连云港市市区基准地价技术报告

连云港市市区基准地价技术报告内容摘要：

图 11 连云港市市区 地价动态监 测技术流程图 调整、划分地价区段 土地定级与基准地价更新成果 城市地价动态监测成果 地价区段 地价监测点 地价区段是 否需要调整。 监测点是否灭失、变更。 调整、补充地价监测点 外业调查 地价监测点 资料 市场交易样点资料 其他相关资料 确定监测点地价内涵 确定估价 参数 否 是 是 否 土地市场交易样点 房屋市场交易样点 市场比较法 收益还原法 剩 余 法 成本逼近法 监测点地价 区段 平 均地价 城市平均地价 \指数 房屋年度供需资料 相关社会经济指标 土地年度供需资料 专家论证 验证 提交成果 分用途地价 \指数 7 基准地价更新技术路线 本次 连云港市市区 基准地价更新的技术路线是在 2020 年度 连云港市市区 基准地价更新成果和 2020 年 第四季度 连云港市市区 地价动态监测成果的基础上 ， 利用计算机测算的区段地价结果，结合各区段实际状况，确定各用途区段基准地价。 采用特尔斐法确定区段地价影响因素 及其 权重，并调查市场交易样点，测算各区段基准地价的变动幅度，建立宗地地价的修正体系。 在此基础上，按地价水平接近、土地利用类型相似的原则，采用数理统计方法对 调整 的地价区段进行归并，形成分用途土地级别并确定各用途土地级别基准地价 ，从而建立连云港市市区 基准地价更新成果。 具体技术流程图详见图 12。 图 12 连云港市市区基准地价更新技术流程图 确定区段基准地价 区段基准地价验证 划分 土地级别 基准地价确定 基准地价成果论证与验收 土地市场交易样点地价 2020 年第四季度区段地价 确定级别基准地价 区段基准地价修正体系建立 8 五、工作进程 准备阶段 2020 年初， 成立工作小组和技术小组，确定更新的工作范围；制定工作 方案 和技术方案；进行技术方案论证；编制工作底图；印 制调查表格；成立调查队伍，培训调查人员。 资料收集阶段 按季度 组织调查人员收集 整理 连云港市市区 2020 年土地出让、转让、征地等资料；按季度调查房地产市场交易资料、社会经济发展资料；按季度实地勘查并补充和更新地价区段、地价监测点资料；调查资料的检查、补充和整理归档；资料论证和验收。 内业处理阶段 在下季度第一个月 20 日前完成每个季度地价监测资料的预处理、输入和建库；地价区段和地价监测点的确定；地价监测点地价评估与区段平均地价测算；地价指数的测算。 在 2020 年初完成区段基准地价的确定；土地级别划分与级别基准地价的确定；编制报告和成果图件。 成果论证、听证与验收阶段 由 市 国土资源局组织内部各主要 处室 代表 、 各政府相关部门代表、企业代表和群众代表对 进行成果 论证、听证，根据论证、听 证意见和建议对成果进行修改完善，形成最终成果，报 省 国土资源 厅 验收。 六、工作成果 文字成果 《 连云港市市区 地价动态监测与基准地价更新报告（ 2020 年度）》 《 连云港市市区 区段基准地价修正系数表与 影响 因素指标说明表 》 连云港市市区 地价动态监测点资料汇编 图件成果 连云港市市区 商业用地区段基准地价图 9 连云港市市区 住宅用地区段基准地价图 连云港市市区 工业用地区段基准地价图 连云港市市区 商业用地级别基准地价图 连云港市市区 住宅用地级别基准地价图 连云港市 市区 工业用地级别基准地价图 连云港市市区 监测点分布图 连云港市市区 市场交易样点图 其它成果 连云港市市区 地价动态监测与基准地价评估资料档案和数据库 地价动态监测与基准地价成果管理与更新信息系统 10 第 二 章 地价动态监测 第 一 节 监测范围的确定 2020 年， 连云港市 市区建成区面积 突破 120 平方公里，全市城市化水平提高到 46%， 建设规模、投入总量、发展水平再创历史新高。 《 连云港市城市 总体规划（ 20202030）》确定的 城市 规划区范围为：包括中心城区在内的连云港市区行政辖区（含 2020 年底行政区划调整后纳入市区的浦南镇和岗埠农场），以及灌云县善后河以北地区、白塔埠机场控制区和市区东部近海部分浅滩海域 ， 总面积约为 1500平方公里。 综合考虑 连云港市 建成区各类用地布局现状和近期建设规划，结合 连云港市 地价管理的现实需要，最终确定本次 连云港市市区地价动态监测与基准地价更新工作范围为 包括 海州城区（ 含 海州经济开发区）、新浦城区（含南城镇、宋跳高新区 、浦南工业园 ）、连云城区（含东西连岛、滨海新区 、板桥工业园区 ）、连云 港市经济技术开发区（含大浦工业区）约 平方公里围合区域，即东至黄海，南 至妇联河、烧香河 、张跳村 ，西至临洪河、 沈海 高速、 蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围） ，工作区域全部位于新一轮土地利用总体规划确定的 城市 建设用地规模边界线内。 与 2020 年度工作范围保持了一致。 具体见 连云港市市区 地价动态监测与基准地价更新工作 范围图 (图 21)。 其中，商业用地地价监测与基准地价更新范围 主要分布于 陇海中路、通灌南路、解放中路、海连中路等市级商务中心区和解放东路、海连路、朝阳路等商业街辐射的区域，以及连云城区组团的中山路、中华路等城区中心及海州老街、 四季农产品交易中心 市场 、 钢材市场 、兴隆装饰城等专业市场 ， 商业用地地价区段总面积 公顷，均为 市区 建成区； 住宅用地地价监测与基准地价更新范围，主要集中在新海城区和连云城区 ， 其分布的区域 在空间上较为集中、连片，住宅 11 用地地价区段总面积 公顷，主要为 市区 建城区和近期建设规划区；工业用地地价监测与基准地价更新范围为整个监测区域， 连云港市市区 的工业用地主要分布于几个工业集中区内， 包括：连云港经济技术开发区、出口加工区、连云开发区、新浦开发区、海州开发区、宋跳高新区、大浦开发区和板桥工业园等八个 工业 片区， 非工业集中区内也 有 零星 工业企业 分布，故工业用地 监测范围覆盖了整个区域，工业用地地价区段总面积为 公顷。 第 二 节 地价影响因素分析 一、政策背景 2020 年 以来， 房地产业继续保持上涨态势， 中央多次加大对房地产市场的调控力度， 从信贷、土地、保障房、税收等多方面调控房地产市场，从以往数次调控来看，政府调控房地产市场的逻辑趋于明朗，促供给抑需求的手段已是屡见不鲜。 2020 的政策调控中，促供给的政策主要包括土地政策、预售制度完善、预售资金监管、土地增值税清算等，抑需求的政策主要包括信贷政策、限购、限外、契税等，在 扩大市场有效供给的同时，减少市场有效需求，达到遏制房价过快上涨的目的。 二、 连云港市 经济社会 各项工作取得了新的成绩 2020 年， 连云港市 完成地区生产总值 1150亿元， 同比增长 14%，工业增加值、服务业增加值、社会消费品零售总额均超过 400 亿元，城市居民人均可支配收入 19000 元、农民人均纯收入 6850 原，均增长 12%。 企业退休人员基本养老金人均增长 10%以上，实现与上海异地就医结算，五项社会保险参保率均超过 95%，新农合、城镇居民医保筹资水平和低保标准进一步提高，居民消费价格指数低于省控标准。 连云港市 社会经 济保持平稳较快发展的总体格局对土地市场产生了积极影响，带动了土地需求，引起土地价格上涨。 三、城市建设取得新进展 12 2020 年， 连云港市 创 新城乡体制机制、跨越推进功能配套、优化宜居宜业环境、全面推进国际性海滨特大城市建设。 城乡建设完成投入达 420 亿元，共实施城乡建设项目 1100项，增长 220%。 市区建成区面积突破 120 平方公里。 按照 “中心成网、外围成环、东进北连、四周通达 ”的建设目标，新建、续建新建东路跨西盐河桥、郁洲南路跨玉带河桥、青河路跨玉带河桥、振海路跨玉带河桥等 4座桥梁 ； 建设郁洲南路、科苑北路、学院 北路等 22 条城市道路。 完成新东方加压站、东山泵房迁建工程，在苏北第一家开工建设自来水深度处理工程。 新增管道燃气用户10000 户，建成车用燃气钢瓶检测站，完成公交车和出租车燃气改装100 辆，城市气化率达 98%。 坚持以创建国家园林城市为抓手，全面推进园林绿化建设，新增绿地面积 287 公顷，完成投资 亿元。 城市绿地面积 3910 公顷，绿化覆盖面积 4467 公顷，绿化覆盖率 %，绿地率 %，人均公园绿地 平方米，均超过国家园林城市指标。 全面推进流域减排工作，切实保障饮用水源安全，逐步提升监管治理 水平， 共有 71 家企业安装 COD在线监控设备 67套，烟气在线监控设备 15 套。 把好环境准入关口，强化源头控制，保证建设项目环评率 100%。 加快污水处理厂建设步伐，推进污水截流管网建设。 加快高污染燃料禁燃区建设，推动燃煤电厂脱硫，有效削减二氧化硫排放总量。 加强工业固体废物综合利用，加强噪声达标区建设与管理，确保建成区噪声达标区覆盖率达 90%以上。 随着 连云港市 基础设施建设和公用设施条件以及生态环境的改善，进一步提高了土地使用效益，促进了 连云港市市区 土地质量的提高。 四、房地产市场交易活跃，价格持续攀升 2020 年 ， 市区完成房地产投资 699947 万元，同比增长 %，其中住宅投资 529740 万元，同比增长 %；施工面积 万平方米，同比增长 %；新开工面积 万平方米，同比增长 13 %；竣工面积 ，同比降低 %；商品房累计批准预售面积 万平方米，同比上涨 %，其中商品住宅累计批准预售面积 ，同比上涨 %；商品房登记销售面积 万平米，同比下降 %，其中商品住房登记销售面积 ， 同比下降 %。 受房地产市场交易活跃推动，2020 年经营性用地出让较快增加，土地出让溢价比例明显扩大，地价上涨明显。 五、工业经济逆势上扬，工业地价稳步提高 2020 年， 工业经济高位运行。 实现规模以上工业增加值 亿元，增长 %，高于全省平均增速 ，居全省第二位；实现工业总产值 ，增长 %。 20 强工业企业实现产值 亿元，增长 %，总量占规模以上产值的 %，拉动增长 个百分点。 新海石化、镔鑫特钢、启创铝制品、国电联合四家企业产值 增幅超过 100%，分别增长 %、 %、 %、 倍。 规模以上工业实现主营业务收入 亿元，增长 %；完成利润总额 亿元，增长 %；亏损企业亏损总额下降 %；工业经济综合效益指数为 %，较上年提高了 ；全员劳动生产率 222614 元 /人，增长 %。 在列入统计的 89 种主要工业产品中，保持增长的有 61 种，下降的有 28 种。 总体上，受工业经济逆势上扬影响， 连云港市 工业用地地价稳步提高。 第三节 地价区段调整与监测点更新 一 、 地价区段调整 根据各区域商业的繁华状况、商业网点的分布状况和集聚程度，居住的区位条件、基础设施配套、区域环境、房屋建筑结构、建成年代和交通条件，工业的区位条件、基础设施条件、交通状况和产业聚集程度，结合市场交易资料反映的房地产租金和售价情况， 分别 对2020 年度商业、住宅和工业用地地价区段逐一进行检查和复核。 结 14 果表明， 2020 年划分的地价区段总体上分布均匀，区段面积大小适中，对 2020 年度地价监测来说具有较好的合理性，但由于城市建设等因素带来的地价水平和空间结构变化，需对部分地价区段进行调整，以适应 2020 年度地价监测的需要。 2020 年度地价区段调整， 随着通灌北路拓宽改造的完成及 三禾城中城临街商业地发展，通灌 北路与新新路商业氛 围有了较大区别，故将通灌北路与新新路商业区段进行拆分， 因新新路商业道路的交易样点房屋租金及地价水平与 原市化路 民主路区段 相当，故将两个区段合并 ； 随着连云新城的开发建设，大港路南北两侧发展不平衡的影响，将原碱厂住宅用地区段拆分为两个区段 ； 工业用地地价区段调整情况见表 21。 表 21 连云港市市区工业用地地价 区段调整汇总表 调整前地价区段名称 调整后地价区段名称 调整依据 新浦老城区 新浦主城区西盐河东 因 “退二进三 ”政策的推进，上述 区段 交通状况、基础设施条件、土地利用状况接近， 故设计将三个区域中心的工业区段进行归并 车管所 新浦新区 水表厂 新浦主城区西盐河西 临洪 墟沟 墟沟 平山 双菱化工 德邦化工 德邦化工 猴嘴 大浦 因。