上海锦江锦馨苑商铺销售策略及定价方案20xx年--34页

上海锦江锦馨苑商铺销售策略及定价方案20xx年--34页内容摘要：

宝名国际集团〃新草工作室 13 三、 商铺综合分析 商铺现状 吴中路上商铺实景 古井路上商铺实景 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告 宝名国际集团〃新草工作室 14 商铺 SWOT 分析 优势（ S） √ 上海宣布非居住类房产品种实现内外销并轨。 √ 周边区域的 人流量较大，并吸引着其他城区的客源，蕴涵的商机无限。 √ 周边区域的 交通及周边各项目配套设施都齐全。 √ 按地理位臵来看，本项目的商铺具有良好的发展前景。 √ 吴中路沿线社区规划较成熟，区域内人气较为旺盛。 劣势（ W） Χ 地段价值使得区域内商铺的租售 价格均较高。 Χ 经营 商业形态的集中化导致区域内同业竞争较激烈。 Χ 客户层次较高，对商业设施的购物环境等的要求较高，导致项目的 开发经营成本加大。 Χ 项目商铺本身的建筑设计不甚理想。 Χ 目前区域交通不理想，吴中路较为拥挤，古井路还未全线开通。 机会（ O） √ 一般商铺具有投资时间差的概念。 一旦周边住宅小区全部成熟起来，将会使本项目商铺的先期投资拥有远景回报的机会。 √ 本项目商铺入市时机与定位把握准确，必得市场需求的支撑。 √ 本项目相对竞争个案而言地理位臵更为优越。 威胁（ T） Χ 本 项目西侧虹许 路、吴中路口将有一新建商业建筑上市。 将有可能分流本项目商铺的目标客源。 Χ 本项目周边环境及物业形态尚未形成气候，这对本项目商铺物业的销售推广势必具有较大的压力。 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告 宝名国际集团〃新草工作室 15 1） 优势（ S） √ 上海宣布非居住类房产品种实现内外销并轨。 √ 周边区域的人流量较大，并吸引着其他城区的客源，蕴涵的商机无限。 √ 周边区域的交通及周边各项目配套设施都齐全，商业环境较好，便利度高。 √ 按地理位臵来看，本项目的商铺在区域内能弥补大型餐饮等商业的稀缺性，具有良好的发展前景。 √ 本 项目位于吴中路上，吴中路沿线社区规划较成熟， 区域内人气较为旺盛。 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告 宝名国际集团〃新草工作室 16 2） 劣势（ W） Χ 地段价值使得区域内商铺的租售价格均较高，升值空间有所限制。 Χ 经营商业形态的集中化导致区域内同业竞争较激烈。 Χ 客户层次高，对商业规模和档次、购物环境有高需求，将使得项目商铺的开发经营成本加大。 Χ 本项目自身的建筑设计不甚理想。 开间较小，格局零乱，二三层的层高偏低，上下楼梯较少。 商业规划难度较大。 Χ 虽然本项目周边配套交通较通达，但目前目前区域内交通状况仍不是很理想，吴中路较为拥挤，古井路还未全线开通。 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告 宝名国际集团〃新草工作室 17 3） 机会（ O） √ 本项目隶属吴中路沿线这一地域 内，周边社区的住宅业主还未全部入住。 一般商铺具有投资时间差的概念，一旦周边住宅小区全部成熟起来，将会使本项目商铺的先期投资拥有远景回报的机会。 √ 本项目的上市适逢商铺租售如日中天之时，如果入市的具体时机与商铺定位把握准确了，必得市场需求的强力支撑。 √ 本项目紧邻内环线高架，位于内环线高架与中环线高架之间，相对周边的竞争个案而言在地理位臵上显得更为优越，将会吸引更多的投资客户。 4） 威胁（ T） Χ 本 项目西侧虹许路、吴中路口将有一新建商业建筑上市。 该物业将会分流本项目商铺的目标客源。 Χ 本项目周边 环境及物业形态目前尚未形成气候，这对本项目商铺物业的销售推广势必具有较大的压力，如不在销售推广工作上下功夫，本项目的商铺销售将会面临两难的境地。 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告 宝名国际集团〃新草工作室 18 四、 产品建议 商业定位 本项目商铺的商业定位必须满足和符合〈 锦江〃锦馨苑〉中高档住宅小区整体的定位。 按地理位臵角度来看： 明显优于周边区域的物业，具备良好的发展潜力和前景。 从建筑角度来看： 项目原来的设施中， 项目本身建筑设计不甚理想。 开间较小，格局零乱，二三层层高偏低，楼梯较少。 商业规划难度较大。 小面积的商铺租售将不能得到各单元户合理分布利用的两全。 从经济角度 来分析： 能弥补区域内尚无大型 餐饮等商业设施的稀缺性，具有良好的发展前景。 同时也满足了小区会所功能的替代。 而从这一点来看，这些商铺将发挥其最大的价值。 从客源角度分析： 社区的商铺将会针对小区内住宅业主、投资客，大型连锁消费服务业业主、品牌专卖等多方面的目标客户群体。 锦江〃锦馨苑商铺咨询报告。