走入迷途的中国房价地产价格(编辑修改稿)

走入迷途的中国房价地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。 就是说对于中等收入家庭来说， 30%的收入用于供房已经是上限了。 这样可以用于支付按揭款的收入为 7879 元，按照现行的 %的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：当采用 20 年按揭时，为 万元，当采用 30 年按揭时，为 万元。 因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。 根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面积为 110～ 140 平方米。 假定消费者可以买到的房子平均为 100 平方米，按照当前的价格，房屋总售价为 万元。 这个价格比消费者采用 20 年或 30 年按揭时的保留价格要分别高出 %和 %。 有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。 如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。 这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这此資料來自 , 大量管理資料下載 增大了银行的经营风险。 虽然 这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。 假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长 4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为 7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用 20 年或 30 年按揭的时消费者可以支付的房价分别为 万元和 万元。 在前一种情形下，实际价格高出保留价格 %，后一种情形下，保留价格比实际价格略高 %。 必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得 起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。 综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了 20～30%。 我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。 我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。 比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房 贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。 根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为 ～ ，考虑增长时，这个数据为 ～。 必须指出的是，这两个数据均远远高于 3～6 的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。 当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。 然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出 20～ 30%。 为了使讨论更富启发性，我们把这一轮房地产市 场火爆的明星城市此資料來自 , 大量管理資料下載 ——上海的这几项数据也列在这里。 2020 年，上海的人均可支配收入为 14867 元，是全国城市平均水平的 倍。 假定上海的户均资产也是全国城市平均水平的 倍。 其他数据和上面的计算一样。 我们得出的结果是：当不考虑住房支付能力增长时，上海中等收入家庭采用 20 年和 30 年按揭可以支付的房价分别为 万元和 万元，当考虑增长时，这两个数据分别为 万元和 万元。 按照2020 年 9 月上海住宅 8200 元的实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估了 %、 %、 %、 %。 按照这个计算，即使是上海最乐观的拥有平均收入消费者也绝对没有可能性去买一套平均价格的住宅。 值得指出的是，这里的计算数据是有事实基础的，在上海 2020 年的两次房交会上，对希望购房居民的调查表明， 70%以上的居民表示可以接收的住房价格不高于 5000 元每平方米，这个数据与这里的计算是一致的。 上面分析了做为消费品，目前中国的商品房价格是被远远高估的，。