连云港市房地产三禾置业连云港项目市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

连云港市房地产三禾置业连云港项目市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

直入交通网现状 1） 一横：建国路。 2） 四纵：南极北路、海昌路、陇西路、通灌北路。 28 四、周边市政配套设施调查 购物场所： 1） 百货类：百货大楼、东方大厦、轻工商场； 2） 家电类：苏宁电器、五星家电； 3） 大卖场：时代超市、奥凯超市、上海农工商； 4） 步行街：昌旺购物广场、汇金购物广场、陇海商业步行街。 文化教育： 1） 中学：新浦中学； 2） 小学：同兴街小学； 3） 幼儿园：市机关幼儿园； 4） 其他：新浦区教育局、新浦 区老年大学。 29 医疗卫生： 1） 医院：市第一人民医院、市第三人民医院分院 2） 保健所：新浦区妇幼保健所 金融服务： 建设银行、商业银行 邮政服务： 解放路邮政所 餐饮服务： 1） 皇冠饭店 2） 金桥宾馆 30 3） 在海一方酒店 4） 宏桥宾馆 5） 肯德基 集贸市场： 新新集贸市场、沈圩桥农贸市场 游乐休憩设施： 黑加仑休闲娱乐中心、公爵沙啦吧 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 1） 综合人文：本区域为新浦区老城区，居民的综合素质不高； 2） 环境现状：老城区稽留了大量棚户区，较为破旧，改造成本与难度相对较大。 31 五、周边环境综合评 述 本项目位于传统的老城区，最大的优势是周边的生活配套齐全、交通便利，便于居家；周边的商业密度过大，竞争最为激烈，因此本项目去化难点不在住宅，而是商业。 老城区（本项目）范围内存在大量的棚户区，较为破旧，整体居住形象、居住氛围较差。 老城区现存商业较多，传统老街与现代商业由路网连接共同构成，商业定位已不具备原有的辐射力，为满足内需的商业在逐步完善。 老城区的改造重心的切入点是棚户区的动迁，政府着力于远景规划。 随着市政府的搬迁，行政中心的转移，大量优质客户在逐步分离，人气的分散，导致区域综合消费能力在降低， 更不利于商业项目的运行。 本区域作为连云港市老城区的核心位置，有不可多得的人文资源，在产品规划设计上要充分利用自身的优势， 与当地地脉、人脉相融通，使居住体验更接近人文本质。 32 第三部分 区域市场现状及其趋势判断 引：对一个项目所在区域市场的经济综合指数做出正确的判断，利于开发商对该地区的经济结构做一个深刻的理解， 在此基础上，加大对当地从业人群的经济结构、收入、支出的分析，将对本项目产品的品质、主力客群做出准确的定位有所帮助。 一、宏观经济运行 第一产业数量：农林牧渔业 时 间 农业 （亿 元） 林业 （亿元） 牧业 （亿元） 渔业 （亿元） 总产值 （亿元） 2002 年 2020 年 2020 年前三季度 33 连云港市 2020 年农业产值构成（%）4 .7 34 7 .8 农业产值林业产值牧业产值渔业产值农林牧渔服务业产值 第二产业数量：工业和建筑业 1） 第二产业完成值 （股份制工业和“三资”企业增加值占全市规模以上工业的比重达 %。 ） 时间 国有及国有控股工业完成增加值 （亿元） 集体工业完成增加值 （亿元） 各类股份制企完成增加值业 （亿元） 各类三资企业完成增加值 （亿元） 34 2002 年 2020 年 2020 年 前三季度 2）全市主要工业产品产量 产品名称 2020年 前三季度 同期较上年177。 % 产品名称 2020年 前三季度 同期较上年177。 % 磷矿石（万吨） 农用化肥（万吨） 原 盐（万吨） 化学农药（吨） 3282 水产加工（吨） 4324 化学原料药（吨） 纱（吨） 18967 化学纤维（吨） 43286 硫 酸（万吨） 塑料制品（吨） 13282 纯 碱（万吨） 金属集装箱（万 M3） 35 第三产业数量：交通运输和邮政通讯业及旅游业 1）交通运输 时间 交通运输业增加值（亿元） 公路完成客运量（万人次） 货运量（万吨） 飞行（架次） 飞行接送旅客（万人次） 2002 年 5098 3215 1389 2020 年 5245 3297 1732 2020 前 3 季度 5136 3280 1486 2）邮政通讯 时间 （年） 邮电通讯业增加值（亿元） 邮电通讯业务收入（亿元） 电话用户 （万户） 固定电话 （万户） 小灵通 （万户） 移动电话（万户） 电信宽带（万户） 2002 2020 2020 前 3 季度 36 3）旅游 时间 （年） 旅游总收入（亿元） 入境旅游人数 （万人） 外汇收入 （万美元） 国内旅游人数 （万人） 国内旅游总收入 （亿元） 2002 2020 1757 2020 前 3 季度 1732 一、二、三产业指数： 1）第一产业（ 2020 年前三季度） 产业结构 产值（亿元） 较上年增长 总产值（亿元） 总产值较上年增长 种植业 % % 林业 % 畜牧业 % 渔业 % 37 2）第二产业产业结构（ 2020 年前三季度） 产业结构 产值（亿元） 产值较上年增长 产品销售收入（亿元） 产品销售较上年增长率 利税（亿元） 利税总额增长 总产品销售收入（亿元） 总产品销售收入较上年增长 率 工业 重点工业 % % % % 高新科技工业 % % % 产业结构 房屋施工面积（万 M2） 较上年增长 总产值（亿元） 总产值较上年增长率 建筑业 % % 3）第二产业内部结构（ 2020 年）之二 38 内部结构 增加值（亿元） 较上年增长 控股企业 % 集体工业 % 各类 股份制企业 % 各类“三资”企业 4）产业指数分析： 1） 从以上指数可以看出，第二、三产业的增长已取代了第一产业的主导地位，本地区经济重心由农业向工业的进一步偏移将加快地区经济的发展，促使产业结构发生变化，促进产业结构的进一步调整，加快了城市化程度的进程。 2） 资金积累方式决定消费方式，第三产业的高速发展，百姓的自有资金将有所增加，家庭总收入的提高，可支配收入的增加，人们将用于改善生活环境的投入将加大， 生活环境的改善最直接体现在居住环境的房地产的购买力上。 39 房地产所占 比例及数量 1） 房地产业 时间 房地产开发投资占社会固定投资的比例 商品房施工面积（万 M2） 施工面积较上年增长 商品房竣工面积（万 M2） 竣工面积较上年增长 商品房销售面积（万 M2） 销售面积较上年增长 年末商品房均价（元 / M2） 较上年末增长 2020 年 % % 3% % 1675 % 时间 房地产开发投资（亿元） 较上年投资增长 用于住宅投资（亿元） 较上年用于住宅投资增长 商业营业房投资 较上年商业营业房投资增长 土地开发（亿元） 土地开发较上年增长 2020 年上半年 % % % 13% 2） 房地产业分析 40 a. 随着国家宏观调控、 土地供应政策的调整，土地投资量在阶段性下滑。 b. 2020 年拆迁量、房价、施工面积、销售面积均有大幅度上涨，到 2020 年上半年开始趋于回落，说明本市房市开始呈现周期性。 0405 年处于周期性盘整期。 c. 随着需求结构的改变、供求结构将逐步优化，随着新城区的快速发展、老城区旧城改造的逐步落实，05 年下半年将迎来新的发展期，房地产土地投资、物业开发 与消费心态将更趋向于理性化。 二、国家宏观金融政策 货币政策 中国人民银行决定，从 2020 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 本次上调金融机构存贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。 41 放宽人民币贷款利率浮动区间并允许人民币存款利率下浮，是稳步推进利率市场化的又一重要步骤，有利于金融机构提高定价能力，防范金融风险。 利率 金融机构一年期存款基准 利率上调 个百分点，由现行的 %提高到 %，一年期贷款基准利率上调 个百分点，由现行的 %提高到 %。 其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。 房地产按揭政策 控制房地产信贷规模： 4 月 11 日央行宣布，从 2020 年 4 月 25 日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行 8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外姿等金融机构将执行 %的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。 房地产业是信贷调控的首要对象之一。 4 月 27 日，国务院下发通知 ，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20%提 42 高到 35%及以上。 提高个人住房贷款按揭门槛： 2 月 26 日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。 《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有债务支出与收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过 30%。 三、固定资产投资总额 全国及项目所在地 1) 2020 年全社会固定资产投资 55118 亿元，比上年增长 % 2) 2020 年连云港固定资产投资 208 亿元，比上年增长 % 其中房地产开发比重 1) 2020 年全社会房地产投资 10106 亿元，比上年增长 % 2) 2020 年连云港房地产投资 20 亿，增长 25% 43 四、社会消费品零售总额 1) 2020 年全国社会消费品零售总额将实现 亿元，同比增长 % 2) 2020 年连云港社会消费品零售总额 亿元 五、商品零售价格指数 居民消费价格指数 1) 国内贸易拉动经济增长作用增强。 据初步核算， 2020 年全市批发零售及餐饮业实现增加值 亿元，较上年增长 %，占 全市 GDP 的比重为 %，占全市第三产业比重达 %，对 GDP 的贡献率为 %，拉动 GDP 增长 个百分点。 2) 消费品市场总体保持活跃态势。 2020 年全年社会消费品零售总额实现 亿元，较上年增长 %，增速居苏北第一；其中城镇实现零售总额 亿元，增长 %，农村实现零售总额 亿元，增长 %，全年批零贸易业实现零售额 44 亿元，餐饮业实现零售额 亿元，较上年分别增长 12%和 %。 3) 消费热点呈现新变化。 2020 年，本市汽车，住房等商品消费热 点基本形成势头。 全市限额以上零售贸易企业汽车零售额实现 亿元，较上年增长 %；商品房销售额实现 亿元，增长 %。 4) 新型流通业态进一步涌现。 除时代超市、苏果超市、上海华联超市外，上海农工商超市、正大易初莲花、南京中北、江苏苏宁连锁、中德商业广场等大型超市已进驻，将进一步优化原有的商业布局。 全市培育建设各类专业市场 318 个，其中亿元市场 22 个，省级文明市场达到 19 个，全市市场成交额 256亿元，较上年增长 %，限额以上批零售贸易企业经营规模继续扩大。 全市限额以上批零企业为８２ 个，全年实现商品销售７５ .９６亿元，其中批发业５７ .２８亿元，零售业１８ .６８亿元；实现毛利率９ .２％，较上年提高０ .１个百分点；费用率为８ .８％，较上年下降０ .７个百分点。 5) 市场物价总水平止跌回升。 45 ２００３年，我市市场物价指数摆脱了近年持续下降的局面，市区消费品价格总指数平均较上年上涨１ .６％，其中食品等平均上涨４ .６％，娱乐教育等上涨３ .９％，居住平均上涨３％。 其他如烟酒及用品、衣着、家庭设备、医疗保健、交通通讯等仍较上年平均有所下降。 农产品价格自２００３年下半年开始，呈现全面上升，是近６年来首次全 面上扬，粮、棉、油、蔬菜及畜产品平均价格指数创近年新高。 第四部分 项目竞争分析 引：通过对项目周边上市项目的产品格局以及各项目的利弊端分析，可以让作到知彼知己，自己如何去做产品，做好产品；充分的利用自身的优势，避开自身的劣势，把自己的优势最大化，来提高自身的经济价值。 46 一、项目所在地房地产市场总体供求现状。