耀江集团宿迁市宿豫新区项目市场报告

耀江集团宿迁市宿豫新区项目市场报告内容摘要：

迁城市化水平已从建市之初的 %上升至目前的 31%，年平均增幅在 3%以上，增幅居江苏省城市前列。  宿迁 的城市化水平增长速度明显落后于经济发展增长速度，经济的快速发展对城市化水平的要求相对较高，这为宿迁的房地产市场发展提供了良好的契机。 宿豫新区项目市场报告 第 9 页 共 45 页 （ 2）、 苏北五市经济总量对比分析 苏北五市经济总量比较图（亿元）050010001500徐州 淮安 盐城 连云港 宿迁 2020年 2020年 2020年 苏北五市个人经济指标对比图（元）0500010000150002020025000徐州 12020 9840淮安 9597 8209盐城 10928 9362连云港 8891 8872宿迁 6474 6378江苏省 20200 10482人均GDP 城镇可支配收入  宿迁 市 国民经济 发展 的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市 ，相对 江苏 省其他城市而言，宿迁仍旧是一个欠发达城市。 宿豫新区项目市场报告 第 10 页 共 45 页  从 经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。  2020－ 2020 年， 宿迁 市房地产 开发投资年均递增 ％，居苏北五市第一位。 这说明了宿迁市地房地产业发展比较成熟，市场潜力比较大。 （ 3）、 宿迁市产业结构分析 近五年宿迁市产业结构变化图% %% % %% %% % %% % % % %0%20%40%60%80%100%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年第一产业 第二产业 第三产业  实现 “二、一、三 ”到 “二、三、一 ”的历史性转变。 工业经济对城市快速发展的支撑作用日益体现。  第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升 ，第三产业的发展很大程度上 可以推动、决定整个城市消费水平的发展。  目前宿迁市 自身产业力不强，房产市场相对缺少产业引擎。 宿豫新区项目市场报告 第 11 页 共 45 页 （ 4）、 宿迁市居民收入及消费结构分析 近五年宿迁市民收支结构分析4617 489950415591637241373230 3356 3464397544042639010002020300040005000600070002000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年宿迁市人均可支配收入（元） 宿迁市人均消费支出（元） 宿迁市居民消费能力分析图0500100015002020食品支出家庭设备及服务交通通信教育文化娱乐居住 其它%%%%%%消费比例（元） 增长幅度 近五年来，宿迁市居民收支呈现稳定的增长趋势， 2020 年城市居民人均可支配收入 6372元 ， 比上年增长 %。 城市居民人均消费支出 4404 元，比上年增长 %， 八大类消费呈 “五升三降 ”格局。 随着居民收入的不断增加，其消费结构也不断的发生变化，住宅消费的比例进一步上升，改善性需求占据很大一部分比例，这有力地推动了 宿迁 房地产市场的良性发展。  宿迁市民在居住方面的支出增长幅度最大 ， 作为 新兴 发展中的 城市，宿迁近两年 房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。  居民支出中食品比例过高， 与其它 发达 城市 存在一定 差距 ， 生活质量有待进一步提高。 宿豫新区项目市场报告 第 12 页 共 45 页 （ 5）、 宿迁市固定资产投资分析 近五年宿迁市固定资产投资额（亿元） 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2020年上半年 2020 年上半年，宿迁市 固定资产投资 继续保持 大幅度增长 趋势，共 完成全社会固定资产投资 亿元，比上年增长 %。 其中城镇固定资产投资 亿元，增长 %。 其中 房地产开发完成投资 亿元，增长 %，占整个固定资产投资额的比例更是突破性的达到 %，超过 2020 年全年房 地产投资总额。 从这一组数据可看出，房地产投资在全社会投资总额的比例不断加重，开发力度进一步加大，也就预示着房地产市场的不断走好。 城市经济发展远景规划和目标 发展思路：  实施五大战略 ： 强农富民、工业突破、城镇带动、全面开放、科教兴市；  实现四大目标 ： 改革开放大突破、经济结构大调整、中心城市大推进、区域发展大跨越；  调整三大结构 ： 调整产业结构、所有制结构和城乡结构；  提高两大收入 ： 提高财政收入和城乡居民人均收入；建设一座城市，即举社会之力，加快中心城市建设。 主要奋斗目标 ： 重点加大对宿迁市和与苏州市结对 挂钩所带来的经济发展的机遇，在 “十五 ”期间，全市GDP 年均增长 11%左右；到 2020 年，全市 GDP 在 2020 年基础上增长 倍，人均 GDP达到 江苏 省 九五 末的平均水平。 宿豫新区项目市场报告 第 13 页 共 45 页 三、城市未来规划及发展方向 城市规划发展目标 宿迁市政府 结合省域城镇体系规划、徐州都市圈规划，对市域城镇发展结构、中心城市发展形态及未来发展方向 ，宿迁市的整体发展 进行 了 新的定位一步 ， 力争到 2020 年建成 50万人口的城市， 2017 年建成 80 万人口的城市。 到 2020 年城市化率达到 40%，到 2020 年达到 50%。 中心城市将 “西进北扩、南 拓东延 ”，至规划期末 2020 年，规划控制区面积 530 平方公里，建设用地面积 170 平方公里，人口 80 万人。 城市空间结构为 “一城三星 ”， “一城 ”即主城区， “三星 ”即三个卫星城镇：皂河、晓店、洋河。 中心城市建设目标是 “具有历史底蕴、文化内涵，集湖光秀色、运河景观、黄河新姿、人文景色、建筑品位于一位的森林式、环保型、园林化、生态特色湖滨城市 ”。 城市品牌定位为 “生态宿迁、绿化家园 ”。 规划发展方向 老城区 东延 南拓 西进 北延 宿豫新区项目市场报告 第 14 页 共 45 页 实施 “北扩西进 ”、 “南拓东延 ”和 “引湖纳山 ”的 战略。 北扩 —— 把骆马湖、 嶂山森林公园等山水特色引进市区； 西进 —— 越过现有西环路建设宿城新区； 南拓 —— 把洋河古镇作为宿迁市区南大门进行建设，沿途建设工业走廊； 东延 —— 加快宿豫新区建设速度，扩大县城规模，继续向东延伸 ； “引湖纳山 ”—— 把骆马湖引进城市，把嶂山森林公园纳入城市，做足水文章，打好绿色牌，逐步把骆马湖风景区和嶂山森林公园规划、建设成湖光秀色的旅游度假休闲胜地。 在上述规划中，目前重点发展的就是“西进东拓”，体现“一体两翼”的方针 —— 以老城区为主体，市府新区和宿豫新区位东西两翼。 本项目处于宿豫新区核心位置，政府强有力的 发展规划为本项目带来极大的优势。 四、 总结 宿迁 市地处 苏北地区 ，相比 江苏其他城市，尤其是苏南经济较为发达的城市而言， 相对 落后 ，缺乏强劲的 产业支撑 发展动力，经济基础薄弱，产业结构传统，经济活力不足，投资气氛不浓。 但是 近年来，经济增长速度逐渐提高， 尤其是房地产市场投资每年大幅增加，预计今后 的发展 空间较大。 宿迁 城市规划倾向西 、向东同时 发展， 对本案的发展是一个极大的利好消息。 尤其是近期市府东路运河大桥的开通，更是直接便利的连接了本项目所在区域和老城商业中心，空间距离感的缩短，有助于全市性范围消费者对本项目的接纳， 更利于后期项目价格的提升。 宿豫新区项目市场报告 第 15 页 共 45 页 贰、宏观房地产市场研究 一、 市场概述 宿迁市房地产市场的真正发展与兴起始于 2020 年，从当初仅有的三、四家开发项目如东方花园、通成山庄等 ， 发展到 如今 市场上销售的项目已 多 达 数十 家。 普通住宅平均单价也由当初的 800 元 /平方米上涨到 2020 元 /平方米， 单价年平均增长率达到 约 23%。 而与之相对应的是宿迁市年均 GDP 增幅仅为 12%左右 ， 居民收入增长幅度远低于房屋单价增长幅度。 从 2020 年到 2020 年初，宿迁市房地产市场总体供小于求 .如果将房屋销售情况 由 次到好依次分为：滞销 期 — 平淡期 — 平稳期 — 火爆期，则此时的房屋市场就属于 “火爆期 ”，只要不存在明显缺陷的项目均能在短时间内完成销售。 市场上仅出现一家由于规划设计缺陷而导致的 “ 死盘 ” —— 中央城市花园。 进入 2020 年，房地产开发量进一步扩大，房屋销售单价 “ 涨 ” 声一片，而当地居民收入水平和市区总人口增长 相对 缓慢。 房地产开发面积、销售单价的猛增与城市人口增长缓慢、居民收入水平没有明显改观的矛盾日益凸现，直接导致大部分楼盘销售缓慢。 房地产市场进入 “ 供需平衡 ” 时期。 各家开发公司只有在追求项目个性与品味（即差异化）上下足功夫，方可 “笑傲 房市 ”。 由于外来人口迁入较少，宿迁市房屋需求中 “主动需求 ”（即由非拆迁而自主购房）仅占40%，而 “被动需求 ”（即由于房屋拆迁而被迫购买）达到 60%。 随着市政建设力度的进一步加大，还将会带来一大批因拆迁而产生需求的人群。 同时城市规模的扩大和经济的发展，。