珠海旺角商业文化中心销售策划方案

珠海旺角商业文化中心销售策划方案内容摘要：

本上都不是经营者，主要用于出租，获取稳定的投资回报。 投资商客理想的投资回报一般在 8%以上。 针对本项目纯商业物业的实际情况，我们建议采取 售后三年返租 及 带租约发售的模式，将使项目实现发展商、投资商客及经营商三赢局面。 这种建议基于以下理由： 保证整个项目的整体性，更好地贯彻“统一规划、统一管理、统一推广”的经营思路，有利于项目整体竞争力的打造。 保证商铺投资商客的稳定收益，实现投资商客即 投资即受益，增强投资商客投资信心。 整体经营使经营商对后续经营管理充满信心，有利于品牌入驻，尽快实现旺场。 使商铺一推出就为市场看好，可以拉动商铺售价上扬，产生旺销效果。 因此我们建议将商铺销售给业主后将商铺按 6%或 8%的回报率返租，由发展商按照整体规划进行招商、经营。 ※ 具体操作要点如下： 所销售的商铺全部予以返租。 大投资客（银行、药店等）品牌商家用于自营，因其形象良好、利于业态完整可以自营不返租，个别小投资商客用于自营的由格力置业定夺。 商铺销售合同签订的同时，就同投资商客签订商铺返租合同。 返租自项目开业（ 2020 年 5 月 1 日）之日起计租， 建议 争取返租免租期三个月（需同业主协商）。 返租商铺租金由格力旺角商业管理公司（需组建）支付给投资商客。 为进一步坚定商铺投资客的信心，商铺采取先租后售，实现投资零风险。 返租回报款支付方式有一次性支付和分期支付（按三年每年支付一次）两种，由业主自主选择。 三年返租期满，整个项目旺场，商铺升值，可由投资商客自行经营或出租，或由发展商与业主另行协定。 根据我们对商铺的分割规划、功能规划及招商条件，现对销售商铺进行售后三年返租效益评估如下： 评估前提： 目 前，在珠海及周遍城市，商业地产运做中，商铺销售时大多采用 “带租约捆绑式销售 ”或 “返租式销售 ”。 但运用比较多的销售方式是 “返租式销售 ” （发展商在销售时，在规定年限内按一定的销售比率回收业主商铺的使用权）按返租三年计算，设定第一年的出租率为 70%（包含 3 个月免租期及空置率） ，第二年出租率 95%，第三年为 100%。 返租按 A、 B 两种方式。 则：返租单价 (元 /㎡ )=销售价格 (元 /㎡ )（ A、 B）返租回报率； 出租单价设定第一年为：一层为 100 元 /㎡月，二层为 50 元 /㎡月，后两年年递增率为5%。 售后返租效益评估 （ 返租年回报率按 6%计算，一次性支付） 项目 年返租成本 （元） 三年返租总额 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 总计 （元） 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 一楼 5951213 17853639 53703 5414121 9184282 3233069 10151048 4199835 2018784 二楼 575757 1727271 63559 512198 1086864 511107 1202071 625514 624423 合计 6526970 19580910 600652 5926318 10271146 3744176 11352319 4825349 2643207 售后返租效益评估 （返租年回报率按 8%计算，三年每年支付一次） 返租分析： —— 若按 返租年回报率按 6%计算：三年的返租总额为 19580910 元， 而三年出租租金为 22224117 元，实际收益为 2018784 元； —— 若按 返租年回报率按 8%计算：三年的返租总额为 26107878 元，而三年出租租金为 22224117 元，实际收益为 3883761 元； —— 以投资资金的运作角度，按 6%返租，开发商需支付返租成本 6526970 元，三年合计 19580910 元；按 8%返租，开发商需支付 返租成本 8702626 元，三年合计 26107878元。 —— 考虑到资金流的因素，按 6%返租销售时一次性将三年的租金支付给业主，一次性的付出，给业主很大的投资信心保证。 按 8%返租销售时 分期支付可以使资金链畅通，盘活资金，亦是企业发展的可取之道。 在销售的实际操作中，按 8%的返租成本返租，三年发展商表面上亏损 3883761元，但由于 返租式销售比原规划的传统式销售增加收益 22775695 元， 故采取返租式项目 年返租成本 （元） 三年返租总额 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 总计 （元 ） 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 一楼 7934950 23804850 537093 7397858 9184282 129332 10151048 2216098 3932428 二楼 767676 2303028 63559 704117 1086864 319188 1202071 433595 48666 合计 8702626 26107878 600652 8101974 10271146 1568520 11352319 2649693 3883761 租售发展商实际收益为 18891934 元。 由上面的分析表可以看出：开发商在销售时采取售后返租三年的模式销售，既能保证销售时期的销售力和销售额，在销售后也能维持商场经营范围的完整性，统一进行后续商场经营管理，保证开发商在返租三年内的租金收益最大化，实现铺位升值的期望。 商铺销售策略： 商铺卖点营造 : 以项目的整体经营规划为特色，以珠海、澳门、中山为重点市场，辐射至整个珠三角。 以珠海新香洲商业领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。 项目发展前景广阔，投资价值更为显著。 以 “文化香洲、财富旺角 ”为主打吸纳品牌主力店及主题专业店进驻经营，提供广阔的商业舞台及创建理想的经营环境。 营造浓厚的商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售进程。 ——强化 SHOPPING MALL（购物中心）的投资前景，以及与项目统一整体的经营规划，增强投资信心。 ——强化项目地块发展前景及新香洲的发展前景。 ——借助品牌主力店的优势，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。 ——强化商铺升值空间，并以珠海同类项目进行价格类比，突出项目发展优势。 吸纳大型超市进驻，增加人流及品牌效应。 带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且珠海新香洲仍未出现大型超级市场，我们将发挥其品牌效应及优势。 我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻 ，借助其品牌效应及知名度，带动整体商 铺的销售。 销售控制、分批推广： 进行商铺销售控制，有利于商铺销售阶段有序推进，主要表现在： —— 为防止好商铺一哄而上全部挑完，相对差一点的商铺全部空置的现象。 众所周知，尾铺是最难处。