商业地产业态及规划标准手册(最新整理

商业地产业态及规划标准手册(最新整理内容摘要：

面、立体（各车道 、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决。 配套功能及有关还建部分各项设施的建议 ； 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求 ； 关于步行街的 平面 规划 设计 步行街 设计 规模及原因分析（ 重点 掌握分析当地 市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）； 步行街整体布局的问题 1) 步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、 进 深、面积大小） 2) 步行街 业态 与其他业态的联动 及是否存在相 互影响问题。 3) 若为三 层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。 如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。 （规划院强制 设计 条文） 建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 4) 根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可 36－ 11 布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 （规划院强制设计 条文） 步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等） ， 涉及步行街交通节点设计问题 ，包括但不限于以下问题 ： 1) 步行街的长度以 280～ 350 米为宜。 （规划院强制条文已列） 2) 步行街出入口 设置 位置的合理性 ； 3) 步行街出入口的宽度、 高度、门厅大小的合理性 ； 4) 步行街出入口的数量与客流动线的匹配性 ； 5) 步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性 ； 6) 地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 步行街内部 配套设施问题 （考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等） 1) 餐饮的定点位置和是否预留油烟通道。 2) 餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道。 3) 餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道。 4) 卫生间位置和数量的合理性。 升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 1) 步 行街区域与其他业态之间的管理交叉问题。 2) 步行街管理的安全性和方便问题。 涉及停车场的问题 1) 地下和地上停车场的位置和数量的合理性。 2) 是否考虑非机动车停车的需要和位置。 3) 是否考虑机械车停车的需要和位置。 意见 、建议 反馈 方法和 形式 市场调研 市场调研原则：实用性＋准确性 市场调研内容：标准化＋统 一化 市场调研标准：表格化＋数据化 36－ 12 （招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格） 演示形式和内容 演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。 演示内容： （ 1）项目所在城市主要经济指标： 表格＋数 据 （可 参照《“万达广场 ” 城市商业信息汇编》） （ 2）商圈调查与分析： （标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）； ：包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例） ：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点； （ 3）个案调查与分析 a. 已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内 铺位租金标准； 、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间 ：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化； （ 4）项目 SWOT 分析 、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。 （ 5）产品设计建议 建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街） 36－ 13 建议方式：结合规划方案和 上述要项 进行合理表述 方案 及 深化设计 关注内容 集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部 提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供 ，进行租赁经营决策文件的编制 室内商业步行街 设计 ： 关于 步行街主入口 1) 是否紧邻交通主干道、主通道。 2) 是否入口设计醒目、宽敞、通透。 3) 是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动。 建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； 4) 商业广场主出入口门高不低于 3 米； 5) 步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 关于 步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主 力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 关于避风阁设置 商业广场主出入口是否设置了“避风阁” （北方地区应设计卷帘门）。 步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘； （规划院强制条文已列） 关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少， 主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力 店的开口位置尽量设在步行街的尽端部 36－ 14 以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、 KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4~8 米； （规划院强制条文已列） 关于步行街次主力店 根据 肯德基、麦当劳、必胜客 的租赁条件要求， 应 保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150 平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定； 关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 关于步行街 设置客流计数系统 步行街的出入口 要 设置 客 流计数系统 ； （集团文件规定） 关 于 步行街顶棚 1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营； 步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大 800mm；（规划院强制条文已列） 2）一定 要 设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； 3） 步行街的采光廊和中庭的采光天棚： 步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留 最低。