郑州兴亚国际公寓市场调研报告公寓住宅(编辑修改稿)

郑州兴亚国际公寓市场调研报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

城镇建设用地总量。 年初，为解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展，国家发改委、国土资源部、建设部、商务部联合下发标注为 “特急 ”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》，要求对各类开发区进行整改，坚决纠正违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模的现象，切实 解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 3. 土地协议出让终结 自 2002 年 7 月 1 日起《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施，规定除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式。 10 月 28 日，国务院下发了土地新政 ——《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，在《决定》出台之后，中央又接连出了两部法规，《土地利用年度计划 管理办法》修订版，《建设项目用地预审管理办法》，此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。 2020 年出台的金融政策有： 1. 存款准备金率上调 2020 年 4 月 11 日央行宣布，从 2020 年 4 月 25 日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行 8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行 %的存款准备金率，共收缩了可贷资金约 1100 多亿元。 目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2. 房地产开发固定资产投资 项目资本金比例提高 4 月 30 日，国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其中多项涉及房地产，特别是土地市场。 与此同时，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高地产开发的门槛。 房地产开发固定资产投资项目 (不包含经济适用房 )资本金比例由原来的 20%调高到 35%。 3. 一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。 开发企业资金运作将面临考验。 国家采取了紧缩信贷政策，大大提高了开发企业资本金比例，开发企业所 面临的是常规的银行融资渠道门槛大大提高，特别是前期资金运作将面临极大的考验，因此，许多开发商将会优胜劣汰，房地产市场将会进一步两极分化，实力雄厚的房地产企业将利用这个时机吞并一些有地无钱或实力不足的开发企业。 第四章 2020 年上半年郑州房地产市场分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三篇 项目区域房地产市场分析 第一章 区域划分 根据郑州市的城市格局和房地产发展的历史轨迹及现状，业内人士将郑州城区划为如下五个大片区： 中区（农业路以南、城东路以西、淮河路以北、嵩山以东） 东区（城东路、经 三路以东） 南区（淮河路以南） 西区（嵩山路以西） 北区（农业路以北） 本项目位于经三路、经三路以东，属于郑州东区。 第二章 项目区域市场分析 近年来，郑州 东区 房地产市场发展势头 强劲， 特别是郑州市政府吹响郑东新区开发的号角后，使东区的发展 更 加 诱人。 经过几年来的持续发展，东区已成为郑州少数几个 上规模 、上档次的 高档住宅小区云集 地之一 ， 如早期开发的建业城市花园、未来花园和英协花园等， 已经持续了几年的热地效应 更 因郑东新区的开发仍在续写着辉煌 ，近期，更相继推出了锦江国际花园、建业新天地、中凯海上香颂、长城康桥花 园和香滨桂府等。 这里 的房地产曾 代表着郑州楼市的 “ 高度 ” ，特别是 20002002 年，当时建业城市花园、未来花园和英协花园等，无论在规模、产品规划和环境设计等，时至今日，仍具有市场的领先水平， 吸引了全郑州人的目光。 这里有着中原房地产最知名的开发商品牌 —— 如建业集团 ；也有在短短几年内迅速成长为市场重量级选手的新锐开发商 —— 如 天鹰地产公司 ；这里是郑州高档住宅小区的发源地，这里也曾是郑州高层项目市场的样板 „„ 同样，这里也充满了郑州楼市最为激烈的竞争， 这里的房地产竞争已从单纯的项目竞争逐渐上升到企业的实力和品牌等高度 的竞争。 郑州是河南的省会，而本区域的金水区又称之为（金水路两侧）行政区，区内分布着（主要为金水路和纬四路两侧）河南省各级行政机构，如省委、省政府、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 省人大和省政协等省各级机关单位及众多家属院等，因此，本区域的各项相关配套设施相当完善，特别是文化教育、医疗、购物和休闲等，在郑州都首屈一指。 随着金水区的房地产得到了进一步的发展，特别是未来大道的未来花园和郑汴路的建业城市花园等，其独特的地理位置和完善的生活配套，受到了郑州市及河南省省内各地市置业者的热烈追捧。 近年来，受临近本区域的郑东新区良好发展前景所带动，更 加使得该区域的房地产市场，受到了郑州市以及河南省各地级市的众多消费者的认可，从使这一区域的房地产焕发出强大的市场生机，经过多年的发展，本区域逐渐形成如下几种特点： 一、东区 多个 以路带点的开发 热点区域，发展成熟而均衡 区内各主要干道沿线都成了近几年开发的热点区域，如 107 国道沿线 的新鑫花园、金色年华、金成宜家美景、德亿时代城和鑫苑名家等； 未来大道沿线 的锦江国际花园、吉祥花园和未来花园等； 郑汴路沿线 的建业城市花园、英协花园、凤凰城、中凯海上香颂和长城康桥花园等； 东明路沿线 东明花园、东明滨河苑、佳亿花园和仟禧 金水湾等。 二、东区以高层、高档次住宅楼盘开发为主，高层高 端市场 已 近饱和状态 本区域主要集中在高档次的楼盘开发为主，且大部分住宅以高层为主，辅以适量的多层，如建业城市花园、 锦江国际花园、 新鑫花园、长城康桥花园、 仟禧金水湾 等；也有部分楼盘以纯高层住宅出现在市场，如中凯海上香颂、东明花园和未来花园等。 上述楼盘的推出，使东区的高层房地产市场处于饱和状态，因推出的楼盘档次相对较高，又是高层住宅，其单价和总价相对其它多层类型的住宅高出一大截，其单价可直追别墅的价格，在这样高价格所形成激烈的市场竞争状态下，迫使 发展商 主动思考精细化、差异化的定位和以相对高的附加值 ， 增加产品综合价值，支持产品居高不下的价格。 三、区域楼盘开发规模大，有良好的城市居住氛围 本区域的 楼盘开发规模 相对较 大 ，且多数楼盘 形成了良好的城市区域氛围，聚集了相当的人气。 如 未来花园已全面入住，建业城市花园已开发到第四期 ； 此 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 外本区域的 英协花园 、 新鑫花园 和 凤凰城 等也已前 后开发了 好几 期。 第三章 项目片区市场分析 一、项目位置 本项目位于郑州金水东路与民航路交汇处兴亚建国酒店后侧，东靠 107 国道、南临金水东路、西距未来大道几百米远。 项目距正在建设的郑 东新区 CBD商务区仅一路之隔。 二、片区范围 项目片区范围为：东起 107 国道，西至东明路，北起黄河路，南到郑汴路。 三、项目街区特点 地块位置、环境及交通 本项目位于金水东路北面，周边现为郑州的高档楼盘集中地 —— 金水花园和未来花园，项目地块两侧的兴亚国际俱乐部和鞍钢大酒店，及不远德亿大酒店是项目地块中的配套亮点。 金水路是郑州最主要的交通干道，两侧分布着众多省各级机关单位，这里配套齐全，聚集了众多的学校，医院和生活设施。 同时金水路还连接市区内多条主要交通干线（如 107 国道、经三路、花园路和人民路等 ），交通网络四通八达，郑州东站就坐落在金水东路与 107 国道交汇处（项目的东面），来往各地极其便利；从金水路可直接到达郑州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈仅需10 分钟；从金水路到火车站，时间仅为 15 分钟左右；而从金水路（项目所在地）到达机场则只需 30 分钟。 交通路线主要以金水路为主， 设有 2 2 3 75 87 和 209 等十多条市内公交线路。 人口分布及收入构成 由于该区（东区：经三路和城东路以东）主要以中区为邻（ 农业路以南、城东路以西、淮河路以北、嵩山路以东 ），而中区主要包含着金水区与管城 区。 由于金水区分布着大量的省、市等各级行政机关，也是这些省相关单位的家属楼所在地，这些住宅楼属于早期所起的楼房，无论是楼宇外观还是使用功能等都不能 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 满足现有的住户，随着国家停止分配住房和公房上市等多种利好消息的刺激之下，这批工作比较稳定，收入较有保障的公务员，特别是各级政府机关有灰色收入的机关领导，更成为了郑州购房置业的主力军团。 据政府相关机构统计，郑州中区、北区和东区的房地产市场置业人士有近 75%以上的人来自于金水区，其中有公务员或公务员背景的置业人数占 50%左右，其余的多为经商人士（含企业老板和小私营业主 等）、外地市的企业老板和政府官员等。 项目周边配套 1）周边商业分布、经营状况 项目所在的金水东路严重缺乏大型或高档次的商业配套，现有的商业配套分布凌乱，规模小、档次低，如小商店、超市等。 注：经德邻公司了解，周边的高档次的餐饮及娱乐配套主要以兴亚国际俱乐部和德亿大酒店为主，此外，还在金水中路的国际饭店、中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、威威娱乐广场和热舞会所等也是一个娱乐、休闲和饮食的好去处。 2）项目周边教育配套 项目周边主要的教育配套分布在经一路和经二路周边，有经三路小学、省实验小学和二十三中等。 此外，还有各社区自身的教育配套，如新鑫花园幼儿园和银基花园小学等。 3）项目周边金融配套 项目周边（主要为金水东路）有多间银行，其中交行、中国银行、郑州商业银行各一家，这此银行网点多为分理处，规模普遍较小。 此外，项目周边的未来大道也有多间银行。 4）项目周边医疗配套 金水路作为河南省政府所在地，医疗配套设施齐全，周边有多个医院、小诊所和众多药房等。 医院：河南省中医院，河南中医学院附属医院等； 诊所：强中诊所和郑州美信医院等； 药房：长远大药房和仟 禧堂药店等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从项目周边配套情况看：规模相对较大、档次 较高的商业配套设施，目前还处于空白阶段，有一定的市场空间和生命力；周边的高档次休闲娱乐设施相对较多，如兴亚国际俱乐部和德亿大酒店等，但缺少像上岛咖啡、名典咖啡、迪欧咖啡和歌德咖啡等较中等档次的休闲场所；周边没有一个大型综合性购物商城（如家乐福和沃尔玛等大型的购物广场等），缺少一个起带头作用的商业中心；缺少以供一般业主使用的体育运动或体育休闲设施，如健身房和保龄球馆等；缺少一些文化场馆设施。 四、项目周边房地产状况 项目所处的金水路，它是郑州最重要的一条东西主干道，两侧分布着河南省各级行政机关单位。 随着城市化进程的不断加快，城市规划的进一步加强（尤其是建设郑东新区相关政策得到进一步的实施），现在金水路沿线，特别是金水东路的人文环境和投资环境已发生了极大变化，该区域房地产业表现得日趋活跃，物业开发量不断增多，形成较为激烈的竞争局面。 根据 郑东新区的远景总体发展概念。