天津经济技术开发区金融街机会研究报

天津经济技术开发区金融街机会研究报内容摘要：

地理区位极佳 ；  滨海 金融街Ⅱ期 和 其 Ⅰ期 总 建筑规模达 万平方米， 构成 了 集商业与办公 于一体的 大型商务 区 ，Ⅰ期 现 已全部入住， 入住企业包括 金融、石油、通信三大核心产业客户，已 形成了具有一定 规模 的商业 与金融氛围。 劣势  滨 海 金融街Ⅱ期 自 9 月 28 日预售开始以来， 7 号和 8 号楼已有部分销售，给我方整体收购 造成很大障碍 ；  根 据 与项目方初步洽谈，项目整体收购价格与零售价格相当，无法 体现出整体收购优势；  项目 前期 投资成本较高， 短期内无法实现投资回收，将 导致资金沉淀较大。 机会  天津滨海新区是环渤海经济区的中心区域，极具发展潜力；  开发区是滨海新区的中心区域，经济增长迅速，越来越多的国内外企业逐 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 12 渐向开发区发展；  项目周边写字楼 市场 存量较少， 已 有项目 推出时间较早，档次较低。 威胁  本阶段尚未对项目进行全面的尽职，对于项目权属、工程 等方面的信息不足，对所收购物业是否理想存在一定风险 ；  8 号楼现已零售，如不能实现整体收购，将给后续物业管理带来很大影响。 四、项目投资分析 项目收 入 预期 项目经营期 收入主要包括：写字楼出租收入、底商出租收入及地下车库出租收入。 参照金融街Ⅰ期写字楼平均租金水平为 元 /平米 天，底商平均租金为 元 /平米 天，地下车库租金为 400 元 /月 个 ；项目 2020 年 中旬可陆续开始入住， 10 月底可 产生租金收入，从 2020 年开始进入稳定的经营期，即保持写字楼90%以上出租率， 且保持每 三 年租金增长率为 3%。 预 测项目到 2017 年，可实现经营收入 12667 万元， 收入明细相见 附 表 1（见后）。 项目成本预期 在与开发商的初步洽谈后，预计可实现 95 折，即 按 地上部分 17100 元 /平方米 、地下车库按 133000 元 /个 ， 项目收购成本共计 万元（含相关税金），付款 方式 拟 采用 5 成 10 年按揭 ，每年需还款 万元 ； 项目经营成本包括：物业维修保养费用、管理费用、销售费用、物业保险费用和其他费用等，项目每年经营费用约占当年租金收入的 12%；非经营费用包括：固定资产折旧、房地产税、财务费用等。 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 13 项目经营利润预 期 预测项目经营 10 年内可实现税后利润 2102 万元，详见附表 3。 经济评价指标 该项目全投资 税前 内部收益率为 %，净现值为 29,450 万元， 税后内部收益率为 %，净现值为 28,448 万元， 投资回收期为 年；资本金 税前 内部收益率为 %，净现值为 29,698 万元， 税后内部收益率为 28,696 万元， 投资回收期为 年。 该项目经济评价指标符合要求，具有较好的盈利能力。 五、项目风险分析 1. 由于 本阶段尚未对该 项目 进行全面尽职调查，对于项目权属、工程等方面的信息不足，对所收购物业 是否理想存在一定风险 ； 2. 滨海 金融街Ⅱ期 自 9 月 28 日预售开始以来， 7 号和 8 号楼已有部分销售，我方能否顺利实现整体收购存在很大不确定性； 3. 项目 8 号楼 如不能实现整体收购 ， 在经营期内 将对 我方 物业 统一 管理 ，租金价格定位造成很大障碍 ； 4. 该项目资金占用时间长、数额大，能否在未来几年内如预期回收，有一定风险。 六、结论与建议 综上所述，我们认为天津经济技术开发区在未来房地产市场发展中具有较大潜力，该项目地段优越，周围商业与金融气氛浓郁，项目取得成本较为合理，内部收益率较理想，可以继续跟进。 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 14 附表 1 项目各业态 经营收入预测表 单位：万元0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017租金水平（元 / 平米 天） 3 . 3 0 3 . 3 0 3 . 8 0 3 . 9 1 3 . 9 1 3 . 9 1 4 . 0 3 4 . 0 3 4 . 0 3 4 . 1 5 4 . 1 5 租金增长率 0% 0% 3% 0% 0% 3% 0% 0% 3% 0%出租率 40% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%租赁天数（天） 60 360 360 360 360 360 360 360 360 360租金收入（万元） 3 5 , 7 3 9 246 3 , 1 8 3 3 , 9 3 5 3 , 9 3 5 3 , 9 3 5 4 , 0 5 3 4 , 0 5 3 4 , 0 5 3 4 , 1 7 4 4 , 1 7 4 租金水平（元 / 平米 天） 7 . 0 0 7 . 5 0 7 . 5 0 7 . 5 0 7 . 7 3 7 . 7 3 7 . 7 3 7 . 9 6 7 . 9 6 7 . 9 6 租金增长率 0% 0% 3% 0% 0% 3% 0% 0%出租率 50% 75% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%租赁天数（天） 60 360 360 360 360 360 360 360 360 360租金收入（万元） 1 3 , 1 3 9 124 1 , 1 9 1 1 , 4 2 9 1 , 4 2 9 1 , 4 7 2 1 , 4 7 2 1 , 4 7 2 1 , 5 1 6 1 , 5 1 6 1 , 5 1 6 租金水平（元 / 个 月） 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 租金增长率 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0%出租率 40% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%租赁天数（月） 10 12 12 12 12 12 12 12 12租金收入（万元） 317 20 35 35 35 35 39 39 39 39 收入总计 4 9 , 1 9 5 369 4 , 3 9 4 5 , 3 9 9 5 , 3 9 9 5 , 4 4 2 5 , 5 6 0 5 , 5 6 4 5 , 6 0 8 5 , 7 2 9 5 , 7 2 9 3. 车库项目 合计1. 写字楼2. 底商 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 15 附表 2 项目投资成本预测表 名称 数值 单位1 购入成本 36,908 6 4 , 7 4 8 . 8 5 写字楼 建筑面积 31,026 平方米 17,100 5 3 , 0 5 4 . 7 8 底商 建筑面积 5,882 平方米 17,100 1 0 , 0 5 8 . 1 7 车库 车位数 123 个 133,000 1 , 6 3 5 . 9 0 2 契税 总房价 64,749 万元 3% 1 , 9 4 2 . 4 7 3 维修基金 总房价 64,749 万元 2% 1 , 2 9 4 . 9 8 4 交易手续费 总建筑面积 36,908 平方米 9 . 2 3 5 印花税 总房价 64,749 万元 % 0 . 0 2 6 7 , 9 9 5 . 5 4 合计项目计费依据计费标准合计（万元） f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 16 附表 3 项目损益表 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20171 经营收入 4 9。