锦汇企划书锦汇花园二期策划方案

锦汇企划书锦汇花园二期策划方案内容摘要：

目前，电梯公寓的公摊经过精心设计都较小，物管费也不算高，更有备用发电机组来保证用电。 i、 有效地提高了容积率 j、 最大程度地展现了绿化空间，给人以轻松的感觉 k、 窗景的均好性照顾得较全面，临街面楼房与内部楼房差异明显 l、 局部底层架空处理令社区层次更为丰富，通透性更强 m、 与一期的联结部份过渡较好，保持了中心花园的完整性 B、电梯公寓劣势分析 a、 电梯设施在住宅造价中所占的比例高达 5%10%，为提高电梯运行效率，一般着眼于减少电 梯数量，增加客量来进行设计，易导致平均每户公共交通面积指锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 标比较高。 b、 公摊率较高，变相增加了价格。 c、 电梯公寓相对多层砖混成本偏高，同一区域环境内不如买多层实惠。 d、 物业管理费用增多。 e、 对电梯使用及质量存在疑虑，长远的忧虑有维修费方面、更新换代费用方面及日常供电方面。 g 、成都属于传统消费城市，人们通常觉得电梯公寓不太可靠和熟悉，从而在心理上不接受，引起电梯公寓的滞销。 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 第二部分 营销篇 通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的细致深入的调查，以及我们对市场 调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨，特拟定出以下适合锦汇花园的营销计划： 一、 项目优劣势分析 优势 A、地段好 对成都略有了解的人都知道，成都四大门中，由于东门工业区密集，北门流动人口多，由数南门和西门是较理想的居家之地，且“南门住富人，西门住贵人”的说法广为流传，加之成都市规划建设“西延线餐饮娱乐一条街”，使西门成了居家的黄金地段。 B、社区成熟 锦汇花园本身地处西门福地，周边环境配套已经较为成熟，而成都市西延线因市政规划建设“餐饮娱乐一条街”， 创出“吃”的文化，同时也带动了其它的经济的发展，使整个西延线乃至羊西线都繁荣起来，自然而然周边环境及配套也更加完善起来。 且金牛区政府的“创锦西文化名宅”活动带动整个地区的房地产经济，社区环境及配套的成熟自然是不言而喻的。 C、整体规模 虽然羊西线竞争楼盘众多，但仅从小区整体规模上来说，锦汇花园占地 70亩，在锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 此地段中的主要楼盘中，格林花园占地 43 亩，天鹅星座占地 45亩，潮蓉花园占地 32亩，而桂香庭院仅占地 16亩，只 有锦城花园、金都花园和香榭名苑能与本案相提并论。 因此，本案在规模上占有一定优势。 D、户型优势 锦汇一期就以＂户型好＂著称，从锦汇二期的户型设计上来看，较之于一期更加完善，现有的 C 型在目前市场中可谓经典。 E、股东实力雄厚（见第一部分内容） 劣势 A、一期销售尚未达到最理想状态： 就目前而言，锦汇一期销售率未超过 90%，对二期客户心理有事实上影响，因而在二期开盘的时机上应充分考虑一期销售进度。 B、曾遭受价格战冲击 由于羊西线竞争激烈 ,各案一度以低价格作为争抢客户的最佳手段 ,本神机妙算为取得有利形势，曾及时采取价格优势策略，取得了成功，但对二期价格提升有一定影响。 C、消费者观望 心理严重 消费者普遍有一种心理：“好房子越来越多”，由于羊西线近期楼盘增多，且战旗小区人旺渐涨，令客户对本案的关注有所下降，并在下定之前更为迟疑。 D、独特的卖点有待增强 消费者偏爱一个项目除了项目本身必须具备各项优势外，还须有一至二个独特的，对消费者具有强大的吸引力的地方，而本案非概念型房产，因而更需挖掘不同于其它楼盘之独特性。 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 E、电梯公寓的不足（见第一部分） 二、营销目标 通过我们的策划和努力 ,将完成如下目标 (见图表 ) 月 套数 金额 (万元 ) 13 95 3135 36 100 3300 69 90 2970 915 180 5940 合计 465 15345 说明 : A、每套以 120 平方米计算 B、均以均价 2750 元 /平方米计算 在保证贵公司最大利益和符合市场消费者的消费要求的前提下，提高销售单价，争取最大的利润空间； 承接一期销售，努力使二期销售得更为火爆，从而树立企业概念品牌，提高企业知名度、美誉度。 三、对二期价格的建议 通过我们对市场的调查研究和分析，结合锦汇花园自身各种情况，为规避市场风险，争取最后的成功，我们建议采用低开高走的策略，努力 做好造势工作，在开盘时均价 2750 元 /M2，在销售行情势头看涨之后，可争取均价达到 2850 元 /M2 四、对二期产品的建议 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 针对锦汇花园 2 期产品的设计我公司曾专门向贵公司提交报告，此处再就其它方面提出建议： 公共配套 物业管理 建材设备 A：小区配套超市（小型、招商、可送货） B：儿童游泳池（游泳池面积较小，针对儿童使用，避免在和周 边楼盘相比 中处于劣势） C：社区餐厅（突出洁净、快捷） D：会所：棋牌、茶社、阅览室、球迷室（以便喜欢足球的业主 有交流的机会）乒乓球室（场地所限无法做网球场，可另僻 蹊径） E：音像租赁 F:宠物商店及宠物托管所 A：钟点工服务（社区专属钟点工，突出安全性） B：洗衣社 C：代业主出租房屋并对租户审核控制，代业主对 未居住房屋进行日常维护。 D：与西区医院挂钩，家庭病床。 E：电梯公寓 14F物管费为 元 /， 510F 物管费为 1 元 /，避免了低楼层客户对电梯公寓物业收费的不满。 F:提供垃圾的分类管理 ,突出环保功能 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 绿 化 五、营销策略 项目定位 根据市场的分析，本案最可行的市场定位应抓住目前最大的客户群体 — 中产阶级， 在他们的心目中可接受的“锦汇花园”应是一个社区完善，形象良好，有坚实开发商作保障，而价格又不算太高的中高档楼盘。 市场区格 这一策略 的要点是，要使锦汇花园从众多类似的周边项目中脱颖而出，目前锦汇二期可供营造的素材也不少，如开发商实力、户型、良好的社区环境和人文等，我们 在一期的优良设备建材的基础上，尽量采用环保型建材，如局部石材贴面、喷涂等等，电梯间及电梯入口门廊处应采用精致装修，突出电梯公寓的高档性。 A：专业的设计单位（园林需有统一风格，又有区别于其它 社区的独特风格） B：建议采用适度的坡式园林造型（成都为盆地平原，少见山地、丘陵） C：社区中水景的营造（如建成小型的活水公园，制造鱼水交融 的生态美景） 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 可利用这些特点更进一步在产品细节和物业管理上深化，在广告诉求中给人以平实，可信的感觉，避免单纯的概念和高档炒作，逐步吸引客户在比较中倾向本案，取得成功。 低价位竞争不是锦汇花园竞争的重点，也就是说，让消费者有一种“用较少的钱买到了更好的东西”而不是“用最少的钱买将就的东西”的心理满足感。 营销通路 A、常规的营销通路：现场诉求，广告诉求。 B、口碑：在物管上下足功夫，利用 一期客户作为宣传生力军。 六、营销战术 阻隔战术 即在项目开盘前，以独特的引人注目的方式制造开盘新闻，如悬念广告等，引发 消费者的好奇心，引起他们的注意力，吸引他们一直关注本案的动态，使其暂时停止购买行为。 实施要点：预告开盘及开盘促销情况活动。 全面攻击战术 房地产的宣传，多以报纸和电视的形式作为宣传的手段，但大多以报纸为主，这是由于报纸的广告费用相对较低，覆盖面广；对于锦汇的宣传，我们同样以报纸的形式作为主要宣传手段，但是因报纸所占版面有限，内容必须简单，主要达到一种醒目，引人注意的效果，且 色泽较为单一，所以我们选用夹报为附的形式来拓宽宣传广度，夹报与报纸相比，版面安排较自由，内容的多少具有一定的主观性，色泽较为鲜艳，费用也较正规报纸低，且覆盖面与报纸同样广；要使消费者知道一项产品，并对其产生一种购买的欲望，不仅因为该产品本身有一定的优势，更重要的是在对该产品的宣锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 传上不仅要使消费者对该产品产生兴趣，而且要达到一种所谓的强制记忆的效果。 因此，以分片区连续性派发传单或海报的形式加深宣传深度，是我们使消费者达到强制记忆的一种最佳方式。 这就是一而再，再而三的加深消费者对产品的印象。 重点突破战术 对于目标客户以直接邮递、传真的方式来使其知道并了解锦汇花园： 组织一些活动 ,如联谊会等 ,通过娱乐座谈等形式来增进与客户之间的交流 ,从而可以更好地了解客户的需求 ,进而争取目标客户。 或者 ,销售人员可以根据交谈确定重点客户 ,并对重点客户采取电话跟踪或直接登门拜访的方式。 短兵相接战术 即利用现场有亲切感的接待中心，和精致的样板屋、气派的户外看板等来吸引参观的目标消费者，并使其感受到深刻的感染。 接待人员要能力强，经验丰富，并熟悉市场的业务员留守现场，并加强追踪、访问作业，形成高度的营销网络。 七、销售前准备 现场布置 将现场售楼部布置得热闹非凡，造人气，俗语说：“有了人气才有气。 ” 造出符合锦汇花园的项目定位的一种气氛。 售楼处是销售的主要场地，好的售楼中心不仅反映发展商的实力，更能增强客户购买的信心。 因此，力争将售楼中心布置得很精致、完美，并利用其中的销售道具引导客户尽快签约。 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 户外引导牌、广告牌 重点放在西延线，一环路口也应考虑。 美观且引人注目，有特点，有卖点。 销售执行 （ 1）销售资料 A、公司营业执照 B、商业房销售许可证 C、统一说词 D、房型平面图 E、价目表 F、付款方式 G、交 屋标准 H、客户资料表 I、办理产证有关程序、税费 J、入住流程 K、入住收费明细表 面 积： 80120 平方米（不宜过大，装修上突出社区特点“温馨 、 精巧”） 功 能 区：柜台区 洽谈区 展览区 办公区 VIP 客户区 设备配置：柜 台 办公桌椅 洽谈桌椅 沙发 茶几 饮水机 文 件 柜 保险柜 绿化 音响 射灯 空调 电话三部 销售道具：模型 鸟瞰图 立面效果图 园林绿化效果图 现场展板 灯箱 LOGO 牌 锦汇花园二期策划方案 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 L、学校收费规定 M、预定书 N、预售合同标准文本 O、个人住房抵押合同 Q。