房产面积测量技术规程

房产面积测量技术规程内容摘要：

有柱、是否有围护结构。 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。 活动房屋，临时房屋，简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 与房屋室内不相通的变形缝。 架空层内公共开放部位及公共空中花园。 已计算建筑面积的楼梯的下方空间。 与室内不相通的类似于 阳台、挑廊、檐廊的建筑。 阳台、挑廊 、走廊 等其顶盖距 底板的高度大于两个自然层的。 非落地的凸窗、无油烟灶台。 起 保温和 隔热作用的非结构 外 墙体。 贮水（油）池 、 化粪池。 特殊情况处理 阳台 、挑廊、 架 空通廊的 围护结构向外倾斜的，按 其 围护结构底板水平投影面积计算建筑面积。 阳台、挑廊 、走廊等其 顶盖 小于 底板 ，顶盖 水平投影面积不小于其底板围护结构水平投影面积一半 的 ，按其顶盖水平投影面积一半 计算。 墙体 向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋，按距底板。 对商业 层、车库层 、人防层 内无间隔墙的 基本 单元 ， 应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。 5 共有建筑面积分摊 一般规定 共有建筑面积 的 分摊原则 1 产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。 2 产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。 3 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的仅为 本幢服务的共有建筑面积。 12 K= 4 整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。 共有建筑面积的所有权与使用权 1 房屋共有建筑面积分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。 2 列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。 共有建筑面积的确认方法 1 未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。 2 经规划及相关 部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。 3 商业层、车库层 、人防层 内 设置 无间隔墙的基本 单元 的 ，其内部通道的设置如符合消防要求，该层共有建筑面积方可确认。 共有建筑面积的计算 共有建筑面积按比例分摊 ， 计算公式： δ Si=K Si ∑δ Si ∑ Si 式中： K—— 为面积的分 摊系数 Si—— 各单元参加分摊的建筑面积 ， ㎡ ； δ Si—— 各单元参加分摊所得的分摊面积 ， ㎡ ； ∑δ Si—— 为需要分摊的分摊面积之和 ， ㎡ ； ∑ Si—— 为参加分摊的各单元建筑面积总和 ， ㎡。 共有建筑面积的组成 共有建筑面积包括幢内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶梯间、屋顶水箱间、水泵房、电梯机房、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室、 技术设备层等为本幢房屋服务的公共 部位 ，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括外墙 （含山墙） 水平投影面积一半的建筑面积 ，列入幢共有建筑面积。 不计入共有建筑面积的范围 （ — 2） （ — 1） 13 下列情形不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积。 1 为多幢服务的管理用房、警 卫室。 2 独立使用的 管理用房、 地下室、半地下室、车棚、车库。 3 为公共事业服务的配套用房。 4 避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。 5 产权单位自营、自用的房屋。 下列情形不计入共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积。 1 为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。 2 消防避难层（室）及结构转换层。 3 幢与幢之间相连的通廊。 共有建筑面积的分摊方法 住宅 楼 共有建筑面积的分摊方法 1 各套房屋的分摊面积＝套内建筑面积分摊系数 式 中： 幢内共有建筑面积 幢内各套房屋套内建筑面积之和 2 住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如 标准层 内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，采用多级分摊。 商住楼共有建筑面积的分摊方法 功能区 的划分 1 根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢 房屋 的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。 2 未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。 3 裙楼上有多个独立塔楼的，则各 塔楼应 划分 为 单个功能区。 4 具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分 为 不同 的 功能区。 共有建筑面积划分 1 商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间 (含室外楼梯 )以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。 分摊系数＝ （ — 2） （ — 1） 14 层分摊系数＝ 分摊系数＝ 基本 单元分摊系数＝ 2 为本幢服务的 消防 通道（ 楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间 以及 幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。 3 专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。 4 专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面 积。 住宅部分各套房屋的分摊面积 套分摊面积 =套内建筑面积 分摊系数 式 中： 幢共有分摊面积 +住宅部分共有建筑面积 住宅部分各套内建筑面积之和 商业部分各 基本 单元的分摊面积 基本 单元的分摊面积 =基本 单元套内面积 基本 单元分摊系数 式 中： 层分摊面积 +层内共有建筑面积 层内各 基本 单元套内建筑面积之和 层分摊面积 =层套内建筑面积 层分摊系数 式中： 幢共有 分摊面积 +商业部分共有建筑面积 商业部分各层套内建筑面积 +商业部分各层内共有建筑面积 层内共有建筑面积，指专为本层服务的内走道、层内公用厅等共有建筑面积。 多功能综合楼 共 有 建筑面积 的 分摊方法。 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能， 参照商住楼的 分摊计算方法进行 分摊。 6 房产面积测 量 成果 房产面积测量成果的内容 1 房屋调查表 2 房屋分层分户平面图 3 房屋分层面积表 4 房 屋分户面积表 （ — 1） （ — 2） （ — 1） （ — 2） （ — 3） （ — 4） 15 5 共有建筑面积 分摊方案表 6 成果审批表 房产面积测 量成果的检查 制度 房产面积 测量成果实行 三 级检查。 各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。 一级检查： 是保证测 量成果 质量的重要环节。 作业人员 实行自检和互检 ， 一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或 修 正。 二级检查：二级检查为过程检查，在一级检查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。 三级检查：在二级检查的基础上， 由施测单位的质量检查机构和专职检查人员对成果质量实行最终检查。 检查项目及内容 房屋调查的检 查 1 房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。 2 调查表中的房屋权界线示意图上的房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号是否正确。 3 房屋位置是否与建筑红线图上相符。 房产面积测算的检查 1 房屋尺寸丈量方法是否正确，采集的数据是否准确，是否符合精度要求。 2 房屋分层分户平面图的绘制是否正确，其尺寸是否与工作草图上。