工程造价毕业论文范文免费预览

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5 第 4 章房地产开发项目可行性研究 房地产市场调查 市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。 房地产市场调查，是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及影响因素，并得出结论的活动与过程 ，其目的是为了房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。 房地产市场调查，有广义和狭义之分。 狭义的市场调查，是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者极其行为的研究。 广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。 开发项目的投资和收入估算 (一 )对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大 部分组成。 1．土地征用及拆迁安置补偿费 : (1)土地征用费。 (2)拆迁安置补偿费。 它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 2．前期工程费。 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。 (2)“ 三通一平 ” 等土地开发费用。 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。 3．基础设施费。 包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。 4．不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。 5．开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种 税金和地方政府或有关部门征收的费用。 (二 )开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1．管理费用。 可按项目开发成本构成中前 1— 6项之和为基数，按 3％左右计算。 2．销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 (三 )投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出 （四） 、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； (2)是确定 设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 6 开发项目招投标 (1)申请招标 如果开发商获得了土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，施工现场具备了建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。 经批准后持建设主管部门同意招标的“ 建设工程开工审批表 ” 和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。 (2)编制招标文件 招标文件应包括：工程综 合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。 (3)编制招标工程标底 标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。 开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办 公室核准方能生效。 (4)确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。 采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 . (5)开标、评标和决标 投标截止后，开发商应按规定的时间开标。 开标时，由投标人或 者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。 经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。 然后由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。 评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。 决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知 书。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 7 (6)签订合同 中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 8 第 5 章房地产开发项目的准备 筹集房地产开发项目的资金 筹集房地产开发项目资金的目的： (1)实现项目投资开发目标和企业发展目标 (2)偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 筹集房地产开发项目资金方式： (1)动用自有资金 (2)争取银行贷款 (3)通过预售筹资 (4)利用 承包商垫资 房地产开发项目设计方案 房地产开发项目设计方案的特点： 评价主体多元性 (1)使用者 在众多的评价者中，最主要的是使用者，这是因为开发者欲获取良好的经济效益。 其开发项目必须能得到使用者的认可。 (2)城市规划管理部门 城市规划管理部门从代表城市社会公众利益出发，以城市建设必须服从城市总体规划为原则，对设计方案进行评价，并通过行政审批认可后，项目才能建设实施。 (3)设计者和施工者 设计者和施工者对设计方案的理解和看法也是不容忽视的，前者通过构思，从开发项目的适用性、经济性和 美观性等方面，表达开发者的意图；后者从建设实施的角度，对开发项目施工的可能性、功效性进行评价，这两者都直接关系到开发项目的效益。 评价目标多样性 开发项目规划设计的目标不是单一的，而是多样的。 评价规划设计方案，不能以经济效益目标作为唯一的标准，应同时兼顾社会效益和环境效益，以综合效益的好坏作为方案取舍的标准。 开发项目的报建管理 前期准备阶段 获取土地使用权 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 规划设计 :建。