购房完全手册

购房完全手册内容摘要：

息使人真假难料、或明或隐的语言描述更增添了困惑。 如何弹去信息泡沫并鉴别信息真伪成为广大消费者迫切的希望。 本文从三个角度请业内人士作专业分析，帮助消费者正确采纳信息以做出理性的购房决断。 陈芳（某房地产研究中心研究员）： 我前不久写过关于售楼书问题的文章，在这方面，深圳无疑应借鉴香港的做法。 售楼书是房地产销售中的重要工具。 不少顾客 在比较、挑选多个楼盘过程中，一个详细、精致的售楼书很可能在看房后做决定时起到重要作用，不过，在看售楼书时，切勿被一些浮华、渲染性的词语所迷惑，不少人会有这样的感觉，单凭看楼书哪一个楼盘都不错，入住其中舒适无比。 其实描述得热热闹闹，而实际环境可能没有那么好。 因此看售楼书时，重要的是看基本数据与真实情况是否吻合。 一些装修房仅仅在楼书上标明所用材料是 “ 优质 ” 、 “ 豪华 ” 、 “ 精美 ” 、 “ 名牌 ” ，这些词所代表的程度是一个层面而非一个具体的实在点，就万事大吉了，这就过于含混，消费者要让地产商真正界定装饰材料（用品）的 品牌，以免以后生事端时说不清、道不明。 其次，消费者要理性对待样板房。 有些在楼盘之外建的样板房在某种程度上进行了 “ 夸张 ” ：高度和面积增加了一些，有些用镜子等物品给人造成 “ 房子大 ” 的错觉。 某些在楼盘内的样板房则请专业人员采用 “ 经典 ” 设计手法掩饰了不少缺陷，这些都属于诱导性的信息传达。 最后，消费者要注意销售许可证的问题。 通常，开发商会把销售（预售）许可证正本或复印件展示出来，不过，消费者最好到国土规划局将其号码核对一下，确定无误后再做决断。 王永胜（某地产中介公司市场部副经理）： 我主要谈一谈 中介机构所提供的信息问题。 中介机构生存的手段是为地产商推销楼盘。 因此其目的很直接：把楼尽快卖出去。 正是由这种功利性的目的所决定，中介在信息提供方面有两个特点：罗列与诱惑。 具体而言，中介机构极力将所有楼盘特征全部传达出去，同时采用一些诱惑性的营销策略来吸引消费者。 中介常采用的做法有以下几种： “ 元起价 ” 不少楼盘的起价都是由中介机构定出来的，实际情况往往是：起价房往往是最差的房子，谁都不可能去买。 “ 零首期 ” 、 “ 首一成 ” 付款方式这无疑对不少人有诱惑力，但真正落实时，发展商是十 分计较资信状况的。 “ 投资回报可观 ” 在写字楼和商铺销售时常出现这种乐观分析，值得注意的是这种分析的依据往往是理论性的状况。 我个人认为，名牌地产商的可信程度高，但不能说规模比较大的中介机构就十分值得信赖。 一些较有名气的中介机构把楼价炒高卖或压低售出，再把烂摊子留给地产商的例子俯拾即是。 直言（笔名，资深地产人士）： 这应该说是一个敏感的话题，我很早以前就在深圳有关机构从事房地产工作，现在下海成立房地产公司，经历了房地产的几次沉浮。 从我的观察来看，媒体宣传楼盘的确多少都有水分。 就拿那 些广告来说，虽然有助于消费者认识楼盘特点，但不少广告采取的是 “ 扬长避短 ” 的做法，将长处大肆宣扬，短处则极力掩盖或美化，不确定的因素则根本不会涉及。 软性文字广告美轮美奂的语言为 “ 硬 ” 广告作巧妙的补充。 有些广告则肆意夸张，或运用模糊语言极力掩饰美化。 这些不正确的宣传广告往往与实际合同上的内容 “ 货不对板 ” ，理论上来说，消费者完全有理由向法院控告地产商。 同时，消费者也要有主动获取有益信息的意识。 比如，你买了一套 “ 无敌海景 ” 的房子，那么其中不确定的因素是：未来周围会怎么样。 地产商在宣传上只能说以后也会看到海景或 知而不言，这时消费者要主动到国土规划部门就填海或未来发展情况进行查询。 消费者要对拼命打概念牌的楼盘多几份警觉，时刻保持清醒的头脑，认真去探究一些信息之后所隐藏的内容。 张奕（某房地产网站市场部经理）： “ 第四传媒 ” 最突出的特点是平等和开放，然而正是开放性的优点也带来另一个弊端，即房地产网站上不少人发布的信息有虚假的成份或带有浓厚的个人偏见。 此外，目前大多数房地产网站都缺乏懂地产的专业人才管理，仅仅是提高点击率。 由此造成另外一种尴尬境地，即使是自称最权威的房地产网站也以侵权的形式摘用报刊上的房地 产信息，贵报房地产文章经常被一些房地产网站擅自转摘就是一个明显的例子。 如果再这样下去，房地产网站不会有生命力。 目前，在信息获取上消费者仍处于弱势地位，特别是在网上信息没有传统媒体信息正规权威的情况下，消费者切勿偏听偏信，要认真分析、思考，最好到楼盘现场或请教专业人士。 房地产网站如果热发展，必须有品牌意识，有义务规范网上信息，真正为网民提供实实在在的有益信息，反之，完全商业化有悖新经济 ? 如何选择适宜的房价和面积购房预算考虑六个方面 据链家宝业人士披露，在与客户交谈时他们常常发现 ，购房是很多家庭最大的投资，有些购房者初次置业购房时，常会紧盯房价，却忽视了地段、物业、税费以及相伴而生的其他费用，造成预算一再超支，甚至形成买得起住不起的紧张局面。 因此，购房者在决定购房前首先需要制订详细的购房预算，对投资进行可行性分析，充分考虑自身及家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。 在充分考虑自己需求的同时研究市场行情，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。 以下几方面是制订购房预算时应该考虑的主要内容： 正确估量个人资产及家 庭可支配收入 买房要根据需要和支付能力综合考虑，先考虑支付得起的楼宇，再考虑喜欢的楼宇，要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴。 买房前请主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。 通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。 认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。 选择适宜的房价和房屋面积 在对个人资产做完认真估量后，就要开始挑选品质好、价钱又不高的住宅了。 现在，市场上可供选择的商品房众多，房价通常相差悬殊，众多的因素使消费者感到无从入手、很难判别。 其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。 这主要取决于商品房的土地成本、开发建造成本以及利润、税费、销售等相关费用。 但房价的最终成因，还要回归到市场的认同度，所以购房消费者可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜自己的房价水平。 购房人在选择了适合自己消费水平的房子后，就要着重考量房间的面积、户型等因素。 由于商品房的价格高达每平方米数千甚至数万元，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，每一平方米都要精打 细算。 从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。 现在，人们一般喜欢要 “ 四大一小 ” 、双卫生间、双阳台的房间，因为这样的房间更适合人们的居住，但具体选择什么样的房屋，首先应确定房屋的总建筑面积要多大。 要了解一座建筑物的有效面积系数，即 “ 得房率 ”。 它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。 有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子的使用面积可能差别很大。 算清购房时的各项税费 税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要 的几个税项有契税、房地产交易费等。 税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。 建议购房者在计算个人住房贷款时，最好同时计算相关的税费支出。 仔细考量物业管理费用 物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。 物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关，通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。 商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些 开支如果未加考虑或考虑不足，那么买房时就有可能造成失策。 与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。 细致估计还款能力 国内目前住房银行贷款和公积金贷款陆续展开，这对于部分人来说购房就要考虑贷款偿还这一问题。 购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行利率的高低、银行可借贷金额、首期付款金额、分期付款的期限、每月付款额度等因素。 此外还要选择合适自己的还款方式。 做好装修及维修费用预算 装修费用应与首 期款一起考虑，仔细算计，同时应提前考虑适当的房屋维修款项。 必须的生活设施还需要一些初装费用，如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。 另外，购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。 四大热点区域公寓投资大比拼投资置业五注意 CBD地区公寓投资含金量越来越高。 点击这里查看更多图片资讯 随着经济的发展以及人们居住要求的提高，公寓已经成为新的投资热点。 面对纷繁复杂的投资市场，怎样从中挑选品质精良、投资回报率高的公寓。 本期我们邀请业内专家对本市目前最热的四大公寓投资热点区域进行了详细的市场 分析，希望能对您投资置业有所帮助。 【中关村地区】 ■ 推荐指数 ★★★★☆ ■ 适合人群追求高投资回报，但资金略微不足的投资者 海淀区地域广博，凭借众多的 “ 名校、名企、名胜古迹 ” 而被誉为北京的生态保护区和文化、高科技中心。 而中关村则是海淀的核心区域，凭借其高速发展的高新技术产业和种种优惠政策，每年都吸引大批的海外归国创业者，成为近几年公寓开发的热点区域。 中关村地区新推出的一手高档公寓项目的均价大多在 850011000元 /㎡左右，二手公寓的均价则大约在 6000元8000元 /㎡左右，相当于 同地区一手公寓的 72%左右。 一直是房屋租赁热点的中关村区域，虽然以往在高端租赁市场需求略有不足，但随着今年中关村西区等区域建设力度的加强和一些新建的写字楼的入驻，高档住宅和公寓租赁的需求也稳步上升。 据资料显示，该地区面积在 100平方米以上的二居室公寓，其月租金约在 50006000元左右，面积 120150平方米以上的三居室公寓，月租金为 65008000左右。 对于中关村地区 “ 高价位 ” 的公寓市场，我爱我家房地产经济公司专家分析后指出： IT行业集中、区域特色鲜明、创业型中小企业云集，以及高收入的购买人群 是导致该地区公寓市场活跃的主因。 由于土地的 “ 稀、贵 ” ，该地区新开发的一手公寓除了追求一贯的 “ 高品质 ” 外，更多的以 “ 商住两用 ” 的形式存在，价格定位较高。 而该地区的二手公寓均价高的原因，除了其特有的地段优势外，项目的建筑年代较近以及整体品质高也是影响价格的主要因素。 因此，从自住和投资角度综合分析，对于追求高品质生活或高投资回报但资金实力略显不足的购房者来说，相对于更高价位的一手公寓，二手公寓更显得物美价廉。 【亚奥地区】 ■ 推荐指数 ★★★★ ■ 适合人群看中 “ 商住两用 ” 市场的投资者 十几年前，亚运 会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机。 同比，即将举行的 2020年北京奥运会无疑是进一步激活了亚运村周边房地产市场，使 “ 亚运商圈 ” 扩大为 “ 亚奥商圈 ”。 该地区一手公寓的价格在 800010000 元 /㎡左右，而二手公寓的均价为 50008000元 /㎡，约为一手公寓价格的 72%左右。 在公寓租赁市场上，该区域面积在 90100㎡的二居公寓，其租赁价格约在 50006000 元 /月；面积为 130150㎡的三居公寓，其租赁价格约在 60008000元 /月。 该地区的公寓租赁需求多以商用为主。 虽然部分配套设施完善 、品质好的公寓项目在租金收益及出租率方面与前几年相比变化不大，但由于亚运村地区的公寓项目过于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。 随着亚运村的向北扩延以及交通环境的改善，亚奥地区的投资优势越来越不明显。 一方面新增公寓项目较多，导致以往二手公寓所特有的地段优势和稀缺性逐渐淡化；另一方面周边新开发的一手公寓的房型、户型、环境、物业配套设施都明显优于那些早期开发的二手公寓。 即便如此，但对于部分注重生活品位的购房者和看中 “ 商住两用 ” 市场的投资者来说，购买在价格上较当年已有极大回落的二手公寓，不能不 说是 “ 物超所值 ”。 【 CBD地区】 ■ 推荐指数 ★★★★★ ■ 适合人群追求高额租赁回报的投资者 朝阳区的 CBD地区已经成为北京最值得关注的黄金区域之一。 即将建成的中央商务区不仅是北京的财富中心，更会是世界性经济热点，引领整个北京市经济的发展，成为未来的贸易、金融、商业、会展、信息、交通中心。 集中的大型外资企业使得该地区的租赁需求及租赁人群比较稳定。 数据显示， CBD地区一手公寓的价格约在1000014500 元 /㎡左右，二手公寓的价格则在 800012020 元 /㎡左右，约为同区一手公寓的 80%左右。 该区租赁市场，面积在 5070㎡的一居公寓，租赁价格为 40006000元 /月，面积在 90120㎡的二居，租赁价格为 70009000元 /月。 面积在 150180㎡的三居，其租赁价格为 1202015000元 /月。 CBD地区一、二手公寓之间的价格差之所以不明显，主要是因为 CBD商圈经过这几年的高速发展，其作为北京 “ 中央商务中心 ” 的经济地位及国际影响力都大大提高。 那些早期开发的位于 CBD中心的名盘公寓，将随着土地稀缺性的升级，有着无可比拟的地段优势。 而且，从公寓租赁市场来看，该地。