瑞安五星级宾馆及商业服务项目市调及定位研究报告

瑞安五星级宾馆及商业服务项目市调及定位研究报告内容摘要：

产业配套优势 ； 瑞安国民经济、房地产和商业等近年稳步发展，房地产和商业市场繁荣，民间资本雄厚 ； 瑞安是浙江著名侨乡， 并 有 20 多万瑞安人在全国各地经商办厂， 华侨及经商人士极大的推动了当地经济、房地产和商业的发展； 瑞安 定位层次被大大提高，对 瑞安 的发展将产生极大的推动 作为 现代化大 城市 之一 ，在 温州 市 “ 一主二辅五组团 ” 的空间 结构 战略格局中，更高层面提升了 瑞安 发展地位 ； 随着瑞安及瑞祥新区的城市规划的实施，本项目将作为规划的直接受益者 ； 宏观环境总结： 随着 温州及瑞安 经济的较快发展及 瑞安 定位层次的提升， 瑞安 整体经济增长强劲 及 工业发展后劲强大，但同时面临着全球金融危机及区域 的激烈 竞争，这些都对 瑞安 房地产业 、 商业及我项目作为地标性商业的发展带 了更有力的发展 与 挑战。 香港环球商机商业地产集团 23 三、 温州及瑞安 房地产行业环境分析 （一） 2020 年 温州 房地产市场运行状况 ：房地产市场繁华 据温州政府部门统计公布：今年上半年，温州土地市场与去年同期相比，成交宗数增 加 %；温州市区一手房销售面积环比增加 %，供应面积环比增加 %；温州主城区 (鹿城区 )二手房交易量环比增加 %，同比增加 %，主要体现为以下特点： 量价齐升 2020 年上半年温州市区一手房销售面积同比增加 %，供应面积同比增加 %；温州市区新建商品住宅的平均价格为 /平方米，较去年同期平均价格每平方米上涨 /平方米，增幅为 %，环比上涨 /平方米，增幅为 %。 地王不断涌现 4 月份 ，原温州长运集团地块以高出起始价格 %的价格出让，楼面价格达到 ，刷新了温州市土地出让价格新的记录， 5 月份出让的龙方村三产安置地块，以 15205 元 /平方米的楼面价格刷新了该区域去年所创下的地王价格，另外还有位于城市中心区府东路东侧 F3112地块最终以 /平方米的楼盘价格成功出让。 商品房销售市场火爆 根据对 汇金锦园、万川锦苑、香缇半岛 、 涵景苑、中环广场、外滩国际公馆等楼盘 的现场踩盘，在传统的淡季，房价坚挺，销售火爆， 6月二手房交易量不降反升，成交 1600件，环比 上升 %。 香港环球商机商业地产集团 24 中高端物业 集中 绿城 温州鹿城广场、外滩国际公馆、中瑞 曼哈顿都定位在高端。 户型面积集中 120平方米 /套以上，说明目前市场改善型 和投资型 客户占主导，中高端物业发力。 （二） 瑞安 房地产市场运行状况 分析 上半年房地产市场的量价齐升，部分住房需求的释放，使市场已经迈出 “ 冷市 ” ，走向 “ 热市 ”。 土地资源紧张，民间资本雄厚，城市规模扩大，是支撑房地产市场刚性需求的三大支柱。 改善居住条件、结婚住房需求、农民进城购房是房地产市场刚性需求的三大主流。 但我们也应该清楚看到，市场要想保持在一定水平，后市 支撑点还较为缺乏。 土地供应市场 ： 土地市场一扫去年低迷态势 ， 今年上半年商品房建设用地平均楼面地价与去年基本持平 据瑞安市公共资源交易中心公开的信息数据统计：上半年出让商品房建设用地项目 8 宗，出让土地总面积 14 万平方米（ 210 亩），建筑规模约 万平方米，其中商品住宅约 万平方米，成交总金额 亿元，平均出让土地楼面地价 4832元 /平方米。 商品房市场 ： 商品房供应面积、销售面积、合同均价都有了大幅度的提升 据商品房预售项目数据统计：上半年办理商品房买卖合同备案 776 套，同比下降 %；备案总面积 万平方米，同比上升 %；合同总金额 亿元，同比上升 164%。 商品房买卖合同均价为 16407 元 /平方米，同比上升 124%；其中住宅均价 16126元 /平方米，同比上升 153%。 香港环球商机商业地产集团 25 二手房市场 ： 二手房市场异常活跃，二手房市场已经暖意融融 上半年二手房交易 3187 套，同比上升 %；成交面积 万平方米，同比上升 %；成交总金额 亿元，同比上升 %。 二手房成交均价 6000 元 /平方米，同比上升 %；其中二手房住宅成交均价 6474元 /平方米 ，同比上升 %。 房价上涨原因分析 （ 1）房地产市场供不应求矛盾的影响 ： 受 宏观调控政策的影响和土地资源不足 等情况影响； （ 2）市民购买力非常强大 ： 如：国际公馆 、 天瑞尚品 开盘均价超过 2 万元 ， 较之前两年的楼盘开盘均价高出一倍以上 ， 但大部分的楼盘销售效果都较好，华侨、企业主和经商户是本轮购房的主要消费对象 ； （ 3）信贷政策宽松，投资性购房重回楼市 ： 在金融危机的背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。 不动产成为许多投资者规避风险的首选，一些投资者将购买房屋当做避免货币贬值的重要渠道，大量的投资性购房重新涌 进了楼市，进一步助推了房价的回升。 （三）房地产市场总结 温州及瑞安经济保持较快的发展速度，为本地房地产的发展创造了良好的宏观经济环境； 由于民营企业较为发达，加上大量外币资金的流入，使得温州及瑞安民间有较强的购买力，它的房产市场价格可以跟一线城市相比拟； 房地产市场基本以当地的房产开发企业为主，项目开发水平、形象等都普遍不高； 土地资源紧张，民间 资本雄厚，城市规模扩大，是支撑 本地 房地产市场刚性需求的三大支柱 ； 后续 房市须观察 ：国际经济形势是否回暖 、 中国经济发展态势是否理想 、 房价是否合 理回归 等。 香港环球商机商业地产集团 26 四 、 温州 及 瑞安 商业市场分析 （一） 温州市 商业市场 分析 温州 市 主要 商 业 概况 温州 市区 业已形成 五马街、大南路、 华侨国际名品广场 、欧洲城、车站路时代广场 几大 商圈，商业氛围浓厚 ， 而五马街、大南路 商圈 则是市级重点商圈。 五马街 商圈发展分析 （ 1） 五马街 分析 ： 地处温州老城区中心， 是温州旧城古老的街道之一， 全长 400 余 米 ，是温州旧城商业文化最为浓厚的区域， 主要 以经营服装、鞋革、箱包和珠宝首饰为主并能提供休闲和餐饮。 目前，五马街存在经营商品档次不高、重复开店等问题。 由于五马街商品档次不高、业种不齐和停 车难等诸多原因，前来购买的人群主要集中在新温州人、外地游客和中底端消费者。 据了解分析，目前，五马街的顾客购买力人均消费在 300 元至 500 元左右，消费的主要商品表现为皮鞋和休闲服装，珠宝首饰类 (含手表 )的销售对象主要是部分用于订婚和结婚的年轻人，一次性的购买额较大。 （ 2）主要商家： 中百商城、 运动一家、 德克士、 大禾寿司、卡斯高鞋、嘉乐迪、海上天西餐、五马美食林、天一角食街等； 香港环球商机商业地产集团 27 大南 商圈发展分析 （ 1） 大南路 分析 ： 大南路 北接人民路、南至荷花路 ，旁边的 莲花路和荷花路承担传统的购物街功能 ， 各种业态 的相互补充组合，使大南街区的综合性精品商圈功能更为完善。 银泰百货、 开太百货、 嘉乐 广场 、 世贸中心 、苏宁等这些精品商业业态的集合，将把大南门打造成为一个高档精品商贸中心 ，日渐成为温州核心商圈。 此商圈虽比五马街商业硬件要好，但存在停车难、租金高的特点、业态主要以中档以上服装为，业态过于单一的缺陷。 （ 2）主要商家： 银泰百货、开太百货、 嘉乐 广场 、 世贸中心 、苏宁、迪信通、名欧咖啡、舍得坊、卡西妈、芭缇雅酒吧。 香港环球商机商业地产集团 28 华侨国际名品广场 发展分析 位于五星级华侨饭店内，营业面积 3000 平方米， 引进 了 Louis Vuitton（ 路易威登 ）、 ＥＭＰＯＲＩＯ ＡＲＭＡＮＩ（阿玛尼）、ＶＥＲＳＡＣＥ（范思哲）、ＢＵＲＢＥＲＲＹ（博柏利）、ＢＯＳＳ、ＴＯＭＭＹ ＨＩＬＦＩＧＥＲ（唐美希绯格）等近１０个国际顶尖服装品牌，ＢＵＲＢＥＲＲＹ（博柏利）、ＥＳＣＡＤＡ ＳＰＯＲＴ（爱斯达卡）开设了浙江省第一家形象专门店。 此商场虽然品牌化较高，但存在经营面积较小、硬件条件差、品种结构单一等缺陷； 香港环球商机商业地产集团 29 欧洲城 商圈发展分析 温州欧洲城坐落于温州江滨路，与五马街、公园路商业街区相接，融商业、居住、娱乐、休闲、游览、办公为一体。 建 筑总面积 230000 平方米，其中住宅面积 87370 平方米，商业与办公楼建筑面积 131735 平方米，绿化生态广场面积 30080平方米，道路广场面积 38560 平方米，地下建筑面积 60000 平方米，地下商场 5000 平方米，还能容纳 800 多辆小车。 其结构布局采用西方国家城市规划中常见的 “ 环形放射状 ” 布局：中心为商贸广场，多条步行街呈放射状向各个方向延伸。 工程内环建设以环形商业步行街衔接各类营业场所，周边布置高层公寓楼。 外环主要铺设异国风情景观，主要入口处仿效欧洲大陆标志性建筑，建有法国凯旋门、德国水景广场、意大利罗 马广场、荷兰郁金香广场、希腊柱廊广场等。 商业定位在超大型一站式购物 广场 ，在引进了 好又多、 必胜客、德克士、屈臣氏 、石头剪刀布 等 200 多个国际、国内一线品牌后， 但由于市场的激烈竞争及运营成本很高等因素， 丹璐广场经营不善已转型为奥特莱斯，许多知名商家已撤柜。 香港环球商机商业地产集团 30 车站路时代广场 发展分析 （ 1） 位 于温州市车站大道时代广场大厦裙楼， 2万多平方米 面积 ； （ 2） 现汇集国 内外中高档名品 20200余种，其中国际知名品牌 300 余个，包括 LANCOME、 ESTEE LAUDER、 Dior、MONT BLANC、 FERRAGAMO、 VERSACE、 HUGO BOSS、 MISS SIXTY、 TOMMY HILFIGER、 Alexandre、 CK Calvin Klein、CARAMELO、 Armani Jeans、 DIESEL等国际著名品牌 ； （ 3） 商业开业时间较早， 属于温州市老牌商场； （ 4） 随着多次的内部调整，商业由原来的中档定位，正调整为中档偏高的路线，知名品牌约占 50%； （ 5）相对温州银泰、开太，商场所处位置较偏，尤其是晚上，路灯昏暗； （ 6）商场周边商业未成行成市，且商业档次较低； 香港环球商机商业地产集团 31 （二） 瑞安 商业市场分析 瑞安 商业 总体情 况 （ 1） 消费市场持续走旺 ： 2020 年，全市社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。 分行业看，批发业零售总额 亿元，增长 % ；零售业零售总额 亿元，增长 % ；住宿和餐饮业零售总额 亿元，增长 %； （ 2） 全市拥有商品交易市场 82个，成交额超亿 元的市场 9 个，其中超十亿元的市场 2 个 ； （ 3） 居民购买力强劲，有着很高的消费水平 ： 09 年 14 月实现社会消费品零售总额 ，同比增长 %，增长速度排名位列 “ 三区两市 ” 第一，总量排名仅次于鹿城区居第二位。 ； （ 4） 汽车类零售额呈井喷性增长 ： 豪华汽车犹如雨后春笋随处可见，奔驰、宝马、保时捷、悍马等名牌汽车已是屡见不鲜，汽车消费更新换代频率加快 ； （ 5） 住宿餐饮业发展迅速 ： 住宿餐饮业 14 月实现社会消费品零售额 ，同比增。