商业地产营销策划20xx年通州国盛义乌城项目营销策划报告

商业地产营销策划20xx年通州国盛义乌城项目营销策划报告内容摘要：

约 6000 ㎡ 家具 / 根据需要来定 租率： 90%以上 租价： 15— 30 元 /㎡ /天  从以上所列的项目中可以很明显的看出，通州目前的商业氛围仍主要集中在老城区，周边区域则显的比较冷淡。  另外，通州目前的商业核心仍主要以大众消费为主，专业市场的 活力 明显不足。  目前，通州的专业市场硬件、配套、交通等方面，相对已经落后，因此，市场经营状况一般，缺乏经济 活力。 ● 代表项目客群 、业态 分析 名称 经营业态 客群来源 返租收益 帝奥生活广场 街铺及主力店、服饰、餐饮 本地机关公务员、南通、上海等投资客 / 金游城商业步行街 超市、餐饮、休闲娱乐、 品牌服饰 鞋子 、饰品店 等 本地经营户为主，另有部分外地经营户 三年 20% 东大商贸城 副食品、电器、杂货，日化、装饰材料、窗帘布艺，油漆 本地及周边经营户 / 东大好亿莱建材城 陶瓷、洁具、五金、卫浴、电器、灯具、办公家具 本地及周边地区经营户为主 / 苏中家居城 家具 浙江、本地 / 通州第一农贸市场 农 副产品、小商品 本地经营户 /  从以上 表中可以看出，目前通州专业 以小商品定位的 市场 还没有，现有的市场都比较陈旧，且都带有一定的自发性，缺乏专业的 市场经营模式。  另外， 从客群构成来看，各大商业市场多以本地客群为主，缺乏区域辐射能力，商业氛围比较冷淡。  再者，目前通州的市场基本上是以租为主，租售结合，以产权 +返租的销售方式目前还没有。  其次，从客群构成中可以看出，通州目前各大市场中主要仍是以本地客群为主，周边地区的客户以及投资客的比例相对较少。 第二部分 项目分析 一、 项目市场竞争环境分析 1. 项目整体竞争环境 由于南通商业地产的定位相对较高，客群覆盖面主要面向的是上海和周边的地区，因此从整个 的 市场环境来看 ， 南通和通州 两者 之 间 是 具有一定 差异性 的 ，如规模 ,档次 ，销售推广渠道 等等。 所以 本报告所谓 市场竞争环境分析 竞争主要是 从宏观角度，以及代表个案两个方面来进行阐述 ，因此，我们选取了一些较有代表性的项目作为本次 对比 分析对象。 项目名称 形象定位 客群定位 销售模式 价格 单铺面积 南通鸿运装饰城 “江苏一级建材总站” 本地经营户 +浙江经营户（含投资客） 带租约销售， 返租三年 每年 8% 售价： 1F 万元 /㎡ 2F 8000 元 /㎡ 沿街铺位暂未销售 内铺 租价： 元 /天 最小 40 ㎡ 通州金游城商业步行街 “通州城市客厅 —— 10万平米 SHOPPING MALL” 以本地经营户为主（含本地投资客户） 三年 20%带租约销售，第一年 5%；第二年 7%；第三年 8% 售价： 沿街 4 万 /㎡ 内铺一层 3 万 /㎡ 二层 78 千 /㎡ 租价： 元 /㎡ /天 20— 100 ㎡ 主力面积： 30— 40 ㎡  通过对各大市场调研分析，上述两个项目具有一定的代表性和可借鉴之处；  首先，上述两 个项目在体量上不是很大，都在 10 多万㎡，而本项目的体量则是 8 万多 ㎡ ，客群消化体量相似；  其次， 两个项目的形象定位比较突出，容易吸引投资者关注，在营销推广中可以获得较高的关注度；  第三，在客群覆盖面上，两个项目都以本地客户作为基础，通过招商、推介等手段增加客群覆盖面；  第四，销售模式基本相同，客户容易接受便于理解，如果本项目想在此模式上有所创新，对于销售解读上相应的难度会有所增加；  第五，从调访客户的反映来看，对于价格普遍认为较高，但对于其发展空间都比较认可；  最后，从单铺面积来看，两个项目控制的较好，弹性也 较大，对总价 方面 做 到了很好的控制； 2. 重点个案分析 （ 1）、南通国际家纺城 项目区位 建筑面积 项目定位 形象定位 客群定位 销售模式 租 售价格 单铺面积 南通海门市川港镇 20 多万㎡ “中国最大家庭纺织产品基地” “中国第一世界第三大国际家纺中心” 全国（以江浙两省为主） 单铺销售 均价 5800 元 /㎡ 三层 200 多㎡ ◆ 项目解析 ① 项目背景： 中国叠石桥国际家纺城，位于有 “ 华夏绣品第一镇 ” 、 “ 中国家纺绣品名镇 ” 之美誉的江苏省海门市三星镇，由江苏省叠石桥绣品城、家纺城和工业园区、物流中心、商贸城五大 部分组成，始建于 1982 年。 中国叠石桥国际家纺城，地处长江入海口，区位优越，交通便捷。 南接海太汽渡、通常汽渡和南通港集装箱码头，西邻南通机场。 宁启高速公路叠石桥出口至家纺城仅需 3 分钟。 从海门至上海虹桥、浦东机场只需 2 个半小时，至建设中的苏通大桥只需半个小时，已规划拟建的崇海大桥将海门纳入上海一小时经济圈。 中国叠石桥国际家纺城三期占地面积约 80 亩，总投资额约 个亿，建筑面积约 万平方米，拥有商业门面房 520 间。 ② 项目 特点 : （ 2）、东大商贸城 项目区位 建筑面 积 项目定位 形象定位 客群定位 销售模式 租 售价格 单铺面积 通州市通吕路 5 万多㎡ / / 本地经营户 全租赁式 元 /㎡ /天 20 ㎡ ◆ 项目解析 政府支持 核心价值体现 专业的规划设计 专业的业态划分 企业品牌 完善的产业体系 稳定 的客群 交通便利 扎实 的 商业基础 ① 项目背景： “东大商贸城”始建于 1998 年，拥有门面房 1000 多间 ，目前经营业态以小商品和装饰建材为主。 目前物业 90%以上已租出。 经过近 10 年的发展，市场已经略显陈旧， 但 在通州及周边地区拥有一定的口碑 ， 是目前通州及周边地区居民 采购建材和小商品的主要市场。 ② 项目 特点 ： 二、 本 项目 自身 剖析 1. 项目 基本状况分析 (1).地块位置 本地块位于通州市南部，南侧为通吕大道；西侧为城市公共绿地和世纪大道；北侧为行根路且与市政府相邻；东侧为城市规划道路。 基地范围内地形平坦，地势相对较低，交通便利，地理位置优越 ，未来规划较好，但周边居住生活氛围不够，需要一定的时间来全部一层商铺 较好的经营口碑 较低的租赁价格 较为便利的交通 核心价值体现 改善。 (2).主要经济技术指标 征地面积 69329 ㎡ 建筑占地面积 27700 ㎡ 总建筑面积 83270 ㎡ 商业面积 65030 ㎡ 商务面积 18240 ㎡ 建筑密度 40% 容积率 绿化率 20% 地面机动车停车位 400 地下机 动车停车位 98 地面非机动车停车位 2020 临时非机动车停车位 1000 综合来看，本项目依托新市政府规划区域内，区位优势明显，将会对该区域的经济发展起到一定的带动作用，因此，本项目将在宏观区域规划的背景下，获得有利的机遇。 2. 项目 SWOT 分析 Strength（优势）  项目地处新市政府规划区域内，行政导向作用将会促进该区域新机遇的呈现  项目地处世纪大道和 通吕公路 交汇处，交通极为便利  项目周边已建成和待建的住宅小区，将对未来的消费客群提供有力的支持  开发商专业的市 场开发背景和品牌优势  经验丰富的招商及销售团队 Weakness（劣势）  项目区域目前略显“荒凉”人气不足，缺乏商业氛围  项目目前没有开通公交专线，公共交通不是很完善  项目地块地势较低，周边市政绿化对项目形象展示略有影响  项目前期形象导入不够，后期市场接受期会有所影响 三、项目定位系统 1. 市场定位 随着经济的发展以及城市规模的不断扩大， 单一的商业中心区将无法满足城市居民的生活需要，因此，新的商业区域和商业市场的建立是推动整个城市发展的助推器，是激发城市活力的重要 因素。 本项目的开发恰好迎合了目前通州城市规划发展的需要， 无论从项目的区域位置还是商业价值来看， 本项目将会成为 “ 通州商品Opportunity（ 机会 ）  目前通州尚无专业的小商品批发市场，现有小商品经营较为零散  与项目形成直接竞争的“东大商贸城”近期由于开发商大幅度提高租金，经营业主对抗情绪比较严重  “ 东大商贸城”近期将有一批业主租约到期，对于项目后期销售较为有利 Threat（ 威胁）  受宏观经济影响，近期居民投资情绪将会受到影响  来自于通州市其它商业项目的竞争，将会分 流 部分客户群  目前客户对于带租约销售的模式存在一定的质疑，后期销售将面对考验 经济发展的源动力 ”。 2. 项目定位 “通州 首家一站式小商品批零交易中心 ” 是我们对于本项目客观理性的定位。 而对于该定位的支撑理由是： 第一，项目最 初 的开发产业定位就是以小商品为主 ,同时开发商专业的市场经营运作背景 ； 第二，目前通州的小商品经。