★房地产内部审计制度

★房地产内部审计制度内容摘要：

序，有无徇私舞弊现象。 对施工过程中的设计变更及索赔要求进行审核，是否有相关授权人员及监理方、设计方等第三方的书面确认，发生数量是否真实，金额计算是否准确。 材料在工程造价中的比重较大，对材料与设备的采购应有完善的内部控制制度，在此基础上应注重审核如下环节： （ 1） 供应部门是否根据项目设计及工程实际制定材料采购计划，材料计划尽量做到合理采购、节约使用，既保证项目开发经营的需要，又能最大限度地控制采购用款。 （ 2） 采购计划是否按公司规定的程序上报公司总经理审批，超过总经理审批权限的应上报投资公司审批。 （ 3） 对采购用款限额之外的采购计划是否重新办理申报手续，并经过投资公司总裁批准。 （ 4） 查验材料设备采购过程 中的 托收单、发货单、运单和质量合格证及验收单，入库记帐记录是否存在，是否按规定填写，是否相互支持。 第 14 页 共 30 页 （ 5） 库房管理部门是否建立库房管理制度和操作流程，并严格执行。 检查库存材料、设备台账是否清楚、真实、完整、准确，月末盘点数与财务部门有关会计记录账实相符。 对不符合使用要求等各种原因退回的材料、设备，是否有《材料、设备退库单》，并及时得到相关授权批准。 领用工程材料、设备时，是否具有使用部门填写的材料（物资）领用单或设备领用单，库管出具的出库单。 领用单，出库单应连续编号且一式几联，在由领用部门领导、领用人和保管员签章后 才能予以发货，单据相应移交有关部门。 （ 6） 材料、设备的管理部门是否定期、不定期对材料、设备进行实地盘点，是否对盘盈、盘亏变质、毁损、超储积压和长期闲置的原因进行分析并做出正确帐务处理。 项目投资开发，具有投资大、周期长、风险大的特点，项目投资成本管理的目标是在保证项目投资在取得最大收益的同时，将投资风险降低到最低限度。 在 开发成本 的审核中要关注以下几个环节： （ 1） 正确划分权益性支出与资本性支出：在开发项目办理竣工决算手续之前发生的费用，计入项目“开发成本 — 开发间接费用” ，在项目开发完毕，办理竣工决算手续之后发生的费用，直接计入当期损益，不计入项目开发成本。 （ 2） 是否遵守各项支出的授权审批制度，严禁越权审批。 （ 3） 公司是否按单个项目向投资公司上报成本计划，经投资公司 第 15 页 共 30 页 财务总监审核后，提交总裁审议。 （ 4） 是否在各项工程预算范围内，严格控制各项成本，遵守成本开支范围，无乱挤乱摊成本现象。 （ 5） 对可控开发成本，是否根据各项工程预算，将成本项目按材料、人工、机械、费用层层分解，将成本标准分配到到工程管理、施工的每一个环节，将成本控制责任落实每一个员工。 （ 6） 项目开发的资金结算环节应关注： A、 合同订金，合同预付款，进场费等合同规定的工程款的拨付。 是否经 由预算、材料、工程三个职能部门汇签之后，按投资公司授权管理规程，上报总经理或投资公司批准后支付。 B、 材料、设备款的支付。 应按材料、设备供货合同规定，由材料部门填制《材料设备进度款支付申请单》，经工程、预决算审核后，交财务部门审核并出具《资金结算单》，上报总经理或投资公司批准后，方可向供应商支付。 C、 工程进度结算款的支付。 应按合同规定的付款方式及具体要求进行资金结算，当期工程进度款原则上不能超过当期完成工程量的 70%，支付时须有工程或材料两个职能部门提供的《工程量确认清单》或《入库证明》等相关文件。 须有预算管理部 门财务部等有关部门汇签，上报总经理或投资公司批准方可支付。 D、 工程决算款的支付。 决算工程款必须按照合同规定，在 第 16 页 共 30 页 工程竣工验收合格，双方共签决算书后，才能拨付除保证金以外的尾款。 E、 零星工程款、零星材料款的支付。 须由工程、材料部门填制《零星工程 /材料款支付申请单》，在交预决算部门、财务部门审核，上报总经理审批（属计划外的，报投资公司审批）后，方可支付。 （ 7） 对预售开发产品的审核须关注以下要件是否存在： 土地使用权证 、 规划设计许可证 、 工程施工许可证 、 商品房预售许可证 ，与客户签订的符合当地省（直辖市、自治区 ）级政府部门制定标准或者完全符合国家有关法律法规的规定的 《商品房预售合同》 ，由按投资公司确定的 预售价格 （定价和价格调整）的书面文件，销售主管部门制定的经批准的详细 销售计划、营销政策及折扣政策。 同时审核在办理产权移交手续之后，按照权责发生制的原则，会计上是否将对应的开发成本和分配的土地成本配比作为销售成本正确核算开发产品利润。 另须关注已经预售的开发产品不得用于抵押，也不得再预售给第三方。 （ 8） 对分期收款开发产品的审核应注意以下两点： A、 是否严格按销售合同中应明确列示的分次收款的时间、每次收款的金额进行帐务处理； B、 分 期收款开发产品在房款没有收齐之前，其产权仍归公司所有，不得将该开发产品的产权移交给客户。 第 17 页 共 30 页 （ 9） 对 出租开发产品须 关注以下要件是否存在：与承租方签订的《房屋 /土地租赁合同》 ，合同中应明确规定计租标准和定期交付租金方式、金额等内容。 租赁主管部门制定的经批准的详细的 租赁管理办法和出租计划。 由投资公司确定的开发产品的 出租价格 （定价和价格调整）。 同时另须关注当承租户租期届满未予续租，又无其他客户承租该开发产品时，是否将出租开发产品转入未出租开发产品。 （ 10） 对周转房的审核 应注意以下两点； A、 周转房是指公司用于安置被拆迁居民周转使用 、产权归公司所有的各种房屋。 对周转房开发建造的各种费用支出，财务上应当单独进行核算并建立周转房台账，用平均年限法或周转使用次数摊销法进行摊销，计入开发间接费用。 B、 对周转房在供拆迁居民使用过程中发生的各种修理费用，属经常性的维修费用，应直接作为当期开发成本；如属大修理费用，应当作为长期待摊费用处理。 审核固定资产与低值易耗品、物料用品的购置、入库及领用、费用摊销、清理报废是否符合公司制度规定，须关注以下要点 （ 1）固定资产与低值易耗品、物料用品的购置有无计划，审批手续是否齐全，有无越权审批。 （ 2）固定资 产与低值易耗品、物料用品是否按公司规定办理入库及领用手续。 （ 3）固定资产计价及核算是否真实，折旧额的提取是否符合公司规 第 18 页 共 30 页 定。 （ 4）低值易耗品的计价是否真实、准确，其摊销方法是否符合公司规定。 （ 5）是否建立固定资产与低值易耗品的定期维护与盘点制度，是否做到账账相符，账实相符。 （ 6）个人领用的办公用品，离任时是否办理物品交接手续。 （ 7）固定资产与低值易耗品的报废原因是否合理，有无审批手续，残值是否及时入账，账务处理是否正确。 公司的费用支出是指公司生产经营过程中的各种耗费。 包括公司生产经营 过程中发生的直接成本，销售商品产品以及提供劳务中发生的销售费用，行政管理部门在经营管理中发生的费用，财务管理费等。 对其审计应关注如下要点： （ 1）审查费用明细项目的内容与核算范围是否符合公司制度。 费用支出是否在分部授权范围内，超授权支出的费用是否有总部审批。 （ 2）抽查重要或异常的费用项目，审核其原始凭证是否真实、合法、合规，会计处理是否正确。 （ 3）费用支出是否符合公司规定。 （ 4）利息收入的入账是否及时、完整。 （ 5）财务手续费是否真实、合理。 （ 6）取得总部审批的年度费用预算表、财务期末费用报表，作出 差异对比表，并对重大差异进行分析。 四、销售与收款循。