现状 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 24 页 综观郑州写字楼的发展进程，商住楼在其中扮演了一个十分特别的角色。 “ 如果从登记备案情况看，郑州几乎没有真正用于出售的纯写字楼项目。 ” “ 商住楼才是郑州写字楼一段时期以来的主流形态。 ” 这种说法并不过分。 在国内一线城市，写字楼分 SOHO（生活化办公室）、 SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。 但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，长期活跃的商住楼就是见证。 据了解，为了降低风险，郑州早期高层项目开发基本上走的都是商住路线，比较成功的有融丰花苑、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园等小区眼下也基本 “ 沦为 ” 商务者的天下。 随着 SOHO、 SVO 等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是眼下如火如荼的郑东新区起步区的 CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。 “ 应该说，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。 ” 商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到 “ 八成按揭和 30 年期限贷款 ” 的政策，这样无疑可以极大地刺激销售。 可能正因为如此，商住楼在郑州楼市早已根深蒂固。 据 查，即便是目前在市场上热销的写字楼也几乎是清一色的商住楼身份 （国际企业中心）。 写字楼开始 进入形象商务大办公时代 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 24 页 然而随着市场的发展，商住楼的形态 已经满足不了市场需求。 由于商住楼在设计上是 “ 家 ” 的形态，一上班就会有一种休息的欲望。 “ 商住满足中小型创业公司办公尚可，但实力公司绝对不会选择商住模式。 ” 一段时期以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。 本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重 “ 与自身品牌含金量相吻合的办公场所 ”。 在这种情况下，现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场，特别是在省直行政区。 为了满足消费需求，这些高档写字楼在产品设计 、智能化水平、公共空间和资源配置、物业管理等方面都与商住楼甚至单体写字楼有着很大的区别。 写字楼服务功能的重要性。 专家 认为，不管是国际化、人性化还是智能化，写字楼归根结底卖的是服务，这其中包括两重含义：一是考虑客户对办公环境的需要，二是产品提供者通过专业技能能为客户提供什么样的服务。 郑州写字楼走向何方。 郑州写字楼市场，正悄悄走在产品形态和服务理念 “ 革命 ” 的十字路口。 写字楼市场的风云变幻，无疑给开发者和投资者都出了一道难题。 一方面，在商业地产热之后，写字楼市场已经成为郑州房地产 资本角逐的新领域。 一段时间以来，大通、金成等少量开发商捷足先登，占据了郑州写字楼市 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 24 页 场的相当份额。 面对日渐扩大的写字楼市场，众多资本势力特别是房地产公司开始关注或涉足写字楼开发。 然而，写字楼市场的独特运行规律必然让后来者冒相当大的风险，特别是在“ 一窝蜂 ” 的大背景下，地段不成熟、产品形态老化、营销手。