安徽天蕴房地产开发公司宿州开发区项目市场分析及项目开发操作建议

安徽天蕴房地产开发公司宿州开发区项目市场分析及项目开发操作建议内容摘要：

、宅间小路 宅间小路是进出住宅的最末一级道路，主要供居民出入，自行车及人行交通。 步行道是近人的活动空间，要有引导性，将步行的人们引向某处目标。 道路布局曲折、起伏、隐蔽、私密、注重与环境的融合，接近自然。 道路分级 、小区大门道路：路宽 10 米，设置双向车行道、分车绿化带（车与车、车与人）、单边人行道。 、小区级道路（主路）：路宽 米，设置双向车行道 、组团级道路（次路）：路宽 米。 、宅间小路（步行道）： 米。 停（存）车方式 、小区外围 地上临时停车位：设置在道路边缘 地上集中停车场：入口旁或步行区域周边 、停（存）车位的数量配比 地下车位： 60% 地上车位：概据配套设施和休闲文体项目另行考虑。 停车场地景观因素的考虑 地上停车场： 停车场地面铺设草坪 砖，增强绿化透视效果，车位划分使用不同规则的草坪砖区分，停车标志及行车路线宜用绿化表示，车场边缘搭配种植常青灌木与乔木，与外界隔离。 地下停车场： 考虑车辆流向、引导、交通、警示等标识的运用，体现安全、便捷、舒适性。 同时注重整体氛围的营造，细部处理，绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入等。 （ 4）、公共空间系统构想 公共空形态构想 、环境总体气氛 整体氛围坚持和谐共生，尊重人与自然、人与建筑、建筑与环境的关系。 舒适：空气清新，没有污染；宁静，没有噪声；丰富多彩的绿化；与水景亲近 ；道路整洁；具有文化底蕴；有适于人们散步的场所和空间；有游乐设施。 方便：居住区内外交通方便；公共服务设施的服务方式、项目、时间方便。 安全：要保证居民的日常安全，还要考虑在特殊情况时的安全。 卫生：居住环境保持空气清新。 居住室外公共环境要清洁卫生。 美观：建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配协调互补。 还应与周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。 、建筑组合形成的氛围 空间围合 根据 本项目所处的地理位置及其地形地貌，考虑其规模、档次，园区中心位置以点式的点状楼为主，周边则以板式的多层为主，做到点板结合，注意道路的舒展，与绿地自然衔接。 建筑分类 考虑到小区的建筑容积率等多方因素，在可能的情况下，整个小区以多层为主，补充少量的小高层建筑。 园区出入口 在园区的东面设一个主入口，与园区外的 206 国道相连接，既方便住户进出，也能比较醒目地展示园区容貌。 为增加主大门道路导入的吸引力，沿道路两侧结合建筑与环境设计出有一定层次感受的景观。 泊车位 按照园区的档次和开发趋势及宿州人对车辆 代步的需求比较旺盛，本项目的地下车位配置率按 60%配足。 布局层次 整个项目即为一个大的建筑群落，建筑布局建议分组团的方式进行。 中心广场 北方居民喜欢彰显大气，为了优化小区的人文环境，体现人与自然的融合，在园区中心集中设置大面积广场、绿地，形成业主活动和交流的中心。 组团要地要明亮，既聚人气，又与绿地景观结合在一起，辅以组团绿化，使整个小区绿化浑然一体，营造一种园内独特的风景和安宁的氛围，也有利于提高小区品质，增加亮点。 空间构图、比例、色彩 本项目的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应着重考虑让 所有看到的人都产生耳目一新并渴望归属的感觉。 建筑群体应注意建筑群落、建筑单体之间的呼应关系和体量大小、高低错落、线条流畅，针对北方建筑中线条普遍较硬的状况，应尽可能使用柔和的线条，力求建筑群的不同层次有错落关系。 整体上浑然一体，并组合成合理的天际轮廓线，体现整个园区丰富、变化的层次，既软化建筑体量，又赋予建筑以韵律的动感。 考虑到北方地区冬天比较寒冷和春季风沙大的因素，其色彩庆追求与环境融合互补效应，以尊贵、典雅、庄重的暗色系为主。 在外墙拟采用中高档涂料，局部少量点缀面砖或石料进行组合。 考虑大面积落地 玻璃，建议采用大面积平开落地窗和规范标准相组合的方式，南向的窗户可以稍大些，部分空间应用落地窗，北向的窗户则按规范执行即可。 房间均采用双层玻璃隔音。 另外建筑坡面的色彩选择要与建筑外墙、窗体色彩相谐调，同时注意屋面排水组织。 公共空间中的环保构想 、垃圾收集处理方式 每幢楼设置相应容量的分类收集容器，并有明显标记；生活垃圾收集、处理设施应当相对独立，布局合理，相对封闭，四周设置绿化隔离带。 垃圾应当日产日收，厨房垃圾直接进入生化处理装置处理；可回收利用物资进入废旧物资回收利用系统；其它分类垃 圾进行分类处理处置，家庭垃圾实行袋装化。 、交通噪声控制方式 临近道路的楼房，可在外墙结构上增加隔声层，或在外部空间设置隔间屏障并安装双层玻璃，实行人车分流的交通体系，对于临近车行道的建筑，在道路和建筑之间设置立体绿化带加以隔离，车库入口处设置隔音缓冲设施。 、污水处理系统 根据宿州的规划设计，实行雨、污水直排。 、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪声控制 活动场地设置在建筑物相对稀疏、人流较少的位置，采用不易发出声音的器材或设备，设置保护装置，对使用时间和使用规范有要求，与相临建 筑之间设置绿化隔音带。 、商业区的噪声控制 商业房的结构上可实用隔音材料，并与临近建筑之间设置绿化带。 在商业的经营范围上严格把关，禁止高污染、高噪音的行业进驻。 第五部分、建筑设计 （ 1）建筑单体设计 建筑类型 根据开发构思，建筑类型为多层和小高层及部分别墅住宅，一梯两户，使居住者的生活空间更加宽敞，建筑与自然和谐共生。 让人们摆脱钢筋水泥的束缚，摆脱紧张的都市生活节奏，在轻松、幽雅的环境中找到情感的归宿，享受休闲、舒适的生活。 建筑层数 多层建筑为主， 11 层小高层为辅局部配以 别墅。 人性化的建筑充分满足人的生理居住和心理情感要求。 让建筑融于自然中，让居住者的生活空间与环境亲密接触，创造高品质的生活氛围。 建筑朝向 户户朝南或户户朝景。 宿州的气候特点是四季分明，朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素。 人们对朝南的住宅情有独钟。 无论从有利于身体健康，还是从风水、习俗的角度看，都十分重要。 本项目作为宿州的高档楼盘，第一套住宅都应尽量满足这个需求。 规划设计中要特别重视地东西向及端套住宅外墙、窗户的处理，充分控掘东西两侧的朝阳面和景观面。 主要原因是：夏季的西晒太阳对住户的酷热危害比 南方明显要小；所以“朝阳”也百为一个卖点。 建筑间距 建筑的南北间距直接影响住户的舒适度和心理感受，尤其在北方地区，冬季的阳光显得十分珍贵。 建筑间距将按照最新的建筑法规和合肥当地的实际情况适当的放大。 建筑通风 建筑通风括括自然通风和机械通风。 在设计时考虑恰当的进深尺度，南北通透，能够形成穿堂风，使室内外空气对流置换。 机械通风在现代生活中必不可少，正确设计安装和安全使用空调系统，可保证室内空气不被污染。 厨房、卫生间应设置自然通风和机械通风系统，进行局部排风或全面换气。 顶层建筑处理好屋面天窗的 设计和烟道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。 建筑抗震 建筑抗震设防为 7 度。 在搞震方面，从以“抗”为主防灾的思路向以“隔”、“消”为主思路转变。 运用新型隔震技术，在多层砌体结构和大开间建筑物的基础上，可以有效地将地震作用与建筑主体结构隔绝，从而保护上部主体结构免遭破坏。 建筑风格 新现代欧式古典主义高级城市公寓。 简约、尊贵、稳重较沉稳的暗色系，外观上舍弃繁琐的装饰线条，讲究造型比例适度，空间构图明确，形成流畅通透的空间感，体现了现代都市简约、尊贵、大气的，富有浑厚底蕴的尊荣生活气息； 关 键点： 新古典现代主义建筑。 采用一些古典建筑中优美的元素与比例，使建筑外观在现代的框架内透射出古朴的美。 总体风格简洁大方而耐人回味。 外立面要富有现代感，外立面要反映最新的材料技术和加工工艺，以创造只有先进技术才能达到的动感，同时也重视现代审美独有的简练与飘逸。 色彩：沉稳内敛的暗暖色为主； 材质：石材加面砖，采用生态科技环保建材； 结构：平屋顶加露台；转角飘窗设计，南北双阳台设计，南面景观阳台设计成大进深的 DECK形式； 隐藏式百叶空调机位设计； 布线：管线统一装饰化处理。 建筑外观材质与设备 楼宇建筑底部采用天然石材，中部面砖，两段式处理，构成一种 亲和力极强的建筑表情。 处理好室外空调机位的位置及外观，做到美观实用，成为立面的美化点缀，尽量在外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰），空调隔板的大小要尽可能满足各种空调的尺寸要求，注意空调滴水管与雨水管的连接和掩藏。 对于窗户，要把握好美观、采景、节省成本和节能的关系。 （ 2）建筑户型设计 户型设计 在本组团户型设计要满足中产阶层对生活的高品位要求，功能上强调豪华舒适享受型；面积上以中大型户型为主力户型，既满足 高品位生活也不片面追求豪宅。 户型设计中突出前瞻性、舒适性、多元性。 关键点： 前瞻性、舒适性、多元性 卫生间洗卫分离，确保不相互污染； 最大限度采用自然光照和自然通风，做到全明； 大开间，大落地玻璃设计，便于更大范围的采景； 南北多阳台设计，增加室内通透感； 开放式休闲阳台设计，阳台比一般常规设计大，做成大进深 DECK 空间，形成花园式阳台； 针对城市生活习惯的特殊要求，设计多功能用房（可以根据实际需要改成书房、棋牌房等），在宣传上强调“第三间房”的概念，成为一个宣传亮点； 顶层跃层处理，带大露台， 做成空中别墅。 户型比例 根据产品的市场定位， 90— 120 ㎡左右的户型应该是本项目的主流户型。 面积比例建议为： 二房二厅一卫 ≤ 70 ㎡ 10% 二房二厅一卫 ≤ 90 ㎡ 15% 三房二厅二卫 ≤ 120 ㎡ 45% 四房二厅二卫 ≤ 140 ㎡ 20% 五房二厅二卫 ≤ 16/aB style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 80 ㎡ 10%（部分空中别墅设 计） 户型空间功能布局 功能完善是生活品质提高的标志，从目前的消费趋势看，在有限的空间面积内，“三大二多一小”即起居厅、厨房、卫生间增大， 居室间数、储藏间增多、卧室趋小已成为大众消费者的追求。 鉴于本项目目标客户的定位，大部分购房者经济较为宽裕，但考虑到当地居民的心理需求，因此我们在设计观念上必须以创造舒适型房子为前提，同时从大部分老百姓的心里需求出发。 卧室：二主一次（或二次），面积二大一小（或二大二小），以南向为主。 客厅：为主要活动、起居和观景空间，南向面积宜稍大，配置半落地景观窗兼顾 拓宽视野和保暖。 餐厅：有自然采光，应考虑 36 人用餐标准，如根据设计需要只能做到间接采光也可以，但应考虑通风效果。 厨房：面积宜稍大，布局为方型，有自然采光。 卫生间：自然采光，尺寸合理，充分考虑现代家居生活设施的摆放，以及私密性的要求，必须通风。 书房：在中、大户型中配置，大小可视户型总面积而定。 阳台：南北各一个，北阳台统一封闭；南阳台为敞开式，面积宜适中，考虑使用功能及立面效果。 辅助空间 储藏室：面积不必大，无采光要求，可与北阳台结合起来考虑。 玄关：考虑居住的私密性和美观性， 在入口处设置。 走入式衣柜：面积宜经济，尽量安排在主卧或靠近主卧室。 室外空调机位：所有户型都必须安排足够的空调机位，并处理好建筑立面和冷凝水排水问题以及机位立体尺寸。 单元门厅：整体装饰，设置图片或装饰物以及背景音乐系统。 第六部分、景观环境设计 （ 1）、项目景观营造总体设计思路 采用西式现代园林的手法，讲究自然艺术与人造艺术，导入水景，水景与游泳池结合处理；建筑底层做架空层，植入休闲小品与绿化系统，延伸中心花园，做出园区人与人亲切交流的“模糊空间”。 同时园区的绿化向空中延伸，做入户花园、空中 花园与屋顶花园。 关键点： 西式现代园林风格，引入中式园林的精髓，中西合璧，东情西韵。 注重绿化布局的层次，导入“城市广场 — 道路绿化 — 园区广场 — 庭院绿化 — 宅间绿化 — 空中绿化”六级绿化体系； 导入立体绿化景观概念，在舒适型和享受型的组团考虑 空中花园、入户花园的设置。 结合旱喷和嬉水池做水景； 注重各种植物之间的相互搭配，不仅具有景观性，而且具有营造园区小气候的功能，起到隔热、降音等作用； 园区内人行小径做成健康步道； 主入口连接中心广。