达州市发展环境报告及项目商业住宅发展机会分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

达州市发展环境报告及项目商业住宅发展机会分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

第三章 西外片区房地产开发环境及趋势研判 一、西外片区属性及发展趋势 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 西外目前正处在 发展的前期阶段，政府前期基本建设预计在 2020 年内完成，未来 2 年内西外片区将成为达州市建设重点。 西外新区开发正按计划进行中，目前政府办公大楼，公务员小区等基础设施建设已初步完成，交通道路情况也正在完善中，东西干道的贯通将对西外发展起到重要作用。 西外的远景规划： 2020 年政府迁入西外 将西外从现在的 ，到 2020 年达到 平方公里， 2020年达到 26 平方公里。 西外人口从现在的 7－ 8万人，发展到 2020 年的 28 万人 90％的行政单位迁至西外 从以上可以看出，根据政 府规划，西外将发展成为达州新的政治、经济、文化、生活、商贸中心。 二、项目地块属性及未来产品发展趋势 项目位于西外东西干道和南北干道交汇处，区内道路骨架形成了“三横一纵一环线”的格局。 目前长 1200 米的南北干道已经竣工并交付使用，长1350 米的东西干道还剩 400 米，预计今年 7 月全线贯通。 并且三条 30米宽的次干道路基础工程和长 10 公里的地下综合管网络已经完成。 项目地与政府办公大楼和公务员小区就一街之隔（南北干道），是该片区 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 唯一的一块发放给社会用地，周边主要以办公和住宅为主。 项目周边配套从购物条件、 教育、医疗、生活，到水电气、城市管理网、以及景观等都已经规划完成。 作为政府周边唯一的一块社会用地，政府也对其进行了一定的限制，要求开发商必须在地块内规划一条长 800 米宽 30 的商业步行街。 达州市住宅市场的良性发展和对住宅产品形式的调查，外加政府行政限制和周边配套的规划，最终决定了项目地块将主要以中高档多层住宅为主＋商业步行街配套的产品形式出现。 三、与成都华阳类比分析其片区属性和未来发展趋势 成都华阳的发展过程是达州西外片区可借鉴的样板 从区域整体条件来看，成都华阳与达州西外具备诸多相似条件： 都由两条市政快速通道连接，距中心城区时间距离均为 10 分钟左右；但连接华阳的南延线已开通，项目地块东西干道尚未贯通；现阶段只能通过一条朝阳路直接连接老城区 两个板块都面临着政府迁移市政工程的利好影响，且都是未来主要的政府的办公区。 同时由于都是政府的迁移所在地，在政策上两地政府都给予了很大的政策支持。 华阳与西外片区是都是城市发展中临近城市核心商务区的近郊板块， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 同样由快速通道连接。 与区域规划及中心城市发展规划相符，华阳、西外都将与主城区逐渐联结，从地理位置及板块条件看，华阳、西外均符合成为城市中央生活区 的区域条件 从目前两地的住宅产品形态来看，都是以多层和低密度住宅为主，电梯公寓形态现阶段并没有被消费者认可 在南延线开通近两年后，华阳已完成作为新兴城区对从边缘群体至 主体群体的吸引，逐渐摆脱城郊属性，转为城市一部分，可以看出，华阳在成都的发展速度能超过其他板块的发展，主要是取决于交通。 南延线的贯通成为了华阳板块初次和再次启动的根本依据。 本项目同样面临交通的问题，东西干道的贯通时间将直接关系着西外片区的商业开发价值。 达州与成都华阳同属城市近郊板块，都具有以下特点： 都将经历，随着城市化进程， 消费者对近郊区域日趋纳入城区居住区的心理接受度，使近郊随着重要道路的贯通而快速的成熟起来，成为了城区的组成部分的过程。 随着城市化的进程，近郊区域在被市场所接受，正式纳入城市区域 范畴之后，其产品的开发也将日趋转向为城市主流产品。 并在品质和价位方面较主城区的市场产品表现出相对的优势。 良好的社区感是近郊产品的重要卖点，这是老城区，或城市中心所欠缺的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 基于上述，西外片区未来两年的发展模式与华阳的发展将存在诸多相似之处，进而在区域属性的方面展露其共性与个性并存的区域机会。 本项目所在的西外片区 的优势在于： 政府迁入从政策上的扶持将带动西外的发展 丰富的未开发用地是老城区和南外片区所欠缺的也是不可弥补的 政府在开发前期的重视，将在规划上有利于片区的发展 天恒花园和罗浮阳光的前期开盘，并获得成功，客观上提升了片区价值，奠定了片区的形象。 劣势在于： 目前该区域住宅配套和商业配套还是空白。 多数消费者对该片区还处在观望状态，对片区发展还未充分的认识或对成熟时机未能把握，导致其不轻易投资的现状。 老城区为核心区已经被达州市民所公认，西外片区近几年很难将其取代。 片区周边固 定住户太少，不能形成人气对片区商业予以支撑。 第四章 达州住宅产品的发展趋势特征 一、达州市现阶段房地产产品形态特征 目前达州现阶段，住宅主要以多层为主，其市场占有量在 90％以上，销售市场看好，其中部分多层在实际层高上达到了 12 层左右的高度，具有同样高度的电梯公寓却销售缓慢，这一现象反映出多层广泛被达州市民所认可，而电梯公寓现阶段并不能被购房者接受的客观事实。 经过调查达州住房主要面积集中在 120 ㎡左右，户形结构多数选择 3室和 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产 资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4 室的为主。 目前达州的住宅以独栋为主，基本上没有小区配套和小区绿化、小 区景观以及物管等。 二、达州中高端消费。