商业地产营销策划策划方案

商业地产营销策划策划方案内容摘要：

玉林电视台共有新闻综合频道、生活频道、知识频道、信息频道多套节目，各频道的节目安排和优势比较如下： ②报纸 玉林市的报纸主要有《玉 林日报》、《玉林晚报》和《玉林广播电视报》等，主要指标对比如下： 频道 覆盖范围 /传递方式 目标收视群体 收视率 频道特色 广告价位 YL1 综合 微波传送 /玉林辖区四县二区一市及周边县市 政府机关、公务员、教师、学生、工人、工矿企业员工为主的目标受众 同类频道中收视率达% 权威性强、覆盖面广、可信度高 最高 A 段 20 秒 1500 元 /天 YL2 生活 光缆传送 /玉林城区有线用 户 都市青年及年轻家庭、时尚一族 同类或频道中收视率最高达 % 影视娱乐节目丰富，城区覆盖广，自办节目少 较综合频道低 A 段 20 秒 1150 元 /天 YL3 知识 光缆传送 /玉林城区有线用户 知识阶层、大中专学生 收视率高达 % 影视节目较丰富，自办节目少 较综合频道低 A 段 20 秒 500 元 /天 信息 光缆传送 /玉林城区有线用户 家庭、工商（经商）人士、流动人 专业群体收视率较高 广告专业频道、覆盖 广，广告价格低廉 最低（ 25 次 /天） 20 秒 250 元 /天 名称 版式 期发量 印刷质量 报纸风格 目标受众 广告价 玉林日报 对开 8 版 万份 轮转机、彩印 时政要闻、焦点报道 机关干部、公务员、事业干部、工人、社团、教师、学生 56000 元 /版 玉林晚报 4 开 16 版 3 万份 轮转机、彩印 市井新闻、生活时尚 商人，流动人口 26000 元 /版 玉林广播电视报 4 开 16 版 万份 彩印 娱乐资讯、休闲生活 关注电视节目的群体 42020 元 /版 ③电台 玉林电台是玉林唯一的地市级电台。 覆盖范围较广，每天播音 18 小时，自办节目较多，节目内容较丰富。 但节目档次不高，名牌栏目少。 听众群体的不确定性较大，但覆盖广，广告价格低廉。 ④户外广告 路牌、巨幅 户外广告主要指路牌、巨幅、横幅等在公共场所发布的平面广告。 这种广告具有视觉冲击力强，强迫识记效果好的特点，但辐射范围受地段、方位、视线、车流、人流的影响。 信息量不宜过大。 ⑤宣传单张（ POP） POP 广告形式较活泼、内容丰富，可根据信息量的多少来确定版面大小，表现比较直观、传播面较广，但投放量过多、过滥会影响商品档次、品位。 广告诉求点 ①楼 盘品牌“田丰西南商城，商机尽在掌握、繁华触手可及”； ②楼盘地理位置和商业优势 —— 商住相宜、创造完美； ③楼盘价格和升值潜力 —— 田丰西南商城，尽观玉林丰姿； 广告创意 ①电视广告创意 形象片：形象片是项目树立良好形象、维护品牌价位、达到提升品牌品位的持续性宣传片。 突出项目市场定位，围绕“田丰西南商城，商机尽在掌握，繁华触手可及”广告主题，用夸张手法表现居住地段的繁华和旺盛。 ②报纸广告创意 围绕“田丰西南商城”的功能定位及建设规模，突出项目的商业优势和人流、物流、资金流、信息流的传播优 势，表现商机尽在掌握，繁华触手可及的主题。 ③户外广告创意 由于户外广告的受众具有流动性，在广告画面的视觉停留短暂，所以要求广告效果、广告表现形式和创意简单明了、主题突出、言简意赅。 主题：田丰西南商城，商住相宜，创造完美 内容：项目标志，项目名称，发展商，热线电话。 ④电台广告创意 电台广告声音消失快，不易识别记忆，不宜做详细的推介广告，频率过低的电台广告收效不大。 创意：车水马龙的声音，讨价还价的叫卖叫买的对话为背景。 旁白：田丰西南商城，商机尽在掌握、繁华触手可及。 ⑤ POP广告创意 主要突出项目的 名称、标志、方位，通过城区规划图加以表现，特别要注意标示出项目位置，工业品市场，五金机电市场、装饰材料市场、建材市场的方位，形成项目独特的商业优势效果。 ⑥楼书创意：（见附件） ⑦引导系统 A．现场包装 项目主入口正华苑一栋楼顶设置形象喷绘巨幅内容：主题广告语，“田丰西南商城，商机尽在掌握，繁华触手可及”倾情受理咨询和预订（规格 17M 8M）。 B．道路指示 人民西路（福绵路口至工业品立交桥）设置路灯灯箱 C．售楼部 装修方案已经开发商确认、实施。 媒体组合策略 ①根据目标受众所处区域，市场启动阶段宣 传推广重点在五金机电市场商铺客户以及工业品市场业主及周边铺面，进入销售后在玉林城区范围内宣传。 ②第一阶段可以组合报纸、电视、电台、户外广告、 POP 广告全方位推介。 首先以电视广告高频率、报纸平面大版面推进为主。 其后可用均频率、中版面进行推广。 在中期则以软性宣传增多，硬性广告减少密度的方法控制广 告的投放量并补充广告诉求的不足。 最后阶段以营销手段诉求再作一次全面宣传。 ③阶段性安排 A．前期以形象推广为主； B．中期以功能诉求兼形象推广为主； C．后期以销售手段兼功能性诉求为主； ④媒体选择 A．电视：玉林电视 台综合、生活、知识三个频道套餐播出；信息频道滚动播出； B．电台：玉林电台， A段套播； C．报纸：《玉林晚报》每周投放 1/4版； D．户外：人民西路立交桥正华苑一栋楼顶路牌： 17M 8M； 人民中路圣安商厦（南江百货大楼）向青年广场立面； E． POP：首期印 2万份 A3彩页。 投放计划（第一阶段）： ①电视广告： A． 2020年 11月 20 日 —— 2020年 1月 31 日，套播 30 秒形象广告； B． 2020年 11月 20 日 —— 2020年 1月 31 日，信息频道滚动播出 30 秒卖点广告（每天滚动播 出 20 次）。 ②报纸广告 A． 2020年 11月 20 日《玉林晚报》 1/2版彩页。 B． 2020 年 11月 27 日、 12 月 3 日、 10 日、 17 日、 24 日； 2020年 1月 1日、 9 日、 16 日、 23 日、 30 日《玉林晚报》 1/4版彩版。 ③电台广告 2020 年 12月 1日 —— 2020年 1月 31 日玉林电台，每天 A段（ 7： 25， 12： 25， 12： 55， 18： 55， 19： 25， 19： 55， 20： 25， 20： 55， 21： 25， 21： 55， 22： 25， 22： 55）播出 30 秒。 ④ POP广告 2020 年 12 月 10 日 —— 2020年 1月 31 日，分两期派发不同版本的 POP 广告彩页，每期 10000份 2 期 =20200份。 ⑤户外广告 A． 2020年 12月 15 日制定完成人民中路圣安商厦（南江百货大楼）喷绘广告。 规格： 17M 8M B． 2020年 12月 20 日完成人民西路（福绵路口至立交桥）灯杆灯箱的设计、制作、安装。 ⑥楼盘推介（促销）活动 11 月 5 日 —— 10 日建设系统在南宁国际会展中心组团参加广西南宁国际民歌节举行的“贸洽会”，派出促销小姐在现场派发资料、接受咨询。 ⑦开盘庆典 开盘方案待开发商确定售楼部装修日期和开盘日期后另行制定。 建议尽可能 与工业品小区、丽江家园的开盘时间错开。 广告预算 说明：媒体广告按媒体报价五折优惠。 ①电视广告： 合计： 67725元 A．新闻综合频道（ A段、 30 秒） 1800/元 70 天 =56700元 B．信息频道（全天滚动播 25次） 350 元 /天 70 天 =11025元 C．制作费： 2020元 ②电台广告（ A 段、 30秒） 150 元 /天 70 天 =4725元 ③报纸广告（玉林晚报，彩色版）合计 ： 35100元 1/2 版： 13000元 /期 1期 =5850元 1/4 版： 6500元 /期 10期 =29250元 ④户外广告： 正华苑一栋楼顶立交桥路牌： 17M 8M 72 元 /M2=9792元（不含税） 圣安商厦右侧（向广场）路牌： 17M 6M 590 元 /M2=60180元 路灯灯箱 个，规格： ⑤ POP彩页（ A3开张 157 克铜版纸胶印） 3000 份 /份 =2130元 ⑥贸洽会（促销活动）： 4000 元 参展费 2020元（交建设局） 劳务费 2020元（含差旅、住宿、车船） 七、结束语 通 过实施本营销策划方案，本公司完全有能力掌握项目的销售运作进程，完成预期的销售 目标，最大限度的实现开发商的资金回笼及销售利润目标，为开发商今后的发展打下基础，共同打造玉林乃至全国房地产界的品牌企业。 广西南宁房产咨询有限公司 二 00三年十一月十三日 附件一： 田丰 西南商城电视广告脚本 形象篇 30 秒 序号 No. 镜头 Shot 画面 Picture 画外音 Offscreen Voice 1 远景 公园镜头 感受公园的宁静； 置身商圈的繁华； 商住相宜，创造完美； —— 田丰 西南商城 商机尽在掌握，繁华 触手可及。 （字幕）： 楼盘地址：玉林市十里长街人民西路两侧。 电话： 0775— 262060 2626868 2 中景 一座拔地而起的高楼从公园中建起 3 中、远景 一个交通网络发达路口 4 中、远景 车水马龙的交通区位 5 特写 商务活动的场所 6 中景 太阳下山晚霞的人流镜头 7 远、中景（推、拉） 玉林城市新城升起的全景（一） 8 中景 玉林城市新城推进的镜头（二） 9 特写 玉林城市新城推进的田丰 西南商城模型镜头（二） 10 三维演绎 LOGO 田丰 西南商城楼书文案 P1：田丰 西南商城 —— 商机尽在掌握、繁华触手可及（田丰 西南商城 LOGO） P2：黄金走廊、商业极地；城市中轴线的地段，成就了田丰。