江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范

江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范内容摘要：

牌、拍卖与协议出让 等土地 一级 市场交易 资料 与转让 、租赁、抵押、作价入股等 土地 二、三级市场 交易 资料。 日常 地价 动态 监测与 基准地价更新可 只 需收集 当期交易资料。 相关社会经济资料 （ 1） 城镇当 期 发展指标 包括 当 期 国内生产总值（ GDP）增长幅度、全社会固定资产投资、财政收入、居民人均可支配收入 、物价变动 等经济发展指标。 （ 上述“当期”在地价动态监测时指本季度，在基准地价更新时指本年度，下同。 ） （ 2） 城镇当 期 房地产市场相关数据 包括房屋平均交易价格、房屋交易单价最高 值、房屋交易单价最低值、房屋 季 度 供应量、房屋 季 度 实际成交量、房地产开发总投资等指标。 （ 3） 城镇 人口变动状况 包括人口总量、人口增长速度、人口性别比例等指标。 （ 4） 城镇 产业现状和发展方向 包括地区目前产业发展情况和未来发展趋势的相关文本资料等。 5 （ 5） 城镇 规划资料 包括城市规划文本、图件资料；开发区规划文本、图件资料；旅游风景区等的规划文本、图件资料等。 （ 6）土地、房地产市场供需关系分析报告 上述 所有资料中的数据均应为 工作 范围内的统计数据。 资料调查的一般要求 （ 1） 所有文档资料 均应同时具有文字版与 word 格式 电子版。 （ 2）所有表格资料应按照附录的要求填写，并制作成 excel 格式电子版。 （ 3）所有图件均应按《城镇地籍调查 规程 》 的要求数字化，统一为 GIS 平台下矢量化的电子图 ；各不同地理要素应分图层标注； 地价监测点 与交易样点在 工作底 图 上 必须 标注。 （ 4） 房 屋 交易资料要求同一 时期 、同一 区段（或相同区 段） 和用途的样点不少于 3 个。 （ 5）所有调查资料由调查人签字、调查单位盖章后均应装订成册。 8 8. 地价区段划分 地价区段划分的原则 地价区段 系指 城市基础设施、公共设施、 公用设施、 环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当（原则上商业与住宅用地最高值与最低值相差不超过 30%、工业用地不超过 10%）的封闭区间。 与城市规划衔接原则 所划分的地价区段，其土地用途应与城镇规划所确定的功能保持一致。 面积适中原则 所划分的地价区段，其面积大小应保持适中。 各地可根据地价 管理的需要及地价变化的区间具体确定地价区段面积的大小。 与行政辖区相适应原则 在划分地价区段时，不打破已有行政辖区界线，原则上地价区段 6 不跨街道。 保持宗地完整性原则 在划分地价区段时，应保持地价区段内宗地的完整性。 地价区段的划分要求 地价区段应按商业、住宅、工业三种用途划分，若有需要，也可按特定用途划分。 各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个基准地价更新范围 ，但评价范围内任一 宗地 应保证至少有一种用途地价区段 覆盖。 地价区段在 已有 城镇土地级别的基础上划分，以保持 土 地 定级估价成果 的延续性。 开发区应单独划分地价区段，但原则上不超过 2 个区段。 一般 只需划分工业地价区段，若有必要也可划分其他用途地价区段。 地价区段的划分程序 地价区段初步划分 地价区段初步划分可选用经验判别法或地价等值线法，在工作底图上进行。 经验判别法 依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规律划分地价区段。 其 主要步骤 为 ：邀请熟悉情况的专家，以 现有 城市地价动态监测成果 为基础，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变 化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界。 地价等值线法 以监测点地价和市场交易样点地价为基础绘制地价等值线，结合各用途用地类型分布特点划分地价区段。 其 主要步骤 为 ：以城镇地价 7 动态监测样点地价与交易样本地价为依据，用克里金插值等方法在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线，再以宗地界线、街区道路、河流及 其他 线状地物为依据，勾勒出地价区段的边界。 实地踏勘 对内业划分的 地价区段进行实地踏勘，调整 、重划不合理 的地价区段边界。 地价区段的编号 按 附录 B 要求编号。 面积量算 量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并填写地价区段登记表。 各用途实际土地面积根据城镇地籍资料数据计算。 9 9. 地价监测点布设与 审 核 地价监测点的设立原则 （ 1）代表性原则 所选择的地价监测点 在 利用条件、利用状况、开发程度等方面 应具有 所在地价区段的 代表性； （ 2）稳定性原则 所选择的地价监测点应在较长时间内不会发生灭失、重建、用途变化等情况； （ 3）标识性原则 所选择的地价监测点应易于观测。 地价监测点数 量要求 （ 1） 地价监测点 总数 省会城市和省辖市 不应低于 120 个， 其他城市总数不应低于 60 个。 其中： 商业、住宅 地价监测点 分布密度应达到 不少于 1 个 /km2。 工业用地地价监测点 总数 省会城市和省辖市 不 8 少于 20 个，其他城市 不少于 10 个。 （ 2） 商业与住宅用地地价区段应达到每区段 各用途 至少 有 2 个地价监测点 ；工业用地地价区段应达到每区段至少 有 1 个 地价监测点。 地价监测点布设 （ 1）地价监测点 以 地价区段 为单元 布设， 同时应与已有城镇地价动态监测成果相衔接，并填写地价监测点登记表，拍摄宗地照片。 （ 2）地价监测点必须是形状规则、具有明确界限、且利用现状、开发程度与区段内涵一致的独立宗地。 （ 3）每个地价监测点都必须在地价监测点图上标注位置， 各用途地价监测点的分布应尽可能均衡。 （ 4）每个地价监测点必须编码， 编码 规则见 附录 B。 地价 区段与 监测点审核与确定 领导小组 通过内业审查与实地核 对 ，对地价区段划分的合理性、 地价监测 点的代表性、地价监测点的数量、密度、分布均衡程度进行审核，并出具书面审核意见。 10 10. 监测点地价评估 监测点地价内涵 监测点地价 是指通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 监测点地价评估要求 （ 1）分别评估监测点现状条件下与设定条件下 的 地价 水平 ，评估值为监测点地面价。 有条件的地方还可测算楼面地价。 （ 2）监测点地价 评估时 不考虑他项权利限制。 （ 3）应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法。 9 （ 4）地价评估报告采用统一的格式 （ 格式见附录Ｇ ） ，并由 两名 以上 注册土地估价师签字。 监测点地价评估 技术要求 按《城镇 土地估价规程》的要求 ，对地价监测点地价进行评估。 （ 1）若所选择的地价监测点在 报告期 内发生过正常交易，则其地价可直接 采用 基准日 、土地开发程度、土地使用年限、容积率等修正。 （ 2） 若在报告期内未发生过正常交易，则应选取同区段内类似的至少 3 宗地作为比较案例， 采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等估价方法进行评估 ，原则上以市场比较法为主。 所采用的评估参数均应为评估基准日水平。 （ 3）若同区段内无法选取类似 3 宗比较案例，可从开发水平相仿、地价水平接近的地价区段内选取比较案例。 11 11. 地价的测算 区段地价的测算 区段地价为地价区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，容积率为区段平均容积率，某用途法定最高出让使用年期出让国有土地使用权的价格。 区段地价采用区段内监测点地价 面积 加权平均计算，其计算公式为： 区段地价 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D— 区段地价 ； kJ — 监测点 k 的地价； 10 kS — 监测点 k 的面积； n— 区段 内监测点 个数。 分用途市区 及市域 地价的测算 将 市区 某用途所有区段地价进行 面积 加权平均，测算该用途市 区 地价。 其计算公式为： 某用途市区地价 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y — 某用途市区地价 ； kJ — 区段 k 的地价。 kS — 区段 k 的面积； n— 某用途区段 个数。 同理可测算出市域分用途地价。 城市综合地价的测算 将分用途地价进行 面积 加权平均，测算城市 市区 综合地价。 计算公式为： 城市市区综 合地价 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz— 城市市区综合地价 ； kJ — 用途 k 地价； kS — 用途 K 地价区段总 面积； n— 土地用途种类，默认为 3； k— 土地用途，默认 1 对应商业用途， 2 对应住宅用途， 3 对应工业用途。 同理可测算出 城市 市域综合地价。 11 12 12. 地价指数 的 测算 区段地价指数的测算 区段地价指数分为区段定 基 地价指数和区段环比地价指数两种。 （ 1）区段定 基 地 价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为 100。 区段定 基 地价指数计算公式为： Iy = 100?oyPP 式中： Iy——某一用途某一区段定 基 地价指数； yP ——某一用途某一区段 当期 地价； ——某一用途某一区段固定基期地价 （基期默认设定为 2020 年12 月 31 日）。 （ 2）区段环比地价指数等于某一用途某一区段 当期 地价与该区段上 期 地价的比率。 区段环比地价指数计算公式 为： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy——某一用途某一区段 当期 环比地价指数； yP ——某一用途某一区段 当期 地价； 1?yP ——某一用途某一区段 上期 地价。 城市分用途地价指数的确定 城市某用途 定基 地价指数 I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I— 城市某用途 定基 地价指数； kI — 区段 k 的 定基 地价指数； kS — 区段 k 的面积； 12 n— 某用途区段个数。 同理，将 kI 替换为区段环比地价指数，即可测算出城市某用途环比地价指数。 城市综合地价指数的确定 城市综合地价指数 Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 综合 定基 地价指数； kI — 用途 k 的 城市定基 地价指数； kS — 用途 k 总 面积； n— 土地 用 途 种数，默认为 3； k— 土地用途，默认 1 对应商业用途， 2 对应住宅用途， 3 对应工业用途。 同理，将 kI 替换为用途 K 城市环比地价指数，即可测算出城市综合环比地价指数。 13 13. 基准地价 体系 的 建立 基准地价包括区段基准地价与级别基准地价， 原则上只建立区段基准地价体系，级别基准地价只作为政府掌握地价水平的参考。 基 准日 默认为每年的 1 月 1 日。 区段基准地价 体系建立 区段基准地价的内涵 区段基准地价 是指城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程 度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的出让国有土地使用权价格。 区段基准地价 的测算 首先按 公式确定当年最后一个季度区段地价，然后 用区段内相应用途的正常交易地价进行验证，原则上商业与住宅用地地价区 13 段市场正常交易地价与基准地价的差值不超过基准地价的 30%，工业用地不超过 10%。 最后将通过验证的区段地价值取整为 5 的整数倍作为区段基准地价。 区段内宗地地价评估修正体系的建立 为方便、快捷、高效地评估出宗地地价，在区段基准地价基础上建立区段内宗地地价评估修正体系，其修正因素按用途分类列表如下： 表 2 区段内宗地地价评估修正体系影响因素表 土地用途 必选因素 备选因素 商业用地 容积率、临街宽度与深度、形状、拐角地、楼层 特殊地理位置（地铁出入口、停车场边）面积大小、宽深比等 住宅用地 微观环境、容积率、楼层 、朝向 绿化率、学区房、建筑密度、心理因素等 工业用地 区位、集聚程度 形状、面积大小、自备码头等 根据各地价区段的实际情况，各地可从上表中选择恰当的因素，按《城镇土地估价。