瑞安五星级宾馆及商业服务项目定位报告

瑞安五星级宾馆及商业服务项目定位报告内容摘要：

览迷人景致  带有气垫和加热背靠的舒适浴缸，以及独家提供的 Desert Bambu™沐浴用品 特级豪华客房  56平米奢华空间  豪华超级睡床及绵织床上用品  超薄电视  舒适浴缸，以及独家提供的 Desert Bambu™沐浴用品 澳门皇冠酒店 澳门皇冠，延续享负盛名之澳洲皇冠品牌，成为亚洲区内首次拓展之业务，集时尚尊贵于一身之酒店及娱乐场，以专注服务高级娱乐市场为首要。 楼高 36层之澳门皇冠设计独特、用料高尚及服务超卓，为追求完美品味及着重细致要求之贵宾，提供无可比拟之六星级超凡礼遇。 酒店特色： （ 1）设有多层耀目之豪华娱乐场，容纳约 220张赌台及 180台博彩游戏机，并设有尊尚私人之贵宾厅。 （ 2）所有客房均可环回饱览澳门半岛之壮丽景致。 （ 3） 216间宽敞时尚的豪华客房均设有雅致的休息室、宽敞的衣帽间、等 离子电视及宽带上网。 浴室内极具气派的圆形大理石浴缸、日式独立淋浴室、内置式液晶电视以及精致瑰丽的浴室用品。 （ 4）入会手续简便并费用全免，会员每次于赌枱或角子机玩乐时，赚取奖赏积分。 只需于每次莅临澳门皇冠时，出示您的皇冠会会员卡，即可专享各种会员优惠、折扣、奖赏等等。 （七）五星级酒店规划建议 从温州及瑞安现有星级酒店客房数看：瑞安酒店市场竞争已很激烈 ,同时温州市客房数最多的五星级酒店仅有 409间客房； 瑞安酒店竞争相对激烈， 瑞安市市三星级以上酒店客房数量约总共为 1184间 /套，其中三星级客房 数量为 733间 /套，四星酒店客房数量为 451间 /套以上。 从数量我们可以看出，瑞安市星级酒店客房量竞争相对激烈。 在酒店的客房数量方面 ,瑞安三星级酒店客房数量以 120170间 /套为主，四星级酒店阳光和国际客房数量分别为 217和 313间 /套，温州五星级酒店客房最少的为温州市海悦名邸精品酒店，只有 106间 /套，客房数量最多的也只有 409间 /套，为温州香格里拉大酒店； 从温州及瑞安现有星级酒店建筑面积来看：建筑面积面积最小的仅有 20200平方米，最大的为温州滨海大酒店（ 85000平方米）； 瑞安三星级酒店 建筑面积主要以 1000015000平方米 为主， 四星级酒店阳光和国际酒店建筑面积分别为 38000和 43000平方米，温州五星级酒店建筑面积小的只有 20200平方米，温州万和豪生大酒店只有 32020平方米 ,温州华侨饭店也仅有 50000平方米； 从瑞安国际和阳光酒店 客户来源来看： 瑞安二家四星级酒店主力客源主要集中在政府、行政单位、本地人开房等，商务客户数量相对较少，以本地人为主的客户结构限制了本项目酒店在客房数量和建筑面积上不宜过大，同时瑞安本地已有国际和阳光这二家老牌四星级酒店，在客源相对变化不大和被分流 的情况，如果本项目客房数量和建筑面积上过大，则本项目面临相当大的市场风险； 从瑞安实际的情况来看，本项目五星级酒店客房功能面积不宜过大：瑞安虽然规划为浙江省现代化大型城市，但瑞安目前毕竟为县级市，同时，瑞安紧邻温州市区，距温州仅有约半小时的车程，交通的便利及更优的配套等将使一部份实力客户会选择到温州市区众多的五星级酒店； 从香港、深圳这二个浙江省外的沿海发达城市的五星级酒店来看 （ 1）香港主要五星级酒店客房数：客房数主要集中在 400500间 /套 酒店名 客房数（间 /套） 四季酒店 399 迪斯尼酒店 400 富豪酒店 425 帝京酒店 469 港丽酒店 513 洲际酒店 514 港岛香格里拉酒店 565 九龙喜来登酒店 782 柏宁酒店 803 （ 2）深圳主要五星级酒店客房数和建筑面积：客房数主要集中在 300450间 /套，建筑面积主要集中在 46万平方米 酒店名 客房数（间 /套） 总建筑面积（平方米） 丽思卡尔顿 273 37000 圣廷苑酒店 297 41000 京基喜来登酒店 368 60000 彭年酒店 397 72500 凯宾斯基酒店 390 46000 大中华喜来登酒店 418 35000 威尼斯皇冠假日酒店 446 58000 从长沙和合肥市这二个浙江省外城市的五星级酒店来看 （ 1）长沙市主要五星级酒店客房数和建筑面积 客房数主要集中在 300500间 /套以上，建筑面积主要以 4000060000平方米为主； 酒店名 房间数量（ 间 /套） 建筑面积（平方米） 长沙神农大酒店 344间 /套 60000 长沙南方明珠国际大酒店 208间 /套 40000 长沙通程国际大酒店 450间 /套 100000 长沙潇湘华天大酒店 598间 /套 85000 湖南同升湖通程山庄酒店 300间 /套 50000 华雅华天国际大酒店 560间 /套 86000 湖南天玺大酒店 216间 /套 32500 湖南国际影视会展（中心）酒店 22栋卧仙楼别墅、 9栋钓鱼湾别墅、 4栋雅韵庐及总统套房等，房间数量 (间 ):225 15000 （ 2）合肥市 主要五星级酒店客房数和建筑面积 客房数主要集中在 200400间 /套，建筑面积主要以 60000平方米左右； 酒店名 客房数量（间 /套） 建筑面积（平方米） 希尔顿酒店 561间 /套 86000 合肥古井假 日酒店 338间 /套 60000 索菲特明珠国际大酒店 261间 /套 20200 合肥外商国际俱乐部酒店 200间 /套 21000 合肥翡翠湖建国迎宾馆 153间 /套 48000 天鹅湖大酒店 264间 /套 64000 合肥泓瑞金陵大酒店 442间 /套 65000 从浙江省内杭州及宁波这二个浙江省内城市的五星级酒店来看 （ 1）杭州市主要五星级酒店客房数及建筑面积 客房数主要集中在 200400间 /套，建筑面积主要集中在 3000050000平方米，客房数最多的为 608间，酒店建筑面积最大的仅为 80000平方米； 酒店名 客房数量（间 /套） 建筑面积（平方米） 杭州西湖金座大酒店 287 25870 杭州海外皇冠假日酒店 331 12570 杭州歌德大酒店 196 64000 杭州凯悦酒店 410 61000 浙江大酒店 328 65000 浙江紫晶大酒店 309 59946 杭州香格里拉 382 58000 杭州瑞豪中心酒店 308 41000 浙江维多利亚丽嘉酒店 178 20200 杭州蓝天 .清水湾国际大 185 40000 酒店 浙江国际大酒店 212 30000 浙江西子宾馆 210 27140 米兰洲际酒店 132 18000 杭 700 30105 州开元名都大酒店 索菲特世外桃源度假酒店 301 36000 杭州龙 530 55000 禧福朋喜来登酒店 杭州金马饭店 608 23300 浙江百瑞国际大酒 297 36000 店 杭州国大雷迪森广场酒店 285 44340 杭州爱丁堡假日酒店 290 25700 杭 346 45000 州雷迪森龙井庄园 索菲特西湖大酒店 220 32800 华庭云栖度假 346 16000 酒店 杭州众安假日酒店 417 35000 杭州阳明谷希尔假日酒店 180 20200 杭 286 30000 州香园饭店 西湖国宾馆 180 30100 第一世界大酒店 596 80000 杭州凯恩戴 253 33650 斯大酒店 浙江东方豪生大酒店 239 38000 （ 2）宁波市主要五星级酒店客房数及建筑面积 客房数主要集中在 300450间 /套，建筑面积主要集中在 4000060000平方米，客房数量最多的仅有 745间； 酒店名 客房数量（间 /套） 建筑面积（平方米） 宁波华侨豪生大酒店 450 95000 宁波万达索菲特大饭店 290 40000 宁波大榭国际大酒店 254 36000 宁波凯洲皇冠假日酒店 435 80000 中信宁波国际大酒店 286 65000 宁波九龙湖开元华城度假村 353 60000 宁波远洲大酒店 287 37000 宁波南苑饭店 429 40000 宁波香格里拉大酒店 745 130728 总结： 通过以上分析，香港、深圳这类发达城市客房数主要集中在 350500间 /套；长沙及合肥市这类相对不发达城市客房数主要集中在 300500间 /套以上，建筑面积 主要以 4000060000平方米为主；杭州、宁波、温州这类浙江省内城市的五星级酒店的 客房数主要集中在 200450间 /套，建筑面积主要集中在 3000060000平方米；同时我们综合考虑到瑞安现有星级酒店的客源结构、城市现实情况及酒店后期运营等因素，所以我们建议从市场现实和科学的角度出发，缩小本项目五星级酒店的客房数； 我们建议本项目五星级酒店客房数控制在 350400间 /套，客房建筑面积在 40000平方米左右最为科学和适合市场； （八） 投资和管理酒店模式定位 从投资和管理的运营角度，目前，在国 内外投资和管理酒店主要有六种模式： 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系 优点： 在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队，知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。 缺点： 在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。 大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。 模式二：投资者自己管理经营，但 是加入一个更大的联盟团队来获得一些支持 饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。 国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织（ Leading Hotels of The World）、世界小型豪华饭店组织（ Small Luxury Hotels of the World Ltd.）等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。 优点： 在于选择加入饭店联盟所支持的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以 保持相当的独立性。 缺点： 由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。 此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理 投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。 优点： 如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业 的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 缺点： 在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。 而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。 此时，管理公司的选择和增强营销能力。 这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。 模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。 优点： 在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影 响力提高自己的销售能力。 一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营善的变化而变化。 对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。 缺点： 在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。 模式五：委托管理 +特许经营的双重运作 饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协会，即：一家饭店可 以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务 —— 管理服务和品牌及相关营销服务。 目前，诸如希尔顿、喜来登等大型。