商业地产策划营销推广方案(最新整理by阿拉蕾)

商业地产策划营销推广方案(最新整理by阿拉蕾)内容摘要：

题 大十字片区以前以民族商业为主，但在大十字商业街建成后，其商业档次将大大提高，由于民族商业经营户数量及资金实力相对有限，且对价格的敏感度较高，仅仅依靠民族商业将很难完成招商工作，因此从市场角度考虑必须考虑民汉融合。 第 13 页，共 44 页 大十字商业街建设成本 由于大十字商业街整体定位较高，不同于以往的普通集贸市场具有较低的成本优势，价格大幅下调的空间不大 ，在这种情况下，吸引汉族商户进驻，提高整体市场的档次，提高商铺销售价格成为必须，民汉融合成为解决价格问题的主要手段。 差异化营销所需具备的硬件条件 为形成大十字商业街的差异性，我们必须使市场形成特色，而民族文化是商业特色的最佳体现，民族商业文化的融合是城市文化浓缩的最佳体现，如此打造出一个极具地方特色的商业市场。 C、定位目标 吸引人流目标 以特色市场为炒作点，借政府支持进行炒作，将大十字商业街包装为哈密地区文化的缩影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消费人群及外来旅游者。 延长消费者停留时间目标 商业区的商气是否兴旺除依靠人流量外，还得靠消费者长时间停留来营造，民汉文化融合的缩影可吸引大量客户在此边购物，边休闲，从而延长停留时间。 提高顾客消费水平目标 特色市场对高收入顾客及旅游客户有极强的吸引力，并因此带动了市场的消费水平。 促销目标 特色的民族融合的商业市场可有效扩大目标客户群，并可依托市场特色，实施差异化营销，达到促销的目标。 建筑风格定位 A、建筑风格定位 民族化特色，招牌店经营 B、定位依据 特色化经营的必要性 哈密市迄今尚无民族建筑风格特色明显的市场，民族特色可充分凸显 商业街风格。 休闲消费的必要性 第 14 页，共 44 页 大十字商业街相对市中心较偏，如何吸引市民前来购物。 文化特色成为主要吸引点，借民族建筑凸显文化特色，倡导休闲及旅游消费，改善商业经营环境。 招牌店经营的必要性。 特色经营的最佳体现就是招牌店形式 —— 独门独户，各具风格；同时独门独户的经营方式比较适合哈密商户的投资及经商心理，便于销售。 商业符号定位 A、总目标 成为哈密市商圈中最可逛的地方 B、分目标 集购物、观光、餐饮、娱乐、旅游于一体的商业街。 C、传播符号 对外：哈密之窗 —— 大十字商业步行街 内外：民汉 融合的地方特色商业街 二、功能部分 一 人流问题 商业街人流 以商业街中心花园为核心，建成大型休闲广场，提供良好的休闲环境，与商业街的两条街道形成环形人流。 建筑内的垂直人流和水平人流 为促进一层人流进入二层，形成垂直人流并在二层形成水平人流，建议对商业街建筑结构进行改变，形成二层独立的上下通道和水平通道，带动二层人流形成，并在二楼廊闲处设休闲观景区，延长顾客停留时间，详细建议及依据后案详述。 二 关于物流 货物仓储 大十字商业街商业形态主要集中于餐饮、娱乐、小商品、食品百货、民族特色产 品 第 15 页，共 44 页 等行业，货物储量并不很大，可通过二楼及小区内库房调剂解决。 停车位 大十字商业街规划有出租车停车位，解决了机动车停车问题，建议建设自行车及摩托车停车区，充分解决停车问题。 交通 考虑到哈密市现有的商业水平，大十字商业街实行全封闭步行街管理尚不具备条件，建议进行半封闭管理，即公交车、出租车及送货车可入内，其它车辆除购物外禁止驶入，同时街道内提供购物电车，以提供良好的交通及购物环境。 待商业成熟后，实行全封闭式步行街。 三、建筑内部空间的组织 如何适应商业形态需求 从哈密市未来商业发展超势而言，商 业步行街具有良好的发展前景，我们对大十字商业街的规划定位表示肯定。 其次，从哈密市商业户独门独户的经营思想而言，商业街的招牌店满足了市场需求，且更容易形成地方商业特色及文化特色，具备了长远发展潜力。 如何适应第一主力店 在商业街的规划中，我们必须考虑如何适应第一主力店，形成主导产业优势，我们的主导产业主要集中于日用百货、餐饮、美容美发、小商品及民族特色，商业步行街极好的解决了第一主力店的经营问题，形成了对目标客户极强的感召力。 如何适应不同经营面积商户的需求 针对商户对面积需求的差异性，我方建议除对 大面积用户向中间商铺引导的同时，还应考虑建筑结构上中间隔墙的拆除问题， 以适应大商户对面积的不同要求。 如何形成街区间的人流 除以中心广场形成环形人流外，还应考虑街区间的人流，为解决街区间的人流问题，建议将整个商业街按街区不同规划成不同特色的专业市场，并依据先购物，后餐饮娱乐 第 16 页，共 44 页 的消费习惯形成消费路线，促进顾客游玩所有街区，形成街区间的人流。 二层商业空间设计 为充分盘活二层商业空间，我方建议除中间的二层商铺进行改造，形成前楼道，自成一体的商业通道，并充分利用二层的便利条件，针对性展开招商，二层铺面以西 侧为宜设计二层通道，与西区形成对应格局。 四、建筑环境定位 A、广场 广场风格 广场是大十字商业街的核心，起着带动人流、聚扰人流和疏散人流的作用，建筑风格极为重要，因此在广场建筑风格上，既要体现民族特色，又要突出现代性。 雕塑、小品 雕塑建议从新设计理念上突出哈密之窗，浓缩哈密历史及民俗文化，并形成南有哈密之窗，北有瓜乡少女的对应格局，代表哈密市两大最具特色的商圈。 小品要突出哈密文化及民族特征。 环境 在环境布置上应提供大片绿地及休闲座椅，为市民提供一个良好的休闲场所。 出入口 以商业街 为朝向形成购物人流的主入出口，以小区朝向形成购物人流的次出入口。 B、商业街与小区的融合 在后期住宅开发中，应充分考虑与商业街景观与小区的融合，构成一个大的景观区，形成对哈密市场及外来旅游者强大的吸引力。 C、外部环境的延展 商业街的墙面及地面铺砖均应有民族特色，以强化观赏性，并加强路两侧的绿化及灯光美化，每隔 10 米配备休闲椅为方便顾客休息，延长客户的停留时间。 第 17 页，共 44 页 五、街区功能定位 A、轴线划分 以中心转盘为轴线的南北划分 以中心转盘为轴钱，形成民汉融合，南北分治的商业格局，即轴线以北以汉族商户为主，民 族商户为辅；轴线以南以民族商户为主，汉族商户为辅；形成各具特色，不同风格，整体统一相对独立的两条商业街。 以中心商铺为轴线的东西划分 以中心商铺为轴钱，以西形成以小商品、日用百货、民特产品等为主的商业街区，以东形成以餐饮、美容、娱乐等为主的商业街，充分利用人流环线，形成先购物，后饮食、娱乐的消费路线。 B、街区划分 街区图示 以中心花园为中心，依据由北向南，由东到西的格局，我们将商业街划分为四个街区，分别称为 4 号街区。 东 1 号街区 3 号街区 北 南 2 号街区 4 号街区 西 中心花园 第 18 页，共 44 页 街区功能 ★ 1 号街区：以餐饮为主，东侧形成一二层共用的酒楼格局，穿叉一些规模较大的美容美发厅、酒吧等娱乐场所；西侧一层 铺面主要经营食品、日用百货、小商品及低档服饰。 ★ 2 号街区： 2 号街区东侧一层经营服装服饰，二层经营鞋、帽、箱包、精品，化妆品及妇女儿童用品。 西侧二层商业铺面主要经营婚纱影楼，影像制品。 ★ 3 号街区：以民族特色餐饮为主，穿叉一些娱乐场所；西侧一层铺面主要经营食品、日用百货、小商品及低档服饰。 ★ 4 号街区：东侧一层经营民族服装服饰，二层经营地毯、布料及民特产品（如奇石、玉器、雪莲、手工艺品等）。